הסכם שיתוף שלא נרשם - ניתן לסיימו

בעלים משותפים רשאים בינם לבין עצמם לערוך הסכם שיתוף בדבר ניהול המקרקעין והשימוש בהם. הסכם השיתוף אינו טעון דרישת כתב ו/או רישום בפנקסי המקרקעין. הסכם השיתוף יכול להיות גם בעל פה ולפי נוהג הצדדים. יחד עם זאת, הסכם השיתוף שנרשם בפנקסי מקרקעין מחייב כל צד ג' שירכוש חלקים מהמקרקעין.

בעבר התעוררה השאלה, מה מידת החיוב של הסכם שיתוף שלא נרשם בפנקסי מקרקעין, אך הרוכש ידע על קיומו. בפסק הדין ההיסטורי משנת 1975 (193/75 אשורי נ' הלוי), נקבע כי אין בידיעה על קיום הסכם שיתוף בלתי רשום כדי שההסכם יהיה תקף כלפי מי שאינו צד לו, גם אם יודע על הסכם השיתוף.

לפני מספר שנים ניתן פסק דין שנסוג מהלכת אשורי, וחייב מי שרוכש זכויות במקרקעין (באותו מקרה בית משותף), בגין הסכם שיתוף שהרוכש ידע עליו גם אם הוא לא צד לו (ע.א. (חי) 1020/03 בובליל).

לאחרונה ניתן פסק דין מבית משפט השלום בראשון לציון, אשר במובן מסוים חוזר להלכת אשורי הנ"ל, בעניין ת.א 7781/04 זילברשטיין נ' ק.ל.ר.ג יזום והשקעות בע"מ, שנדון בפני השופט שאול מנהיים.

בעניין דנן, הנתבעת היתה שוכרת של אולם תעשייה שהיה אחד משלושה אולמות תעשייה שהיוו חלקה מסוימת. הנתבעת רכשה את הזכויות באולם הנדון, והחלה להתנגד להסכם השיתוף שהיה בין התובע לבין הקודמים לנתבעת, וביקשה לפרק את השיתוף כך שהחלוקה בחצר תהיה לפי החלקים הרשומים בפנקסי מקרקעין.

השופט מנהיים קיבל את טענת הנתבעת בקובעו כי הסכם שיתוף שלא נרשם אינו בעל היבט קנייני אלא רק חוזי, וניתן להביא לסיומו, גם אם הנתבעת ידעה על קיומו.

השופט מנהיים קובע כי לעומת הסכם שיתוף שכן נרשם, "... הסכם שיתוף שלא נרשם חשוף בכל עת, גם כאשר הצדדים המקוריים לו הם עדיין בעלי הנכס, לכך שמי מהצדדים יפעל להביא לכלל סיומו מחמת שינוי הנסיבות או מכל טעם אחר..."

עם כל הכבוד, התוצאה אליה הגיע השופט מנהיים הינה תוצאה נכונה בנסיבות העניין, אך ספק אם ניתן לאמץ אותה לכל מצב בו הסכם שיתוף לא רשום. מתעוררת השאלה, מה המשקל שיש להסכם מפורש והיסטורי בין הצדדים, אם יתברר כי הסכם כזה מקורו לא בטעות או בהזנחה אלא חלוקה והסכמה מתוך ידיעה, אך הסכמה זו לא רשומה בפנקסי מקרקעין? האם ניתן להביא לסיום הסכמה כזו רק בשל העבודה שלא רשומה?

במקרה דנן עומד נוהג של שנים מול הרשום בפנקסי מקרקעין, אך מה בנוגע למצב שבו הנוהג לא קשור לרשום בפנקסי מקרקעין? האם גם כאן הסכם השיתוף שלא רשום רק בשל אי רישום ניתן להביאו לסיום?

נראה כי על בית המשפט העליון ליתן בהזדמנות ראשונה שנקראת בדרכו פסק דין שיבהיר סוגיה זו, שעד כה נשאר בגדר פסק דין בערכאות של שלום ומחוזי.