אקירוב: "ישראל הפכה למדינה הכי עויינת ליזמים בעולם; הייתי רוצה לבנות כאן, אבל זה לא ניתן; ראשי ערים מפחדים להיפגש איתי מחשש שידביקו להם הון ושלטון"

"הקונץ בעסקי הנדל"ן הוא להפוך למקומיים בכל אחת מהמדינות שבהן אתה עובד. אני מקדיש לא מעט מזמני לאיתור ולטיפוח של אותם אנשים טובים, שירצו להמשיך לעבוד איתנו" - כך אומר חיים כצמן יו"ר גזית גלובס בוועידת הנדל"ן של "גלובס", לשאלת דרור מרמור, מנחה הפאנל "תחזית לשוקי הדירות למגורים בעולם".

אלפרד אקירוב יו"ר אלרוב אמר כי "אין דרך אחרת פרט להיות במקום עצמו. אי אפשר לנהל עסקים בשלט רחוק. חייבים להקים תשתית, משרד וללמוד את השוק. אי אפשר לעשות את זה בהרבה מדינות , אלא להתמקד במקום אחד, שניים או שלושה. צריכים להתמקד בשווקים שמעניינים את הבעלים ולפעול באותן מדינות".

עוד אמר אקירוב: "אנחנו לא סופרמנים ולא יכולים להיות בכל מדינה. יש עסקים טובים בכל המדינות, אם עושים עסקים טובים, קונים עם תשואות טובות ובמחירים טובים, יכול להיות בכל מקום עסק טוב".

"יזמות הרבה יותר קל לעשות בבית"

"יזמות הרבה יותר קל לעשות בבית. כשנוסעים למדינות אחרות היא הופכת להיות הרבה יותר קשה. צריך לדעת לאתר את המקומות הנכונים, ללמוד את השוק ולדעת איך לשווק. הנושא של קניית נכסים מניבים הרבה יותר קל מאשר יזמות. אני מציע לכל מי שעוסק בנדל"ן לעשות את זה רק בבית. להתמקד במקום אחד ולהפוך אותו לבית שלהם"

"אני לא מבין בקבלנות, בזכייה במכרזים, אלא רק ביזמות, ואותה אני יכול לעשות רק במגרש הכדורגל הביתי שלי. נושא נוסף של יזמות שאנחנו עוסקים בו היום היום הוא בתי מלון. יש סקרים ויודעים מה הרצונות. בלונדון ובניו-יורק יש מחסור בחדרים, אז אתה מגיע למדינות הללו ומחפש קרקע - זאת עסקה טובה".

"כשיש ביקוש יש תאוצה של בנייה, ואז יש עודף והמחירים יורדים. הנדל"ן בשווקים המתפתחים פורח כרגע כי יש חוסר. ברגע שיהיה עודף, המצב ישתנה".

חיים כצמן אמר: "כ-97% מהפורטפוליו שלנו הוא מרכזים מסחריים וסופרמרקטים. אנחנו יודעים לעשות את זה טוב אחרי שהתמקצענו. העולם הולך לחברות נדל"ן גדולות שיודעות לעשות הכל. אם אתה רוצה להשוות את גזית גלוב, ההשוואה הכי טובה היא לקוקה קולה. היא מוכרת מוצר אחד. והיא יודעת להתאים אותו לטעם הקהל בישראל המשקה מתוק יותר מבארה"ב. ההתמחות שלנו היא להתאים את עצמנו לקהל".

"עסקים עושים רק בתקופות רעות"

אקירוב אמר לעומתו: "עסקים עושים רק בתקופות רעות. אפשר לקנות בזול ולקנות טוב. אבל מי שיכול לעשות את זה הוא רק מי שבתקופות הטובות הכין כסף. לכן אין תקופות טובות יותר לעסקים. השאלה היא איך אתה מתכונן לכל תקופה. אין בעיה להשיג מימון, אבל ככל שיש לך פחות הון עצמי, הסיכון יותר גדול. בתקופות טובות המחירים מאד גבוהים, אבל לא ידעת אם תשרוד או לא. במשך 15 שנה היתה תקופה ללא תקדים בעולם. המחירים רק עלו למעלה".

"מי שסיכן יותר באמת הרוויח יותר. היום הדברים השתנו. חסר כסף, אבל אני עדיין חושב שאפשר לעשות עסקים מצוינים בתקופות רעות ובעלייה הבאה לעשות פי כמה".

הוא הוסיף: "מי שקרא את המפה מימש ולא נכנס לעסקאות חדשות. צריכים איפוק גדול כדי לשבת בשוק ולא לעשות כלום. היום לא צריך להזדרז לקנות. כשתהיה עסקה טובה נעשה אותה. העיקר לצוף. כשצפים ויש חוסן כלכלי ועסקי, והתכוננו לתקופה כזאת, אפשר להמשיך לעבוד. אם אתה קונה טוב אתה גם מוכר טוב".

חיים כצמן אמר את דעתו: "אין קשר אמיתי בין שוק הדירות לשוק הנדל"ן המסחרי. אין ספק שגם הוא יסבול ברמה מסוימת, אבל בתזרימים מהנכסים אין הבדל שנראה לעין ברבעונים האחרונים. למזלנו, אנחנו נמצאים בתחום של סופרמרקטים ומספקים שירותים יומיומיים".

"אנשים הולכים לסופר גם בתקופות של מיתון, ולכן בענף שלנו לא רואים ירידה דרמטית בתפוסות. זה משחק נגדנו גם בתקופה של עליות מטורפות, אבל זה תחום יציב. אני מאמין שיהיו לנו הזדמנויות לקניות נוספות".

אקירוב אמר לעומתו כי: "מי שמחזיק מעמד ובונה את עצמו עם חוסן ועם רזרבות כספיות יצא הרבה יותר מחוזק. זה היום להשקיע בנכסים ובחברות שערכן יורד. אפשר להרוויח יותר מאשר מי שקנה במחירים מנופחים. לא צריך להספיד לא את ארה"ב ולא את העולם. פעם כלכלת ארה"ב השפיעה על כל העולם. היום חוץ מארה"ב ומאירופה יש עוד עולם. פעם היה 3 מיליארד, היום 6 מיליארד. יש היום גם הודו, סין, רוסיה ומזרח אירופה. אף אחד שם לא שמע על מיתון, כי הם התחילו ממקום אחר".

"אני לא רואה קטסטרופות כלליות - אולי אישיות"

"אני לא רואה קטסטרופות כלליות. אולי אישיות. יכול להיות שאנשים כפרטים או חברות ספציפיות לא ממונפים יותר מדי והם ישלמו את המחיר, אבל לא באופן כללי יותר".

"שוק ההון הוא הראי של החברות. מה שקרה בבנקים ב-2002 וב-2003, הבנקים לא הרוויחו כסף והמחיר של המניה הידרדר. היום הבנקים מרוויחים הרבה מאוד כסף, והם מצהירים שימשיכו להרוויח. בנק הפועלים כבר נסחר בפחות מההון העצמי שלו, ובנק לאומי בערך סביב ההון. לכן, זוהי השקעה טובה היום לקנות מניות בנקים, מאשר מי שקנה אותם ב-185% על ההון. אם לחברות יש תזרים והן מרוויחות כסף, צריך לבדוק אותן ולהשקיע בהן. תמיד שוק ההון עושה אובר-שוטינג".

"ישראל הפכה למדינה הכי עויינת למשקיע וליזם, ויזם לא יכול לקנות באווירה שאינה משתפת איתו פעולה. הון לא הולך בלי שלטון. אם השלטון לא הולך עם ההון, אי אפשר לפתח ולבנות. 3 מגדלי הדירות ברחוב פנקס - אם עיריית ת"א לא היתה מוציאה מכרז והיתה רוצה לבנות, זה לא היה קם. חיבים שיתוף פעולה של המדינה. גם כשהממשלה רוצה, היא יכולה לעכב. שר פנים דתי עיכב לי פרויקט 7 שנים כי אמר שיש בו בתי קולנוע שיפעלו בשבת".

"הייתי מעדיף לבנות בארץ ולהשקיע בארץ"

"הייתי מעדיף לבנות בארץ ולהשקיע בארץ. אבל זה לא ניתן. שרים וראשי ערים פוחדים להיפגש עם בעלי הון, שלא ידביקו להם הון ושלטון".

"בארה"ב תשובה קנה בניין ב-2004, שינה תב"ע, הגיע להסכם עם ועדי עובדים והפך אותו למלון ולשופינג סנטר וכל זה ב-4 שנים. פה זה לוקח 15 שנה".

בהתייחס לדבריו על בחינת השקעות בהודו שפורסמו בעבר אמר חיים כצמן: "מעולם לא הצהרנו הצהרות. אמרנו שאנחנו בוחנים את הודו כמו הרבה מקומות אחרים. אנחנו בוחנים את נושא הודו כבר שנתיים. נכנסנו לקרן עם הבנק המוביל בהודו כדי ללמוד איך עושים בה עסקים. אם אתה לא עושה את זה עם המקומיים, אין לך הרבה סיכוי לעשות את זה. כל מי שיש לו היום דופק מחפש איפה כדאי להשקיע בהודו. בעיה אחת היא שעלולים להיווצר עודפים בתחום המרכזים המסחריים, ובעיה שנייה אין מסחר קמעונאי כמו בעולם המערבי. אף אחד מהשחקנים הגדולים הבינ"ל לא יכול עדיין להיכנס, והכל מבוסס על השחקנים המקומיים. אצלנו עדיין הדבר מצריך עיון, ונחליט בהמשך".

אקירוב לעומתו אמר: "אני רוצה להצהיר שלא אהיה בהודו, לא בסין ולא בשווקים מתפתחים. אין לי זמן ללמוד את זה. בהודו הם שולטים בכל הקרקעות ומובילים לאן שהם רוצים. אני לא אהיה שם. זה שוק לדור צעיר, שכדאי לו לחיות שם ולהיות שם. גם בסין אלה שווקים מאד מבטיחים, אך מצריך הרבה לימוד ולא מתאים למפונקים. אני מוריד את הכובע בפני מי שבוחר להשקיע שם".

"אני חושב שהון רוצה שלטון שיעזור לו. כך נבנתה התעשייה בארץ, והיום עושים בדיוק ההיפך. אני חושב שהשלטון יתעשת ויתחיל לכבד חוזים אחרת כולם יעזבו לחו"ל. אני כבר לא אעזוב, אבל מה יהיה על הדור הצעיר?".