מ"סאב-פריים" ל"פריים": "רק התחלנו את המשבר"

אחד מתסריטי הבלהות של העולם הפיננסי - קריסה של פאני מיי ופרדי מק - כבר לא עומד על הפרק, לאחר שצמד הסוכנויות עבר לחסותו של הדוד סם. בתגובה להלאמה בפועל, נרשמה ביום שני שעבר צלילה של כ-40 נקודות בסיס במרווח בין ריבית אג"ח המדינה האמריקניות ל-30 שנה לבין אג"ח מגובות בנכסים בערבות הסוכנויות, הירידה היומית התלולה ביותר מאז 1990. זאת, כי הסיכון לחדלות פירעון מצידן כמעט ונעלם, ואחת מהמטרות של תוכנית החילוץ - ירידה בריבית המשכנתאות - כבר מורגשת.

האם עכשיו, אחרי ההתערבות הדרמטית, הכל ישתנה? אם שואלים את דני פישמן, מנכ"ל משותף בבית ההשקעות תמיר פישמן, התשובה היא לא, ויתרה מזאת, הוא ממליץ לשנן את המונח משבר ה"פריים" במקום משבר ה"סאב-פריים". נזכיר, שעל אוכלוסיית הזכאים להגדרה הנכספת "פריים", להבדיל מאוכלוסיית ה"סאב-פריים", נמנים בעלי ניקוד גבוה בדירוג האשראי.

"נתוני איגוד הבנקים למשכנתאות בארה"ב מראים ש-1.1% מהבתים בארה"ב נמצאים בתהליכי עיקול, שיא של 30 שנים. למעשה, 1 מכל 100 בתים באמריקה נמצא בפשיטת רגל. חשוב מכך, יש מדד נוסף שבודק משכנתאות 'בעייתיות' אשר מראה שב-6.4% מהמשכנתאות בארה"ב נרשם פיגור בהחזר אחד לפחות. הנתונים האלה אומרים שמשבר ה'סאב-פריים' אולי לקראת הסוף, אבל משבר ה'פריים' רק בהתחלה, לאור העובדה שכמעט 25% מהמשכנתאות הבעייתיות הן משכנתאות 'פריים'", אומר פישמן, ומוסיף, כי זו הסיבה שעמדה ברקע הלאמת הסוכנויות.

"פאני ופרדי ערבו להלוואות של האמריקני הממוצע שלא קשור ל"סאב-פריים". אזרח אמריקני לא עובר דרך פרדי ופאני, אבל הערבויות שמספקות הסוכנויות מעבירות את הסיכון לחדלות פירעון מצד לווה הקצה, אליהן".

גלובס: מה צופן העתיד הקרוב?

פישמן: "רק התחלנו את משבר ה"פריים" ואינני חושב שנקודת המפנה קרובה. אמריקה היא אמנם מקום גדול, אבל במדינות ענקיות כמו קליפורניה ופלורידה 21% מהמשכנתאות מוגדרות כבעייתיות. המשכנתאות בארה"ב התחלקו לכאלו שניתנו עם ריבית קבועה ל-30 שנה, אבל ב-2004 עד המחצית הראשונה של 2007 (חצי ראשון) ניתנו משכנתאות רבות בריבית משתנה, עם החזרים חודשיים שקפצו מדרגה שלוש שנים לאחר מתן ההלוואה. עכשיו ממשיכות להגיע לשוק משכנתאות כאלה ורואים את זה דרך הקפיצות בחדלות הפירעונות ובמספר עיקולי הבתים".

גם מצבם של היזמים, באופן טבעי, לא מזהיר. "דיברתי לאחרונה עם יזם שבונה בג'רזי סיטי (ניו ג'רזי) עבור 'צווארון כחול' דירות במחירים של 120-150 אלך דולר לדירה. הרוכש נדרש, בדרך כלל, להון של 45 אלך דולר והיתרה במשכנתא. אנשים דווקא מעוניינים לקנות במחירים האלה, אבל לא מצליחים לקבל משכנתא, אין להם מימון והקבלן נדחף לפשיטת רגל. הלולאה הזו בעייתית מאוד בהיעדר בנק מממן. בכל מקרה, לפנינו עוד הרבה 'חדשות רעות', כי המהלך לא שינה את מצבם של אנשים שלא יכולים לעמוד בתשלומים".

במחזור הנוכחי בשוק, תחילת הירידה בקצב מכירות הבתים (חדשים ו"יד שנייה") הקדימה בערך בשנה את ראשית צניחת מחירי הנכסים. האם התמתנות קצב ירידת מחירי הבתים ביולי, ואף עליית מחירים קלה במספר אזורים (לפי מדד Shiller - Case), ועלייה קלה במכירות בתים גם כן ביולי, מאותתות על התקרבות לנקודת המפנה? תלוי באיזה אסכולה אתם מאמינים - לזו המעריכה שיידרשו עוד מספר שנים עד לניקוי שוק הדיור או לזו המעריכה, כי זה הזמן לשלוף את הארנק.