ללכת בעקבות הבנות

אחת התופעות המרכזיות של הגאות בעסקי הנדל"ן של היזמים הישראלים בשנים האחרונות, היא תופעת ההנפקות בחו"ל. מהלך ההנפקה מייצר לרוב תועלת כלכלית, בעקבות הצפת הערך לחברה האם שנסחרת בישראל. במקביל, הוא שם את היזם הישראלי על המפה הגלובאלית. כך הוא יכול להיחשף בצורה טובה יותר למשקיעים זרים, נהנה מהיקפי מסחר גדולים ולעתים גם מתמחור נדיב יותר, המוסבר בנקודת המבט השונה של המשקיעים בחו"ל.

לצד תופעת ההנפקות, חלק מיזמי הנדל"ן הישראלים בחרו בשנים האחרונות גם להשתלט על חברות נדל"ן זרות, כחלק מאסטרטגיית הצמיחה שלהם בשוקי חו"ל. במקרה זה מדובר אמנם במהלך שונה מהנפקה, אך השורה התחתונה שלו די זהה וגם הוא מייצר לשחקנים הישראליים את החשיפה הגלובלית המבוקשת ופותח את הצוהר גם למשקיעים זרים.

הכירו את הבנות

התוצאה המרכזית של המגמות הנ"ל, אשר הנן פועלן יוצא של הטיית נפח הפעילות של יזמי הנדל"ן לשוקי חו"ל, היא שמניות הנדל"ן המקומיות מושפעות מאוד מהנעשה בפעילות החברות הבנות בבורסות שמעבר לים. לעתים הקורלציה היא גבוהה במיוחד וניתן אף להמשיל אותה לתופעת פערי ארביטראז' בין חברות דואליות, ולעתים מדובר בהתאמה נמוכה יותר. בכל מקרה, נראה שכל מי שמעוניין להשקיע כיום בחברות הנדל"ן המובילות בישראל, מומלץ לו לשנן את שמות האחזקות המרכזיות שלהן בשוקי חו"ל על מנת להבין את מקור התנודתיות שלהן ולעתים אף להשיג יתרון תחרותי על המשקיעים האחרים.

אחת הדוגמאות המרכזיות לקורלציה הגבוהה שבין חברות בנות בחו"ל, לבין חברות האם בארץ, התרחשה בשנים האחרונות במניית GTC מקבוצת קרדן. החברה, שהנה מחלוצות הנדל"ן הישראליות בשוקי מזרח-אירופה, הנפיקה כבר בתחילת העשור את החברה-הבת GTC פולין, שלא מעט משקיעים פקפקו בה בתחילת הדרך.

עם זאת, מי שעקב אחר GTC פולין בשנים האחרונות יכול היה להבחין בעליית הערך המהירה שלה, שחלחלה מעט באיחור לחברה האם בישראל. אותם משקיעים לבטח השיגו יתרון תחרותי על פני אלו שלא עקבו אחר החברה הפולנית, והתקשו תחילה לפענח את עליית הערך שלה בבורסה המקומית.

כיום אגב, GTC המקומית כבר מתאפקת על דלתותיו של מדד המעו"ף לאחר שהעפילה לאחרונה לשווי שוק של 1.2 מיליארד דולר, שסיכם עליית ערך של מאות אחוזים בשנים האחרונות. הבת, GTC פולין, נמנית כבר זה זמן רב על "מדד המעו"ף הפולני" של בורסת ורשה בפולין - ה-WIG-20 - ונסחרת לפי תג מחיר של כמעט 4 מיליארד דולר, כשכיום כמעט אין משקיע שלא בוחן את המנייה בצמוד למנייה שנסחרת באחד-העם.

בית שני באנגליה

הדוגמאות הרלוונטיות יותר ליזמי הנדל"ן הישראלים שהנפיקו בחו"ל, הן כמובן של אליעזר פישמן ולב לבייב, שזיהו ראשונים את פריחת שוק הנדל"ן הרוסי ומיהרו להנפיק את החברות הבנות שלהן שפועלות ברוסיה, בבורסת ה-AIM הלונדונית שהפכה למן "בית שני" עבור החברות הישראליות, בעיקר לאור הרגולציה האוהדת, מדיניות התמחור הנדיבה והפתיחות הגבוהה שמפגינים המשקיעים בה.

במקרה של מירלנד ואפריקה דבלופמנט, החברות שהנפיקו פישמן ולבייב (בהתאמה), ישנה קורלציה גבוהה יחסית בין התנהגותן לבין התנהגות החברות האמהות בישראל. שתי האחרונות, כלכלית ירושלים ואפריקה ישראל, פועלות אמנם במקומות רבים מסביב לגלובוס פרט לשוק הרוסי, אך לאור המשקל הגבוה של "נכסי רוסיה" בתיקים שלהן ולאור רמת השכלול הגבוהה של השווקים היום, המשקיעים יודעים לתרגם מייד את התנודה המשוקללת של המניות ב-AIM היישר למחירי המניות בת"א.

לצד אלו שבחרו להנפיק חברות בחו"ל, ישנם גם יזמים ישראליים שהולכים בדרך המרתקת יותר של השתלטות על חברות נדל"ן זרות. החלוצים בתחום הזה הם חיים כצמן ודורי סגל, שהספיקו להשתלט כבר על 3 חברות נדל"ן זרות: אקוויטי 1 בארה"ב, FCR בקנדה וסיטיקון בפינלנד. לאחרונה ניסו השניים להשתלט על חברה נוספת - מילס האמריקנית, אך ללא הצלחה לבסוף.

השתלטות או הנפקה

במה עדיפה השתלטות על חברה זרה על פני הנפקת חברה בחו"ל? ניתן לומר שבשורה התחתונה מספקים שני המהלכים את אותה התוצאה, ושניהם צריכים לגרום למשקיע הישראלי לעקוב אחרי אותן חברות מוחזקות בחו"ל על מנת להבין את מהלכי החברות שנסחרות בת"א. עם זאת, ניתן לומר שמהלכי השתלטות בחו"ל דורשים מיומנות פיננסית גבוהה יותר מאשר הנפקה, וניתן ללמוד מהם גם משהו על אופיו של היזם המבצע.

אחד המהלכים המעניינים שנרקמים כיום בהקשר זה הוא המהלך שרוקם נתן חץ, בעלי חברת אלוני-חץ, אל מול חברת PSP השוויצרית - אחת מחברות הנדל"ן הגדולות במדינה. חץ אסף בהדרגתיות מניותיה הנסחרות בבורסה השוויצרית, ונכון להיום מהווה אלוני-חץ את בעלת המניות הגדולה בה עם אחזקה של כ-14%. חץ עצמו מונה לאחרונה גם לאחד משמונה הדירקטורים של החברה, ויש להניח שלא יעבור עוד הרבה זמן עד שהוא ישאף להיות המוציא והמביא בה. נכון להיום, החברה אמנם אינה מהווה את החלק הארי של נכסי אלוני-חץ, אך נראה שכדאי להתחיל ולעקוב אחריה, מכיוון שהיא עתידה אולי להפוך לזרוע המרכזית של החברה הישראלית במערב אירופה. "