בולטת בין הבלטיות

מעצם היותה מדינה זעירה המאכלסת כ-4 מיליון תושבים, ליטא מהווה מעין חסם בפני משקיעים עולמיים לבוא ולהשקיע את כספם במדינה בשל חשש של חוסר נזילות. יחד עם זאת, הכלכלה של ליטא ממשיכה להתפתח עם צמיחה של 7.4% בשנת 2006, והצמיחה צפויה להישאר מעל 6.5% בשנים 2007-2008.

היצע המשרדים בווילנה, עיר הבירה של ליטא, הוא נמוך מאוד. שוק בניית השטחים המשרדיים נדחק הצידה עקב מעבר של מפתחים למגזרים רווחיים יותר (במיוחד בנייה למגורים), לכן ההיצע של שטחים משרדיים פנויים כיום הוא מינימלי.

לדעתה של חברת המחקר אובר-האוס, זה מצב זמני וצפוי היפוך מגמה בשנת 2007 שבה יצטרפו לשוק 70,000 מ"ר. רוב השטחים האלה יהיו מרכזי משרדים קטנים (5,000-1,500 מ"ר) ובהם מספר פרויקטים גדולים של למעלה מ-10,000 מ"ר. בשנים האחרונות הביקוש למשרדים היה גבוה ושיעור השטחים הפנויים ירד מתחת ל-2% לקראת סוף שנת 2006. התפתחות של חברות מקומיות ממשיכה להאיץ ביקוש גבוה זה.

בגלל הביקוש הגבוה לשטחים משרדיים, ההיצע הנמוך ועלייה בעלויות הבנייה, עלו ב-2006 דמי השכירות עבור השכרת משרד ב-15%. דמי השכירות הנוכחיים עבור שטחים משרדיים ברמה A עומדים על 19-14.5 אירו/מ"ר ועבור משרדים ברמה B - 14-11 אירו/מ"ר.

שופינג בווילנה

במהלך שנת 2006 רק מרכז קמעונאות גדול אחד נפתח בווילנה. המרכז ששמו BIG ובו שטח כולל של 17,000 מ"ר נפתח ברחוב אוקמרגס סמוך לקומפלקס של בניינים למגורים הנמצא בשלבי בנייה.

השטח המסחרי בווילנה לא גדל משמעותית כיוון שמספר פרויקטים לא הספיקו להסתיים באותה שנה. בעקבות כך, בסוף 2006 השטח המסחרי להשכרה בווילנה עמד על 458 אלף מ"ר. אבל בהתחשב בפרויקטים שמתוכננים ל-2007 ו-2008, הכוללים 3 מרכזי קניות ובילויים בהם קרוב ל-130 אלף מ"ר של שטח להשכרה, צפויה קפיצה משמעותית בהיצע של נכסים מסחריים.

במזרח אירופה כולה ישנו מחסור חמור במרכזי קניות ראויים. ליטא, כנציגת הבלטיות, אינה שונה מהסטטיסטיקה. נכסים במרכזי קניות מושכרים כמעט באופן קבוע, בעוד הלקוחות עומדים בתור על מנת לתפוס מקום פנוי. יחד עם התחזקות בתחרות בין מרכזי קניות, אלו משתדלים עוד יותר למשוך מותגים חדשים על מנת להיות שונים מאחרים.

הביקוש לשטחי קמעונאות ברחובות היוקרתיים ביותר של וילנה גם כן נשאר גבוה אבל יותר ויותר דיירים מביעים העדפות לשכור נכסים במרכזי קניות.

בתחום השכרת שטחי הקמעונאות לא היה שינוי משמעותי בשיעור דמי השכירות בשנת 2006. דמי שכירות עבור חנות בשדרות גדימינו וברחובות יוקרתיים אחרים של העיר העתיקה בווילנה נעים בין 23 ל-50 אירו למ"ר. לעומת זאת, דמי שכירות עבור יחידה של 250-150 מ"ר במרכז קניות יוקרתי נעים בין 12 ל-26 אירו למ"ר, בעוד שעבור יחידות של 100 מ"ר המחיר מגיע ל-23 עד 45 אירו למ"ר. מרכזי קניות הנמצאים רחוק יותר ממרכז העיר אוספים דמי שכירות של מ-8.7 עד 17.4 אירו למ"ר. התשואה הממוצעת השנתית, עבור שטח קימעונאי בבירה עומד על .7.3%.

ומה באשר לנכסים תעשייתיים? בהשוואה לשנת 2005, 2006 התאפיינה במספר רב של פרויקטי פיתוח. גודל הפרויקטים היה למעלה מ-10,000 מ"ר שטח מחסני. בהתחשב בעלייה בביקוש לשטחי מחסנים מודרניים מגזר זה ימשיך לצמוח במהירות רבה. אובר-האוס צופה לא פחות מ-60 אלף מ"ר של שטחים מודרניים חדשים בתקופה של 2007-2008, למרות העובדה שמפתחים בדרך כלל לא בונים ללא חוזה שכירות מקדמי של לפחות 50% של השטח הכולל.

מחסנים ומרכזים לוגיסטיים חייבים להתאים לדרישות המאוד ספציפיות של הדיירים (מיקום, שטח, מאפיינים טכניים, תשתיות וכד'), לכן רוב המחסנים מושכרים מראש, עוד לפני בנייה. כתוצאה מכך, רוב הבנייה מתבצעת על-פי הזמנה, ואילו נכסים פנויים מתקשים למצוא דיירים. כמו כן מתבצעים הרבה פרויקטים של חידוש ושיפוץ של מחסנים.

דמי השכירות עבור המחסנים לא השתנו בשנת 2006, אך התחזיות מורות על עלייה מתונה בשנים הבאות. עבור מחסן חדש מודרני קרוב למרכז העיר דמי השכירות נעים בין 4.5 ל-5.8 אירו למ"ר. מחוץ לגבול הבירה, דמי השכירות נעים בין 3.7 עד 4.6 אירו למ"ר.

משכנתא בשיעור 100%

העלייה ברמת החיים בליטא באה לידי ביטוי בזינוק מחירי המגורים. לאחר עלייה של 10% בחלק הראשון של 2006, מחירי נכסי המגורים התייצבו עד לסוף השנה. לעומת זאת, מחירי דירות ה"פריים" המשיכו לעלות בעוד כ-7.5% גם במחצית השנה השנייה של 2006.

בשנת 2006 נבנו בווילנה למעלה מ-4,900 דירות חדשות - 25% יותר מאשר בשנת 2005. עליות חדות בשנת 2005 ובתחילת 2006 נבעו מתנאים קלים לקבלת משכנתאות בבנקים ומפעילות של ספסרים שהציעו יחידות דיור עבור מקדמות של 10% בלבד ותשלום של 90% במסירה. תנופה זו הובילה את דחיפת המחירים כלפי מעלה.

כפועל יוצא של עליית ההיצע החדש, מחירי הדירות הישנות בבניינים מהתקופה הסובייטית ירדו ב-10%-5%, כאשר הצפי הוא להמשך העלייה בהפרש המחירים בין נכסים ישנים לחדשים. לדוגמה: בסוף שנת 2006 מחיר דירה סטנדרטית של 2 חדרים (כ-50 מ"ר) בבניין ישן היה 55,000 עד 75,000 אירו ואילו מחירה של דירה חדשה באותו הגודל עמד על 65,000 עד 95,000 אירו.

שיעור הריבית השנתית על משכנתא הנמוך ביותר הוא 4.2% עבור הלוואות באירו עם תקופה מקסימאלית של 40 שנים. לקוחות יכולים ללוות 100% מערך הנכס באמצעות שימוש בערבות של חברת ביטוח למשכנתאות הנתמכת על-ידי הממשלה. עלייה של שיעורי הריבית בשנת 2006 גרמה להאטה קלה בכמות המשכנתאות,אך עדיין מספר המשכנתאות היה גבוה ב-50% מאשר בשנת 2005. הבנקים צופים המשך עלייה במספר המשכנתאות עם השנים.

כיום המשכנתאות בליטא מהוות 11% מהתוצר המקומי הגולמי. בהשוואה לממוצע של 48% באיחוד האירופי, כך שלשוק המשכנתאות בליטא יש עדיין לאן לשאוף.

מחכים לשינוי ייעוד

המוצר המבוקש ביותר בשוק הנדל"ן בליטא ממשיך להיות הקרקע. התקווה הגדולה ביותר של המפתחים קשורה לאפשרויות של שינוי ייעוד קרקעות בעתיד ועלייה בערך הקרקעות בהתאם. קרקעות במרכז העיר ובאזורים יוקרתיים אחרים ממשיכות להיות האטרקטיביות ביותר עבור משקיעים כיוון שנכסים במיקומים אלה נחשבים לבטוחים ביותר ועמידים מפני שינויים שליליים בשוק.

היצע הקרקעות המתאימות לבניית בתים פרטיים בווילנה נמוך מאוד. מי שמעוניין לרכוש בית פרטי בעיר נתקל בבעיה למצוא קרקע מתאימה במחיר שוק סביר.

שינוי סטטוס של קרקע נשאר עדיין אחד ההליכים המסובכים ביותר בשוק הנדל"ן. עד כניסתה לתוקף של התוכנית הכללית החדשה של אזור וילנה, האפשרות לשנות ייעוד של קרקע ולפתוח פרויקט קיימת באופן תיאורטי בלבד. במקרה הטוב ההליכים ימשכו כ-6 חודשים ויהיו תלויים במיקום ומורכבות הפרויקט.

כאמור, בשנת 2006 מועצת העיר אישרה את התוכנית הכללית עבור עיריית וילנה אשר מגדירה פיצול סמכויות כאסטרטגית הפיתוח של העיר עד שנת 2025. על-פי התוכנית, מתוכנן להחזיר זכויות בעלות על קרקעות לבעלים חוקיים עד סוף שנת 2007. עד להחזרת הקרקעות לבעליהן החוקיים, עיריית וילנה למעשה לא יכולה להעביר שום מכרז מתוך המלאי של קרקעות מדינה פנויות.

מפאת ההיצע המינימלי, ב-2006 נמשכו העליות במחירי הקרקעות, אך בצורה מתונה יותר משלוש השנים שקדמו לה, אז עלו המחירים בכ-50% בכל שנה, זאת לאחר שהוצגה תוכנית פיתוח שמטרתה להגביר את ההיצע בשוק.

למרות חסמי הכניסה הנובעים מהמגבלות הגיאוגרפיות, בכל הקשור לשקיפות השוק ולקבלת הפנים מצד הממשל, הרי שמדובר בהפתעה נעימה ביותר. החוקים והתקנות העלו את נושא השקיפות באופן שאינו מבייש מדינה מערבית לכל דבר. חוקי ליטא לא מספקים כל מגבלות לגבי רכישה של בניינים או מבנים אחרים על-ידי ישויות חוקיות ליטאיות או זרות. הסכם רכישה/מכירה של בניינים או מבנים אחרים חייב לציין מהן זכויות הקונה לגבי המגרש בו הבניינים או המבנים בנויים. במקרה בו הזכויות הנ"ל לא צוינו, הסכם כזה לא יאושר על-ידי נוטריון ציבורי ואם כן - הוא ייחשב כחסר תוקף חוקי.

אזרחים זרים מהאיחוד האירופי, יכולים לעסוק בפעולות בנייה ספציפיות בליטא רק אחרי הגשת מסמכים, המעידים על זכותם לעסוק בפעולות אלה במדינות מהן באו, לרשויות המתאימות בליטא האחראיות על הנפקת הרישיון המתאים. אם מדובר באזרחים זרים אשר לא שייכים לאיחוד האירופי, סדר ההכרה הנ"ל או הליך עדות בשבועה אחר יכול להתבצע בהתאם לפעולות אשר בכוונתם לערוך בליטא. גם כאשר מדובר במומחים זרים כגון אדריכלים או מהנדסים, נערכים הליכים מיוחדים להכרה בתעודות שברשותם. "