בית המשפט לעניינים מינהליים: שמאות אינה מדע מדויק

לפני מספר ימים סקרנו כאן את ספרו החדש של נשיא בית המשפט המחוזי, אורי גורן, העוסק בבתי המשפט המנהליים בישראל. ציינו שבספר ישנה התייחסות לכל העניינים, הראויים להתברר בפניהם, על-פי החוק החדש יחסית. הן כאלה, להם הוקדשו בחוק פרקים מיוחדים, והן כאלה, המצוינים בתוספת לחוק. בספר מציין המחבר, כי בית משפט מנהלי לא יהיה מוסמך לדון בתביעה, שהסעד המהותי העיקרי הנתבע בה הוא סעד כספי.

"בית משפט לעניינים מנהליים אינו בית המשפט המוסמך לדון בתביעה לתשלום כספי, גם אם העילה שבגינה נתבע הכסף היא עילה מתחום המשפט המינהלי", כך בספר. הפרט החמישי לתוספת הראשונה לאותו החוק מעניק לבתי המשפט המנהליים סמכות לדון בנושאי מכרזים של גוף או של רשות, אשר החוק מטיל עליהם חובת קיום מכרז. ואם כן, מה דינה של טענה של מי שזכה במכרז, ושלאחר שהפר את התחייבויותיו, זכייתו בוטלה והערבות הבנקאית שהפקיד חולטה, טוען שהוא זכאי לקבל בחזרה לידיו את סכום הכסף שחולט? ענייני מכרזים? תביעה כספית בעיקרה? יש סמכות? אין סמכות?

לקטיבי חברה לפיתוח בע"מ הייתה המשתתפת היחידה במכרז, שפרסמה חברת "עמידר", למכירת נכס מקרקעין ברמלה. מחיר המינימום להגשת הצעות הועמד במכרז על 696 אלף שקלים, בצירוף מע"מ. מחיר מינימום זה נקבע בהסתמך על חוות-דעת של השמאי גלעד אבירם, אשר העריך את הנכס ב-870 אלף שקלים, סכום שממנו הופחתו 20% למימוש מהיר. מנהל לקטיבי, משה לקטיבי, עיין בחוות הדעת לפני שחברתו הגישה את הצעתה במכרז. לקטיבי הגישה לבסוף הצעה בסכום המינימום, בלי שערכה בדיקות משל עצמה בנוגע לשוויו של הנכס. להצעתה צירפה לקטיבי, כנדרש וכנהוג, ערבות בנקאית בסף 82 אלף שקלים. משהצעתה הייתה ההצעה היחידה במכרז, זכתה לקטיבי במכרז.

הערבות חולטה

לאחר זכייתה במכרז פנתה לקטיבי אל הבנק הבינלאומי הראשון, על-מנת לקבל מימון לרכישת הנכס. אלא שדן אורמן, שמאי מטעם הבנק, שנשלח אל הנכס, על-מנת להעריכו, העריך את שוויו בכ-200 אלף שקלים פחות מהערכתו של השמאי אבירם, מטעם עמידר. הערכה זו הובילה את הבנק לסרב לבקשת לקטיבי להלוואה בסכום שנדרש לה, ולקטיבי נאלצה לבטל את זכייתה במכרז. משכך קרה, חולטה הערבות הבנקאית, שהגישה לקטיבי, וזאת בהתאם לתנאי המכרז. לקטיבי סירבה להשלים עם ההפסד הכספי והגישה תובענה לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב.

בתביעתה היא טענה, באמצעות עו"ד דוד סבג, כי הצעתה הכספית במכרז התבססה על מצג השווא, שעמידר הציגה בפניה באמצעות הערכת השמאי אבירם. לגרסתה, עמידר הייתה צריכה לצפות שאדם סביר יסתמך על חוות הדעת של השמאי מטעמה, וזאת במיוחד לאור העובדה, שהמדובר ברשות ממשלתית. לקטיבי הוסיפה וטענה, כי עמידר ידעה, או למצער היה עליה לדעת, כי שוויו של הנכס נמוך במידה משמעותית ממחיר המינימום, שנקבע במכרז. לראיה הצביעה לקטיבי על כך, שלאחר עוד שני מכרזים (בראשון מביניהם לא הוגשה כל הצעה), נמכר אותו הנכס תמורת 413 אלף שקלים בלבד.

מפסק-דינה של השופטת שרה גדות עולה, כי טענת חוסר סמכות כלל לא הועלתה בפניה ולא נדונה על-ידיה. משהתובענה עסקה במכרז, שפרסמה רשות ממשלתית, ברור היה, ככל הנראה, לכל הנוגעים בדבר, שהיא מצויה בסמכות בית משפט לעניינים מנהליים. השאלה הנובעת מכך, שהסעד העיקרי שהתבקש בתובענה הוא כספי - לקטיבי ביקשה לקבל בחזרה לידיה את סכום הערבות הבנקאית שחולטה - כלל לא עלתה על שולחן הדיונים.

גדות דחתה את טענותיה של לקטיבי ואת תובענתה. תחילה היא קבעה, כי לקטיבי כלל לא נימקה מדוע עמידר לא הייתה רשאית להסתמך על חוות-דעתו של השמאי אבירם. היא הוסיפה וקבעה, כי לא הוכח גם, כי היה על עמידר לערוך בדיקות נוספות לשווי הנכס, וכי לקטיבי לא פירטה מהן אותן בדיקות. "התובעת לא הוכיחה כי הנתבעת ידעה או היה עליה לדעת מהו המחיר הראוי בגין הנכס וכי המחיר שדרשה היה מופקע", סיכמה.

אלא שגדות לא הסתפקה בכך, ולמעשה שמרה על כבודו של השמאי אבירם. היא קבעה, כי "לא הוכח גם כי חוות הדעת שהיתה בידי הנתבעת היתה שגויה וכי המחיר בה היה מופקע". בהקשר לכך קיבלה גדות, לחלוטין, את טענותיו של עו"ד עופר נתנאל, מטעם עמידר, שלפיהן "ידוע לכל כי שמאות אינה מדע מדויק ולעיתים בגין אותו נכס באותו פרק זמן מוגשות חוות-דעת כשקיים פער מהותי ביניהן לעיתים בן עשרות אחוזים. כמובן שהדברים נכונים שעה שמדובר בגורם מניע שונה בין שמאות כזו או אחרת". כך, שמאות מטעם המוכר, שנועדה לתמחר את הנכס במחיר גבוה ככל שניתן, תהיה מטבע הדברים גבוהה יותר משמאות, שבאמצעותה מבקש בנק לאמוד את הסיכונים הכלכליים, בפניהם הוא עומד בקבלו את אותו הנכס כשעבוד להבטחת הלוואה, שבכוונתו להעניק.

"זאת ועוד: מי לידינו יתקע כי דווקא השמאות מטעם הנתבעת היא המופרכת?", החרתה החזיקה גדות אחר עמידר. "אולי הבנק הוא אשר טעה בחוות-דעתו השמאית? מנין שואבת התובעת את ביטחונה... כי השווי של הנכס כפי שהוערך על ידי שמאי הנתבעת מגלם 'שווי מופקע ומוגזם וחסר כל פרופורציה לשוויו האמיתי של הנכס'", המשיכה. למקרא התרסתה זו של גדות, קשה שלא להיזכר בפסק-דינה של שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, דרורה פלפל, בתיק אחר. שם היא קבעה, כי שמאי הבנק, אורמן, שהיה עד מומחה באותו עניין, העריך נכס מבלי לבקר בו, ולא נתנה כל משקל להערכתו. אורמן ביקש "לטהר את שמו". לאחר שהשופטת שרה גדות, בפניה הובאה תובענתו לסעד הצהרתי, המבטל את קביעותיה של פלפל בנוגע אליו, פסלה עצמה, קבעה לאחרונה השופטת רות רונן, כי אורמן הוכיח בפניה שאכן ביקר בנכס.

בקשר לשאלה איזו מהערכות השמאים משקפת את שוויו של הנכס, דחתה גדות את ניסיונה של לקטיבי להיאחז במחיר, שתמורתו הוא נמכר לבסוף. הוכח בפניה כי משלא הוגשו הצעות במכרז השני, לא היה לעמידר אלא להפחית את מחיר המינימום במכרז השלישי למחצית מהערכת השמאי. "אין בהתנהלות זו גם כדי להוכיח כי הנתבעת ידעה או היה עליה לדעת כי מחיר המינימום במכרז הראשון היה מחיר מופקע", חרצה.

"מקובלת עלי בהקשר זה טענת הנתבעת כי שמאות אינה מדע מדויק", הוסיפה גדות. לדידה, טרם הגשת הצעה במכרז, על מציע לערוך בעצמו בדיקות ולבחון את יכולתו לעמוד מאחורי הצעתו. היא לא הסתפקה באלה והעלתה טעמים נוספים לדחיית התובענה. היא פנתה גם אל תנאי המכרז, שפרסמה עמידר ושבו השתתפה לקטיבי. על-פיהם הוטל על המציע הנטל לבדוק את הנכס, על כל היבטיו, לרבות אלה הכלכליים. בהצעתה אף הצהירה לקטיבי, כי היא נוטלת על עצמה אחריות זו, וכי היא מוותרת על כל טענה בשל מידע מוטעה."בהצעת התובעת מצוין כי חתמה על חוברת המכרז והבינה את תוכנה, כי ביצעה את כל הבדיקות לרבות כלכלית, בין לבדה ובין באמצעות מומחים", קבעה גדות. "הנתבעת ביקשה למכור נכס שבבעלותה במחיר אותו היא חפצה לקבל, הסתמכה על ניתוח שמאי ופעולותיה לא חרגו ממתחם הסבירות", התקרבה גדות לסיום. משלקטיבי לא ערכה את הבדיקות, שהיה עליה לבצע טרם הגשת הצעתה, "על התובעת להלין על עצמה", הוסיפה.

פיצוי מוסכם

גדות דחתה גם את טענתה (המוזרה) של לקטיבי, שלפיה היה על עמידר להשיב לידיה את הערבות הבנקאית מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. "התובעת לא פרטה עילה זו ובעיקר לא הוכיחה כי סכום הערבות נתקבל בידי הנתבעת 'שלא על פי זכות שבדין', כפי שנדרש בחוק עשיית עושר ולא במשפט" פתחה. היא המשיכה והפנתה, בפשטות, אל חוברת המכרז, שבה נקבע, במפורש, כי ערבותו של זוכה במכרז, אשר זכייתו תבוטל עקב איחור בתשלום, לא תוחזר לו וסכומה ישמש כפיצוי מוסכם בגין הפרת תנאי המכרז. היא הפנתה גם אל הצעתה של לקטיבי, בה היא הצהירה, כי ככל שהיא תחזור בה מהצעתה או לא תקיים תנאי מתנאיה, תהיה עמידר זכאית לחלט את סכום הערבות כפיצוי מוסכם ומוערך מראש.

גדות דחתה גם את הטענה, שלפיה סכום הפיצוי המוסכם האמור היה בלתי סביר, דבר המחייב את התערבות בית המשפט באמצעות ביטולו או הפחתתו. לא זו בלבד, שטענה זו לא הועלתה בכתב התביעה, הוסיפה גדות וקבעה, כי "לא הוכח כלל כי 'הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה', וזאת כפי שנדרש בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970". משהתביעה נדחתה, הרי בנוסף ל-82 אלף השקלים, שלקטיבי כבר הפסידה בעקבות חילוט הערבות הבנקאית, ובנוסף לשכר הטרחה וליתר ההוצאות של התביעה, היא חויבה לשלם לעמידר עוד שכר-טרחת עו"ד בשיעור עשרת אלפים שקלים, בצירוף מע"מ. (ת"מ 105/04).