פירוק שיתוף אינו תלוי בתב"ע

לא פעם פירוק השיתוף נחשב כפתרון יחיד לחלץ מקרקעין מתרדמתו, ורק באמצעות מכשיר זה ניתן להפוך בניין בשלבי ריקבון למגדל נוצץ של דירות או יחידות מסחר.

חוק המקרקעין, בהכירו בצורך זה מבחינה חברתית, מציב שלוש דרכים לפירוק שיתוף, ואלו הן: פירוק על דרך של חלוקה בעין (שזו הדרך העדיפה במידה ומבחינת התב"ע הדבר אפשרי); פירוק שיתוף על דרך של מכירת כל המקרקעין לכל המרבה במחיר או תוך התמחרות בין הצדדים, וגם זה על פי שיקול דעת של בית המשפט; או על דרך רישום בית משותף, אם עיקר המקרקעין הינו נכס הראוי להירשם כבית משותף.

לעיתים דרך כלשהי היא העדיפה בעיני כל השותפים, אך לעניין העיתוי של דרך זו הצדדים חלוקים ביניהם, בעיקר כשבאופק קיים סיכוי לשינוי המצב התכנוני של השטח, או כשיש שפל כלכלי, ואז נשאלת השאלה האם יש להמתין שההליך התכנוני ימצה את עצמו, או שהמצב הכלכלי ישתנה.

שאלה זו עמדה במרכז פסק הדין שניתן על-ידי השופט יחזקאל קינר בבית המשפט השלום בראשל"צ, בעניין ה.פ 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' בן ארצי ואח'. בעניין דנן, המבקשת רכשה זכויותיה במקרקעין כלשהם בחולון לפני עשור, ולפני 3.5 שנים הגישה תביעה לפירוק שיתוף על דרך מכירת כל החלקה.

המבקשת הינה בעלים של 13% מהמקרקעין, וביקשה כי המקרקעין יימכרו מיידית - אך לעומת זאת מרבית הבעלים ביקשו להמתין לשינוי תב"ע ולהפיכת המקרקעין לייעוד בנייה, באשר זו גורמת להעלאת שווי המקרקעין משמעותית.

השופט קינר קיבל את התביעה ודחה את טענת רוב בעלי המקרקעין, בקובעו כי הוא לא רואה באופק הקרוב כל סיכוי לכך שאכן תוכנית כזו תאושר, וכי מזה שנים שיש דיונים על גבי דיונים בשאלת הפקדת התוכנית. בהתחשב בעובדה כי לאחר ההפקדה יש זכות להגשת התנגדויות, ובהתחשב בכך שמדובר בתוכנית הכוללת לא רק את המקרקעין אלא מקרקעין נוספים של מאות דונמים, השופט קינר מסיק כי עיכוב רב בפירוק השיתוף נוגד את תכלית חוק המקרקעין, השואף לסייע לכל שותף לדרוש "בכל עת" פירוק שיתוף (ראו גם מוטי בניאן עקרונות והלכות בדיני מקרקעין עמ' 583).

ולעניין הפסד שיגרם אם המקרקעין יימכרו כעת, השופט קינר קובע: "משקיימים הליכים תכנוניים להפקדת ולאישור תב"ע חדשה, בוודאי ששווי המקרקעין איננו עוד שווים לפי תוכניות בניין עיר הקיימות, אלא שכל שמאי מקרקעין וכל רוכש פוטנציאלי יביא בחשבון את שווי המקרקעין לאחר אישור התב"ע החדשה, ככל שתאושר, ויפחית משווי זה את ההפחתות הנדרשות התלויות, בין היתר, בסיכויי אישור התב"ע החדשה, במשך הזמן הצפוי עד שתאושר ועוד".

מכאן, כי הליך פירוק שיתוף הינו הליך בדרך כלל חד סיטרי, שמלבד מקרים חריגים שום דבר לא יעצור אותו, ויש מצבים, כשפתרון נאות לא נראה באופק, שטובת המקרקעין היא ששותפים ייפרדו.