"מי שיבנה ראשון יקצור את הפירות"

שנתיים צפה איש הנדל"ן חיים אריאל, מי שהקים את קבוצת נכסי אריאל הנמצאת היום בשליטת קבוצת אלקטרה, שבשנת 2007 תהיה התעוררות בשוק המשרדים ויווצר מחסור. "זה היה נראה אז תמוה ביותר", הוא אומר, "הרבה אנשים חשבו שנפלתי על הראש. לשמחתי, התחזית הזאת התממשה בצורה אפילו יותר קיצונית ממה שהערכתי - שוק המשרדים סובל ממחסור חמור בשטחי משרדים, מהסיבה הפשוטה שבמשך חמש שנים כמעט שלא התחילה בנייה חדשה בגוש דן".

גלובס: לאיזה כיוון יתפתח המחסור הזה בשוק?

"המשבר הסתיים לפני שנה-שנה וחצי, ואילו תהליך בניית פרויקטים חדשים, לרבות זמן תכנון מפורט ובנייה, הינו בן שלוש עד ארבע שנים. לכן, בטווח של שלוש שנים מהיום צפוי המחסור להעמיק עוד יותר. גם הבנייה שמתממשת כבר היום תבשיל ברובה בטווח של בין שנה לשלוש שנים, מה שאומר שמחירי השכרה ומכירה של משרדים במרכז הארץ יעלו להערכתי בסדרי גודל של כ-20% במהלך 2008 ובעוד 20% במהלך 2009 - מותנה במצב הכלכלי הכולל והמצב הביטחוני.

"מי שיסיים ראשון את הבנייה ויתחיל את האיכלוס הוא זה שיקצור את הפירות ולכן התחיל מרוץ לזרז את הפרויקטים, את הבנייה ואת ההקמה. נכון להיום, לא קיים שום מתאם בין מחיר השכירות לבין מחיר המכירה. בדרך כלל בתחום המשרדים המכפיל היה פי 10, כלומר היכן ששולם שכר דירה של 10 דולר למ"ר, מחיר המכירה של הנכס היה צריך להיות 1,200 דולר, זאת אומרת החזר בתוך 10 שנים. היום המכפיל קפץ ועומד על סדר גודל של בין 13 ל-15 ואף גבוה יותר. מחירי שכירות היום כבר מגיעים ל-15 דולר או ל-18 דולר ובמקומות מסוימים הם הגיעו כבר ל-24 דולר, כמו בשדרות שאול המלך בת"א. מחירי המכירה של השטחים האלה, אם הם מוצעים, מגיעים ל-3,000 עד 3,500 דולר למ"ר, אבל היצע המכירה קטן מאוד, מה שמביא לידי ביטוי את התחזית של המוכרים/קונים למחירי שכירות גבוהים בהרבה בטווח השנתיים-שלוש הבאות".

- במקביל, יש עדנה גם בענף הקניונים.

"בשוק המסחר והקניונים מתחולל שינוי מהותי. הבעלות על הקניונים והמרכזים המסחריים עוברת מידיים פרטיות לידיים מוסדיות ולגופים נדל"ניים גדולים, בתשואות של 7%-8%, ולא יעלה על הדעת ליזם פרטי קטן להשקיע בתשואה כזו. התנועה הזו של המרכזים המסחריים והקניונים מביאה בעצם להיווצרות גושי ניהול, שמביאים לידי ביטוי את יתרון הגודל בפריסה ארצית והתמחות בתחום ניהול הקניונים. זה פותח פתח להתארגנות של בעלי קניון או מרכז מסחרי אחד בלבד לאחד כוחות שיעניקו את יתרון הגודל גם לחסרי הגודל. הדבר מאפשר השבחה ושיפור קניונים ומרכזים מסחריים חלשים על ידי יצירת לחץ על דיירים פוטנציאליים טובים להיכנס למקומות הפחות טובים, כך שיישארו גם במרכזים הטובים יותר. יש לזכור שלדיירים מסוימים מקום טוב הוא מקום פחות טוב לדייר אחר ולהיפך".

- מהבחינה התחבורתית אנו עומדים בעומס? יש מספיק חניונים בגוש דן?

"כמות כלי הרכב בגוש דן הולכת וגדלה עקב השיפור במצב הכלכלי, אבל כמות החניונים הולכת ויורדת. זה נשמע אבסורד, אבל מגרשים פתוחים ששימשו כחניונים עברו או אמורים לעבור לשלב היזמות והבנייה. לוועדה המחוזית תל אביב יש היום כוונה לעודד בניינים מוטי תחבורה ציבורית. יחס זכויות הבנייה למקומות החנייה הורע מנקודת הראות של יצירת מקומות חנייה לציבור. יש לך יותר אחוזי בנייה למשרדים ביחס למקומות חנייה ציבוריים, וזאת מתוך ראייה ארוכת טווח שאומרת שעוד מעט תהיה כאן רכבת קלה ורכבת תחתית".