משחק מכור

רק לפני חודש וחצי דחה בית המשפט העליון את ערעורו של יעקב אלפרון, עליו השלום, על החלטת בית המשפט המחוזי לדחות את בקשתו לביטול צו לפינוי ולסילוק ידיו מקרקע השייכת למינהל בנתניה, עליה הוא ניהל חוות סוסים. מוקדם יותר, דחה בית משפט השלום דחה את טענתו כאילו הוא זכאי לכל הפחות לפיצויים בגין ההשקעות שביצע בשטח.

אבל, לפני שלושה שבועות פרסם המינהל מכרז חוזר לחכירת המתחם במעוין שורק בראשון לציון, בו הופיע הסעיף התמים לתשלום נוסף של דמי השבת השקעות, בסכום דמיוני של 293.6 מיליון שקל. הזוכה יצטרך לרשום את הצ'ק לאירוס הגלבוע, זכיינית איקאה בישראל, בגין עלויות הבנייה שהיא ביצעה במקום (שרבים מעלים ספקות האם הן בכלל מתקרבות לסכום המבוקש), בנוסף למחיר המינימום המבוקש, שנקבע על 132 מיליון שקל.

שלא במפתיע, הסעיף הזה הדליק נורות אדומות. רבים וטובים החלו לחשוד שהמכרז תפור למידותיה של איקאה. גם העובדה שחברה אחרת, משולם לוינשטיין, שכביכול לא קשורה כלל לאיקאה, הביעה בשבוע שעבר התעניינות במכרז, לא מסייעת ל"פרימת התפר". אותה לוינשטיין היא שותפה של בעלי אירוס הגלבוע בחברת נאנט נדל"ן.

"לא לבלוע ולא להקיא"

כזכור, הרושם שנוצר עם פרסום המכרז החדש במעוין שורק הוא שלאף גורם אחר מלבד אירוס הגלבוע, שבשליטת ברונפמן-פישר, לא ישתלם להתמודד במכרז בגלל הסכומים הבלתי הגיוניים, שמגיעים ל-425.6 מיליון שקל, שעל הזוכה לשלם. מעבר לכסף שיש לשלם לאירוס-הגלבוע, שהוא בבחינת "פרס" למרות שזו פעלה בניגוד לשלטון החוק לפי קביעת בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, קשה להאמין שבמצב הכלכלי הנוכחי יוכל כל גוף שהוא לעמוד במחיר שמתבקש במכרז.

המכרז מתייחס לשטח של 98 אלף מ"ר והוא מחליף את המכרז בו זכתה אירוס הגלבוע ב-2006, כשהציעה לשלם 147 מיליון שקל לצורך הקמת הסניף השני של רשת הרהיטים השבדית. לפני שנה ביטל בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב את זכייתה במכרז, משום שלטענת השופטת נורית אחיטוב זכתה אירוס הגלבוע ליחס מועדף כשניתנו לה התחייבויות ותנאים כלכליים מועדפים מעיריית ראשון לציון ומהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

אמנם המכרז מגדיר עדיין את המתחם ככזה המיועד לתעשייה, אבל לפי אחד הסעיפים, על המתחם חלה תוכנית מסחרית שנמצאת בהליכי דיון בוועדות הסטאטוטוריות, שטרם מוצו. מדובר בתוכנית שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז הפקידה בתנאים בחודש מאי, שקובעת כי במתחם ניתן יהיה לעשות שימוש למסחר ולמקם מוקד אחד של מסחר מיוחד, בהיקף של 24 אלף מ"ר - שטח שלא ניתן לחלק למספר חנויות - והכוונה היא ברמיזה עבה כמובן לאיקאה.

בינואר השנה הגישה אירוס הגלבוע ערעור לבית המשפט העליון על פסילת זכייתה במכרז ובקשה לעיכוב פסק הדין. בד בבד קיבלה איקאה טופס אכלוס מהעירייה, המאפשר לה להשתמש במבנה שקיים לאחסון. לבסוף דחה בית המשפט את הבקשה לעיכוב פסק הדין. בחודש אפריל הגיעו לשכת התכנון של מחוז מרכז במשרד הפנים ועיריית ראשון לציון להסכם בעניין תוכנית מצומצמת למסחר במעוין שורק ובחודש מאי, כאמור, אישרה הוועדה המחוזית מחוז מרכז את התוכנית. מאוחר יותר באותו החודש ביקש המינהל מאירוס הגלבוע לפנות את הקרקע עד אמצע יולי בעקבות ביטול זכייתה במכרז. איקאה מצדה כתבה למינהל כי עם ביטול הסכם החכירה היא זכאית לקבל מהמינהל את החזר הסכומים ששילמה בגין הקרקע, וכן להחזר שווי השקעותיה הישירות והעקיפות בקרקע.

אלא שבמקביל, כדאי להיזכר בדברי שופט בית המשפט העליון אדמונד לוי, בהחלטתו מחודש אפריל בנוגע לדחיית בקשת אירוס הגלבוע לעיכוב ביצוע פסק הדין: "המשך פיתוחם של המקרקעין והבנוי עליהם עלול להכביד באורח משמעותי על היכולת להורות על פינוייה של המבקשת (אירוס הגלבוע) מהמקום ושיווקו של המגרש לזוכה אחר, ככל שכך יוחלט. אל מול מה שנדמה כמאמץ ניכר ומתמשך של חלק מן הנוגעים בדבר ליצור עובדות בשטח, יהא המצב המשפטי אשר יהא. אכן המבקשת עלולה לספוג פגיעה ניכרת, שעיקרה נזק כספי ישיר, אך נדמה כי האחריות לכך אינה רובצת לפתחו של איש מלבדה".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, ארז כהן, מציין כי "ההיקף הכספי שיידרש הזוכה במכרז החדש לשלם, בתקופת הזמן בה אנחנו נמצאים, יוצר בעיה לכל גורם משמעותי להשתתף במכרז כרגע. התב"ע שאמורה לשנות את הייעוד עוד לא מאושרת. הזוכה בונה על קרקע עם מבנה משמעותי שלא מתאים לכל מטרה כי הוא תוכנן לאיקאה, והשימושים שמותרים כרגע הם לתעשייה-לוגיסטיקה. זה לא נראה מאוד אטרקטיבי. מי שיכולה להפיק מזה את מירב התועלת המירבית היא אירוס הגלבוע שמן הסתם לא תצטרך לשלם לעצמה השבת השקעות.

"הסבירות שמישהו אחר ייקח את המכרז לאור המצב הכלכלי נראית די קלושה ולאירוס הגלבוע יש יותר מידע לגבי נכונות איקאה להיכנס או לא. יכול להיות שלאור המצב הכלכלי איקאה תחליט לרדת מהקמת חנות נוספת וכך יכול להיות מצב שבו מכרז כזה לא יהיה מתאים. אני לא אתפלא אם המכרז ייסגר בצורה כזו שגם אירוס הגלבוע לא ייכנסו. המינהל ייתקע במצב של לא לבלוע ולא להקיא אם לא יהיו זוכים במכרז".

המתנה לפסקי הדין

עו"ד נעמי וייל, שייצגה את סוחרי ראשון לציון בעתירה נגד המכרז המקורי, שלחה השבוע מכתב לפרקליטות המדינה בו היא טוענת כי "מתעוררות תהיות קשות לנוכח פרסום ההזמנה המתייחסת לשיווק אותם מגרשים נשוא מכרז מר/3/2006 בסיווגם לתעשייה, וזאת בעיצומה של ההמתנה לפסקי הדין בערעורים שבפני בית המשפט העליון ותוך התעלמות מהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז לגבי נכונותה העקרונית להפקיד בתנאים ובשינויים תוכנית שיזמה והגישה הוועדה המקומית ראשון לציון לשינוי ייעוד המגרשים מתעשייה למסחר".

עוד נטען במכתב של וייל, ממשרד זאב וייל ושות', כי "התהיות הקשות עולות לגבי עיתוייה ותוכנה של ההזמנה, וזאת בין היתר לנוכח ערכי הקרקע הכלולים בהזמנה המתייחסים שוב לייעוד המגרשים לתעשייה, בעוד ידועה וגלויה החלטה האמורה של הוועדה המחוזית לגבי הפקדת תוכנית לשינוי ייעוד המגרשים מתעשייה למסחר - שינוי שאם יאושר יעלה באורח משמעותי את שווי המגרשים ביחס לשווי המינימלי הנזכר בהזמנה. שנית, לנוכח קביעת 'דמי השבה', המתייחסים לא רק להשבת התשלומים ששילמה אירוס הגלבוע למינהל בגין רכישת הזכויות במגרשים ובגין דמי פיתוח ככל ששולמו לחברה הכלכלית ראשון לציון, אלא גם לעלויות הכרוכות בהקמת המבנה המסחרי רב הממדים המותאם בצבעיו, בעיצובו החיצוני ואף בעיצוב חלליו הפנימיים למתכונת המיועדת לאכלס את חנות איקאה - מבנה שנבנה בחסות 'המהלך המשולב' של היתרי בנייה לתעשייה ואישורים לשימוש חורג מתעשייה למסחר -מהלך משולב שנפסל בפסק הדין שניתן בעתירות".

"לא דבר רגיל"

וייל מציינת במכתב, כי "לאור פסק דינו של בית המשפט המחוזי שפסל את המהלך המשולב של היתרי בנייה לתעשייה ואישורים לשימוש חורג מתעשייה למסחר, מופרכת מכל וכל הדרישה לדמי השבת השקעות הכלולה בהזמנה והיא תוסיף להיות מופרכת מכל וכל אם בית המשפט העליון ידחה את ערעוריהן של אירוס הגלבוע והוועדה המקומית ויחזור ויקבע את פסלות ההיתרים והאישורים לשימוש חורג, אשר בחסותם הזדרזה אירוס הגלבוע ליצור עובדות בשטח. בנייה שנעשתה 'בקומבינה', שלא כדין, אינה מזכה את הבונים בהשבת הכספים שהושקעו באותה בנייה פסולה".

גורם בכיר במינהל אומר, כי "המצב הוא כזה, שהיה מכרז, החברה זכתה בו לכאורה כדת וכדין, עד שבית המשפט בא ואמר שלא, כי היה לה סיכום שלא כולם ידעו עליו עם עיריית ראשון לציון. המכרז הזה הוא לא דבר רגיל. אני לא זוכר מקרים שמישהו זכה בקרקע ובית המשפט ביטל את הזכייה שלו. במצב הזה בית המשפט כבר קבע שהיה מבנה ובמבנה זה הושקעו מעל 300 מיליון שקל והחברה שילמה למינהל 110 מיליון שקל על הקרקע. ישנו סעיף 21 לחוק המקרקעין שמדבר על האפשרויות שעומדות בפני מי שבנה בתוך המקרקעין שלו. המדינה החליטה בשעתו לקיים את המבנה הזה ולא להרוס. יש מושג שנקרא בל תשחית - המדינה החליטה לא להרוס, בכל זאת זה מבנה של 400 מיליון שקל, שהשקיעו בו. גם העלויות של ההריסה הן אדירות. אלה עלויות של כמה מיליוני אם לא כמה עשרות מיליוני שקלים ואחר כך גם צריך להטמין את הפסולת. המדינה החליטה לא להרוס את המבנה והיא לא יכולה לקחת את זה מהחברה שבנתה ללא תמורה. היא צריכה לתת לה את מה שזה שווה. המינהל הלך ולקח מהנדסים של חברת הבקרה ורואה חשבון ובדק את ההשקעות של החברה. הסכום הזה הוא הסכום שנקבע שצריך לשלם ואין מה לעשות. צריך לפצות את החברה על הקרקע, מה עוד שזה נעשה תוך הסכם עם החברה".

המכרז החדש ייסגר ב-25 בינואר. בינתיים, מלבד קבוצת משולם לוינשטיין, שמתעניינת בחכירת המתחם ואף פנתה לאיקאה בדבר האפשרות שהאחרונה תשכור ממנה את המתחם, לא ידוע על חברות נוספות שהתעניינו. רק שכאמור, ללוינשטיין יש נגיעה ברורה לבעלי אירוס הגלבוע. קבוצת ברונפמן-פישר, הבעלים של אירוס הגלבוע, מחזיקה באמצעות החברה בת ישראלום ב-26.4% מחברת הנדל"ן אולימפיה. חברת אולימפיה וחברת לוינשטיין שותפות בחברת הנדל"ן נאנט ביחס של 30.48% ו-20.59% בהתאמה, ביחד עם שותפים נוספים. וודאי שמותר לתהות, אם כך, האם הגשת הצעה באמצעות לוינשטיין, חברה ממגרש המשחקים של ברונפמן-פישר, היא לא ניסיון לשמור את המתחם בחיק משפחת אירוס הגלבוע.

גן אירועים או תעשייה

אבל איקאה ומעוין שורק כנראה לא לבד. ב-7 באוקטובר פירסם המינהל מכרז לחכירת מגרש "לתעשייה ולמלאכה" בבנימינה, סמוך לכביש זכרון-בנימינה. מכל האדמות באזור נבחר שטח שרשום בטאבו תחת קרן קיימת לישראל ובמקרה או שלא, פועל עליו גן האירועים גני אליזה.

על המתחם חלות שתי תב"עות, כשהאחת אושרה ב-1999 ומסדירה שינוי אחוזי בנייה והוראות בנייה, ביוזמת המינהל, והשנייה תוכנית ביוזמת המינהל והמועצה המקומית בנימינה, שאושרה בשנת 2000 והתאימה את התשריט לטבלאות הקצאה ואיזון זכויות. תב"ע נוספת שחלה על המתחם היא תוכנית שאושרה לתוקף בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה בספטמבר אך טרם פורסמה. מדובר בתוכנית ביוזמת גני אליזה, במטרה לכלול ברשימת התכליות המותרות באזורי התעשייה והמלאכה גם אולמי שמחות וגן אירועים.

גני אליזה מופיעים ב"רשימה השחורה" של משרד הפנים, המונה את גני האירועים שאין ברשותם היתר בנייה ברחבי הארץ. גני אליזה ביקשו להסדיר את נושא השימושים לגן אירועים בתב"ע, שכאמור אושרה לתוקף אך טרם פורסמה. למכרז המינהל ניגשו גני אליזה בהצעה של 1,015,000 שקל וגורם נוסף בהצעה של 561 אלף שקל. לפני שבוע וחצי זכתה גני אליזה במכרז וכך נפתרה מבחינת המדינה בעיית הפולש. *