מה כולל פיצוי בגין הפקעה

במקרה של הפקעה, גם פיצויים נלווים נוספים עשויים להיחשב כחלק מההפקעה, וזאת אף שאם היו משולמים בנפרד לא היו נחשבים כמכירה של זכות במקרקעין

גם יציאה כפויה של מקרקעין מידי אדם נחשבת כמכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, וחייבת באופן עקרוני במס. עם זאת, בהתחשב בכפייה, נקבע שכאשר התמורה המתקבלת היא במקרקעין אחרים, יחול פטור מלא ממס (סעיף 65 לחוק), וכאשר התמורה הינה בכסף, יחול זיכוי של 50% מהמס (סעיף 48ג לחוק).

בכל הנוגע לגורם המפקיע, הרי שההפקעה חייבת כעקרון במס רכישה. במקרים רבים הגורם המפקיע הינו המדינה או רשות מקומית, ועל אלה לא קיימת חבות במס, אך כאשר לדוגמא מבוצעת ההפקעה ע"י חברה ממשלתית קיימת חבות במס רכישה.

סוגיה מעניינת בהקשר זה התעוררה לאחרונה בפס"ד בעניין נתיבי איילון (ו"ע 1094/06). באותו נושא, קיבלה חברת נתיבי איילון, שהינה חברה ממשלתית בבעלות המדינה ועיריית ת"א, סמכות להפקיע שטחים לצורך הרחבת הכביש ומסילת הרכבת.

שמאי שמונה לקבוע פיצוי במסגרת הסכם קבע שלושה ראשי פיצוי עיקריים: פיצוי בגין הפקעה של שטח, פיצוי בגין ירידת ערך של הנותר, ופיצוי בגין השיהוי בביצוע ההפקעה. חברת נתיבי איילון טענה, כי את מס הרכישה יש לשלם אך ורק בגין ההפקעה - שכן רק זו הינה "מכירה" של זכות במקרקעין, בעוד שירידת הערך של הנותר וכן הפיצוי בגין השיהוי אינם בגדר זכות במקרקעין.

ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א קבעה שלא כך הם פני הדברים, וכי לאור העובדה שמדובר בפיצוי שהסתיים בהפקעה, הרי שמלוא הסכומים יחויבו במס רכישה. הוועדה הסיקה את הדברים בין היתר מהוראות סעיף 17(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי שווי המכירה של זכות במקרקעין שהופקעה הוא "השווי שנקבע לעניין הפיצויים בשל ההפקעה" - וקבעה, כי מדובר ככל הנראה במלוא סכום הפיצויים. המבחן בהקשר זה הינו "הזיקה הישירה", דהיינו כל סכום הנובע ישירות מעניין ההפקעה יקושר כחלק מהתמורה הכוללת בגינה. לפיכך, גם הפיצוי בגין השינוי וגם בגין ירידת הערך נחשב כחלק מההפקעה החייבת במס.

חשוב להדגיש: פסק הדין ניתן ככזה אך ורק מאחר שההליך הסתיים בהפקעה, ועל כן לא יחול בהכרח בנסיבות אחרות. גם הוועדה הדגישה כי אין היא קובעת כי פיצוי בגין ירידת ערך (לפי סעיף 197) הוא זכות במקרקעין, מאחר שהכרעה זו אינה נדרשת בנסיבות העניין. הוועדה אף ציטטה את דעת מירב המלומדים הסבורים כי פיצוי כזה כשלעצמו אינו זכות במקרקעין.

אנקדוטה מעניינת בהקשר זה הינה שאחת הטענות של המנהל היתה שקבלת עמדת נתיבי איילון תמנע אמנם חיוב במס רכישה על החברה, אך עשוי לחייב את בעלי הקרקע במס רווחי הון. מעבר לעובדה שמדובר בחידוש מרענן (דאגתו של המנהל לצד אחר של העיסקה), דומנו כי גם לגופו של עניין אין הכרח לתוצאה זו: ראשית - לגישתנו פיצוי לפי סעיף 197 הינו פיצוי נזיקי בעיקרו, שכלל אינו חייב במס. שנית - אף אם נקבל את הטענה שפיצוי לפי סעיף 197 חייב במס רווח הון, גם שם החיוב הוא של 50% מהמס בלבד במקרה של "הפקעת נכס" (סעיף 91(ז) לפקודת מס הכנסה). הסעיף מנוסח אמנם בצורה שונה מזו של חוק מיסוי מקרקעין, אולם יש לפרש את המונח "הפקעה" ככולל כל מקרה של פעולה כפויה או הסכם טרום פעולה כפויה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988