זה לא רק דלק

א חרי שהפרטת בתי הזיקוק העשירה את קופת המדינה בסכום שיא של 10 מיליארד שקל, לממשלה לא היו הרבה ציפיות מהמכרז להפרטת פי גלילות. אבל בשקט בשקט, הפכה ההפרטה לאחת מההתמודדויות המרתקות ביותר כיום בתחום התשתיות והאנרגיה. המכרז למכירת מתקני פי גלילות צפוי להפוך לא רק לקרב מאסף בין חברות הדלק הגדולות (דור אלון, דלק וסונול), שהפסידו לפז את בית הזיקוק באשדוד, אלא גם בין יזמי הנדל"ן הגדולים, החפצים בעיקר במסוף פי גלילות ירושלים, שיושב על אחת מעתודות הקרקע הנחשקות ביותר בסמוך לבירה.

בחודשיים האחרונים הצטרפו למכרז כל אנשי העסקים המובילים במשק, בהם שלמה שמלצר, הבעלים של ניו קופל ואפקון, שלמה אליהו, שיכון ובינוי של שרי אריסון, חנ"ל של קובי מימון ואלקו אחזקות של גרשון זלקינד, שרובם באו בעיקר בגלל הפוטנציאל הנדל"ני.

ביחד או לחוד

אם לא יהיה שינוי של הרגע האחרון, בסוף החודש יגישו לפחות 6-7 קבוצות הצעות במכרז לוועדה המנהלת את הליך המכירה, בראשות השופט בדימוס תיאודור אור ומנהל יחידת ההפרטה ברשות, מאיר שמרה. המכרז כולל את הפרטת פעילות פי גלילות, הנמצאת כיום בבעלות משותפת של המדינה (50%) וחברות הדלק הוותיקות (50%), ובנוסף כ-72% מהון המניות של חברת מגל, העוסקת בשיווק בהולכת גז טבעי.

במסגרת המכרז, יימכרו שלושת המסופים של פי גלילות - בירושלים, אשדוד ובאר שבע ונכסים נוספים. נכסי החברה נאמדים כיום ב-500 מיליון שקל לפחות, כאשר מנגד חובותיה של החברה לבנקים מסתכמים בכ-300 מיליון שקל. כחלק מהליך המכירה יוכלו הקבוצות המתמודדות במכרז להגיש הצעה לרכישת כל המסופים כמקשה אחת, או כל אחד בנפרד. בהתאם להחלטת רשות ההגבלים, המכירה אמורה להסתיים עד סוף יוני.

בניגוד להערכות הראשונית, שווי פי גלילות בהפרטה עשוי להגיע ל-150 מיליון דולר (600 מיליון שקל), סכום לא מבוטל בהתחשב בכך שהחברה אינה רווחית.

אז איך בכל זאת הפכה הפרטת פי גלילות לאחת "החמות" במשק? אחת הסיבות לכך היא החלטה מוצלחת של מנהל רשות החברות, אייל גבאי לדחות את הליך המכירה עד שהושלם פיצול והפרטה של בתי הזיקוק בחיפה ואשדוד. חברות הדלק הגדולות, שהפסידו במכרז לרכישת בית הזיקוק באשדוד, יודעות שרכישת פי גלילות, הנכס האסטרטגי האחרון במשק הדלק, עשויה לפצות אותם על ההפסד במכרז, ולעזור להם בתחרות מול פז.

הקרב האמיתי צפוי להיות על רכישת המסוף באשדוד הגדול מסוגו בארץ, שיושב על שטח של 300 דונם בעל יכולת אחסון של 500 אלף ק"ל. הקירבה של מסוף הדלק לבית הזיקוק ולנמל התזקיקים באשקלון הופכת אותו לבעל חשיבות אסטרטגית לכל חברות הדלק. החברה שתצליח לרכוש את המסוף, תוכל לנצל אותו כדי להוזיל את עלות יבוא הדלקים שהוא האלטרנטיבה לרכישה מבתי הזיקוק.

מגורים במקום דלקים

במשק האנרגיה מעריכים כי דור אלון ודלק צפויות להיות האגרסיביות ביותר במכרז. לעומת זאת סונול, שעברה לאחרונה לבעלות קבוצת עזריאלי, עדיין מתלבטת אם ללכת בכל הכוח על המכרז, מאחר והחברה טרם השלימה את גיבוש האסטרטגיה שלה. "לחברת הדלק שתרכוש את מסוף פי גלילות באשדוד יהיה יתרון על השתיים האחרות, והרכישה תמצב אותה בעמדה טובה יותר מול פז. צריך להבין שעד היום, בעלי המניות בפי גלילות לא נתנו לפתח את החברה בגלל אינטרסים מנוגדים. אחרי שפי גלילות תעבור לבעלות פרטית, היא תוכל להפוך לחברת תשתית אזורית, שתעסוק גם במתן שירותים", אומר גורם בכיר באחת הקבוצות המתמודדות במכרז. לדבריו, "ישראל הפכה למדינת מעבר לייצוא דלקים למזרח הרחוק אירופה וארה"ב. בניהול נכון, פי גלילות יכולה להיות חברה רווחית ביותר". גורמים המקורבים למכרז מעריכים כי הגשת ההצעות למסוף באשדוד עשויה להגיע לכ-80 מיליון דולר, בהתחשב ביתרון שהוא יקנה לזוכה.

מלבד חברות הדלק הגדולות, גם שלמה שמלצר שמנהל משא ומתן לצירוף חברת אנרגיה זרה במכרז, וקבוצת אמיליה פיתוח שבשליטת עודד פלר, נחשבות כמועמדות רציניות. פלר, מתמודד במכרז בליווי מנכ"ל סונול ודור אנרגיה לשעבר, יוסי אנטוורג. "פוטנציאל פי גלילות עוד לא נוצל. ניתן להפוך את החברה לשחקן משמעותי שיתחרה בחברות הדלק ", אומר אנטוורג.

מלבד ההתעניינות ברכישת המסופים באשדוד, ירושלים ובאר שבע, גם הליך מכירת מגל צפוי לעורר עניין רב. מגל עוסקת בהולכה ושיווק של גז טבעי באזור ערד והיא מחזיקה בתשתית הולכה וחלוקה של 300 ק"מ. בין המתמודדים על מגל ניתן למצוא את דור אלון (דור-גז), קובי מימון, שלמה שמלצר ואמיליה פיתוח.

בזכות ספדיה

מאחורי הקלעים של המכרז כבר מתנהל מאבק סמוי על רכישת הנדל"ן של מסוף פי גלילות בירושלים, היושב על אחת מעתודות הקרקע המבוקשות ביותר באזור, במורדות הדרומיים של שכונת הר נוף החרדית, בשטח של 55 דונם.

בתנאי המכרז הועלתה דרישה של משרד התשתיות להפעיל את המסוף למשך שלוש שנים בלבד, לעומת 10 שנים שנדרש למסוף הגדול באשדוד. גורמים במכרז מציינים כי הפעלת המסוף אינה כדאית בשל הצורך בהשקעות להתאמה בתקנים של איכות הסביבה. פינוי המסוף אמור לסלול את הדרך של מי שיזכה במכרז להקמת פרויקט נדל"ן ענק, בדומה לפרויקט המתוכנן על קרקעות מסוף פי גלילות בהרצליה שנסגר ב-2003.

על פי הערכות, על שטח המסוף בירושלים אפשר להקים 1,000-1,500 יחידות דיור בשווי של 300-400 מיליון דולר. מתוך כך, חלקה של פי גלילות (שמחזיקה כשליש מהשטח) יעמוד על 500-330 יחידות דיור בשווי של למעלה 100 מיליון דולר. גורמים המתמודדים במכרז מעריכים כי שווי הקרקע של המסוף בירושלים עשוי להגיע ל-20-40 מיליון דולר.

יש לציין כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים המליצה ב-2001 על תוכנית להקמת שכונה בת 1,000 יחידות דיור באזור המתפנה, זאת כהשלמה לשכונת הר הנוף הדתית. התוכנית טרם אושרה בוועדה המחוזית, בשל התנגדות המשרד להגנת הסביבה.

גם ההחלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי עיריית ירושלים והמועצה הארצית לתכנון ובנייה להקפיא את תוכנית ספדיה, מגדילה את הכדאיות של רכישת המסוף. "ברור לנו שלעיריית ירושלים ולמינהל תהיה מוטיבציה לאשר זכויות בנייה. תנאי המכרז מחייבים אותנו להפעיל את המסוף עוד שלוש שנים, אבל את תהליך שינוי הייעוד אפשר להתחיל קודם לכן", אומר גורם בכיר באחת הקבוצות.

ל"גלובס" נודע, כי חלק מהיזמים כבר החלו בגישושים מול המינהל כדי לבדוק מהם התנאים שיידרשו עבור שינוי ייעוד הקרקע. תיאורטית, מי שירכוש את המסוף יידרש לשלם למינהל 31% מהשבחת ערך הקרקע בשינוי הייעוד ועוד היטל השבחה של 50% לעיריית ירושלים - ובסך הכל 80% מעליית הערך בעקבות שינוי הייעוד.

מתמודדים במכרז מציינים כי אם אלה יהיו התנאים, הכדאיות תרד. לעומת זאת, אם התנאים שיקבלו היזמים יהיו דומים להסדר שהושג עם חברות הדלק לגבי המסוף בהרצליה, הפוטנציאל גבוה בהרבה.

יצוין, כי במסגרת ההסכם עם המינהל לפינוי המסוף בצומת גלילות (167 דונם מתוך 1,500 של כלל המתחם) ניתנו לחברות הדלק זכויות בנייה עתידיות בתמורה לתשלום של 60 מיליון דולר בלבד, בשעה שערך הקרקע הוערך ב-200 מיליון דולר. "על הנייר", ההסכם לגבי המסוף בהרצליה משקף תשלום למדינה רק בהיקף של 33% מהשבחת ערך הנכס.

על רקע התקדמות המכרז כבר החלו בשבועות האחרונים מאבקי כוחות בין הרשויות הממשלתיות. מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים, עזרי הלוי, שיגר בחודש שעבר מכתב אזהרה לרשות החברות, לפיו לא ישונה ייעוד הקרקע עד שיימצא ויאושר שטח חלופי למסוף הקיים.

הלוי ביקש מרשות החברות לציין תנאי זה במכרז, אולם במכתב תגובה ששיגר המשנה למנכ"ל פי גלילות, שלומי שריג, הוא כותב כי "הפרויקט אושר בעבר בוועדה המקומית, אך לא הועבר לדיון בוועדה המחוזית, עקב התנגדות הגופים הירוקים. אין בידנו נייר רשמי תקף מגורם סטטוטורי כלשהוא המתנה בינוי למגורים".

בעקבות המכתבים, הוועדה המנהלת את תוכנית ההפרטה פנתה למשרד הפנים ולמינהל מקרקעי ישראל בבקשה לקבל את התייחסותם לנושא. בעקבות זאת, מסתמן כי הגשת ההצעות למכרז תדחה ל-24-25 במאי. שמרה מציין, כי כעת ממתינה הרשות לגיבוש חוות הדעת של גורמי התכנון ומינהל מקרקעי ישראל. כך או כך, נראה כי המילה האחרונה במכרז עוד לא נאמרה. רק במהלך חודש יוני נגלה מי באמת הצליח לשים את היד על אחת מעתודות הקרקע היקרות באזור ירושלים. "

lior-b@globes.co.il