בישראל שוק הריטים או ה-REIT's (Real Estate Investment Trust) תקוע, ובאחד-העם אפשר למצוא שתי מניות ריט שהן לכל היותר שחקניות משנה בשוק המניב המקומי. ביפן, לעומת זאת, הצליחו הריטים, המכונות שם J-REIT's, לתפוס תוך שנים ספורות מקום של כבוד. ממש כמו בארה"ב בעבר, הריטים סייעו להפיח רוח חיים לאחר "העשור האבוד" של הכלכלה היפנית כולה ושל שוק הנדל"ן בפרט. בכל מקרה, במאי השנה הלכו, שלא לומר קפצו, המחוקקים היפנים קדימה, ולריטים הותר להשקיע גם בנכסי נדל"ן מחוץ ליפן.
הריטים - קרנות הנדל"ן - מאפשרות למשקיעים פרטיים, וגם למוסדיים כמובן, לבצע השקעה עקיפה ונזילה בנדל"ן מניב. מדובר במכשיר מפוקח מאוד בעל תנאים נוקשים שעמידה בהם מבטיחה הטבות מס משמעותיות מאוד.
תנאי השוק המיוחדים ביפן סייעו ללא ספק להצלחת הריטים, וכיום, שבע שנים לאחר כניסתן, הן מגלגלות כ-40 מיליארד דולר. פרמטר חשוב בהקשר זה היא הריבית, וביפן מדובר בריבית נמוכה מאוד, שנועדה לחלץ את יפן משנות הדפלציה, וגרמה לבנקים, לתאגידים ולפנסיונרים לחפש נכסים שיניבו תשואה עודפת על אג"ח המדינה.
נציין, כי שיעור עצום מהנכסים הפיננסיים של משקי הבית ביפן, אשר מסתכמים בכ-150 טריליון ין (1,360 מיליארד דולר), שוכבים "בבונקר" וכלל לא מניבים ריבית. אולי הריבית הריאלית השלילית, תסייע להעביר חלק מהכסף לשוק המניות או אולי לשוק הנדל"ן.
הריטים, וכמובן קרנות הפרייבט אקוויטי נדל"ן, תרמו להתאוששות המחירים בטוקיו, ובעיקר במרכזה. מדובר היה בתהליך דינמי שהזין עוד יותר את צמיחתן. עם זאת, משבר ה"סאב-פריים" הביא לירידה חדה במחירי מניות הריטים, ומנתוני "בלומברג" עולה שכמחצית מהריטים נסחרות עתה מתחת לשווי הנכסי הנקי (NAV) שלהן.
מהי משמעות העובדה ששווי השוק של הקרנות נמוך משווי נכסי הבסיס, כלומר מגדלי המשרדים? ובכן, על רקע העובדה שמחירי הנכסים ביפן לא רשמו שיעור עלייה דומה לזה שנרשם בארה"ב ובבריטניה, עד קיץ 2007, בהחלט ייתכן שמדובר במחירי "מציאה" ולא בהכרח בתיקון שמקדים ירידה חדה במחירי נכסי הבסיס.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
