השיבה מהודו

בשנת 2007 הכותרות בעיתונים היו מלאות בעסקאות ענק של חברות נדל"ן ישראליות בהודו. אבל אז פרץ המשבר הכלכלי בעולם, האשראי הפך למצרך נדיר והחברות החלו להתרחק מיעדים אקזוטיים ולהעדיף להיות יותר "ציוניות".
גודלה של הודו - שמונה אוכלוסייה של 1.1 מיליארד איש - הוא הגורם המרכזי שמשך למדינה משקיעי נדל"ן מכל העולם וגם מישראל, ועודפי הביקוש לנדל"ן למגורים ולמסחר הביאו לגידול מואץ ולניפוח מחירים.

במהלך 2007 נרשם גידול של 9.4% בתל"ג בהודו וקצב הצמיחה השנתי הסתכם בכ-8.5%. במקביל לצמיחה המואצת התעוררה בעיה של אינפלציה, שאותה ניסתה הממשלה לרסן באמצעות ריבית גבוהה. הצמיחה המואצת הביאה להתרחבות של שכבת הביניים בעוד כ-300 מיליון איש, וזו הזרימה ביקושים למגוון של מוצרים, כולל לדיור איכותי יותר. על-פי מחקרים, קיים עדיין בהודו מחסור של למעלה מ-20 מיליון יחידות דיור.

בתהליך האורבניזציה, שבו עוברים התושבים מאזורי הכפר לערים הגדולות, התפתח כמובן גם תחום הנכסים המניבים, בין היתר על רקע השקעות של חברות היי-טק ותקשורת זרות בהודו. למרות בריחה של מוחות למדינות מערביות המציעות משכורות גבוהות יותר, קיימת תעשיית היי-טק מפותחת בהודו וכן מרכזי שירות טלפוני, במיוחד ללקוחות מבריטניה וארה"ב.

בהתאם לכך, לא ניתן להתייחס אל השוק ההודי כאל מקשה אחת, אלא אל מספר שווקים השונים זה מזה. שחקני הנדל"ן הישראלים רואים בערים כמו היידרבד וצ'נאי, שהן ערי IT, כמרכזות פוטנציאל השבחה גדול יותר מאשר הערים מומביי ודלהי, שבהן מחירי הקרקעות גבוהים.

עד השבועות האחרונים, התייקרות מחירי הקרקעות לא עצרו את הרכישות שביצעו משקיעים זרים במחירים גבוהים ופרויקטים ענקיים הוצגו באמצעות הדמיות מרשימות. אלא שאז, כשהיה ברור שהמשבר העולמי יישאר איתנו עוד זמן רב, התמונה השתנתה. כעת היזמים הישראלים עוברים ל"ניוטרל" או אפילו ל"רברס" היכן שניתן, בעקבות מספר תהליכים שעדיין לא הבשילו בהודו כדי שניתן יהיה לעשות שם עסקים.

פתאום כולם גם נזכרו, שתת-היבשת עדיין אינה נחשבת למדינה מערבית ויש מכשולים רבים בדרך לעשיית עסקים במדינה: רגולציה מעיקה דוגמת הדרישה ממשקיע זר לבנות לפחות 50 אלף מ"ר לפרויקט, תשתיות רעועות, שחיתות וטרור אסלאמי שנמצא במגמת עלייה. גם מחוץ לתחום הנדל"ן ההודים מקשים על הזרים, וכך, למשל, הם לא מאפשרים לרשתות הבינלאומיות להקים עסקים באופן ישיר, מתוך ניסיון לשמור על סוחרים מקומיים.

מבדיקה שערך "גלובס" עולה שמרבית הפרויקטים של חברות הנדל"ן הישראליות הוקפאו, או בלשון החברות: הפרויקטים "בשלבי תכנון" או "מחכים לאישורים".

"בחינה מחדש"

אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב, ציינה בעבר כי היא "בוחנת כניסה לפעילות בהודו", בעיקר באמצעות החברה-הבת דניה סיבוס. זרוע התשתיות התעניינה בפרויקט BOT לבניית כביש עילי בבנגלור, בהיקף מוערך של מאות מיליוני דולרים. במסגרת זו הגיעה דניה סיבוס להסכמות עקרוניות עם שני שותפים, להקמת חברה שתגיש הצעה למכרז הפרויקט. מצב עדכני - לפני למעלה מחצי שנה הקפיאה דניה סיבוס את הפיתוח העסקי בהודו.

ב-2007 הודיעה חברת גזית גלוב, שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל, על השקעה בקרן להשקעות בנדל"ן הפועלת בהודו. הקרן הוקמה ביוזמת קבוצת HDFC, אחד מהגופים הכלכליים הגדולים בהודו. הקרן הייתה אמורה להשקיע בחברות נדל"ן והיא קיבלה התחייבויות השקעה בהיקף של 750 מיליון דולר, לרבות מגופים בינלאומיים מובילים. התחייבות ההשקעה של החברה בקרן עמדה על כ- 110 מיליון דולר. בנוסף, גזית גלוב שקלה ביצוע השקעות ישירות בהודו, לבדה או יחד עם שותפים מקומיים בענף המרכזים המסחריים ובענפים משיקים בתחום הנדל"ן, אך לפני כ-4 חודשים החליטה החברה להקפיא הקמת פלטפורמה בהודו.

חברת ביג מרכזי קניות, שבשליטת יהודה ורוני נפתלי, ביצעה השנה עסקת בעלי עניין משמעותית - רכישת 32% מחברה פרטית הנמצאת בשליטת יהודה ורוני נפתלי ואיתן בר זאב, מנכ"ל ביג, תמורת כ-42 מיליון שקל. אותה חברה רכשה בעבר שלושה מגרשים. באחד מהם, בצפון מומביי, היא מתכננת לפתוח מרכז מסחרי כבר ברבעון השני.

שותפתה של ביג הודו הייתה LBRP, קרן הון פרטית של בנק ליהמן ברדרס שקרס. הקרן השקיעה עד כה 20 מיליון דולר, מתוך סך של 75 מיליון דולר שאותם התחייבה להשקיע. בדו"חותיה הכספיים האחרונים, ציינה ביג כי "לאור ההאטה הכלכלית החריפה המסתמנת בשוקי הנדל"ן בהודו, החליטה לבחון מחדש את מחירי הקרקעות בכל העסקאות שטרם הושלמו ולהתאימן למציאות החדשה". מנגד, בעסקה עם בעלי השליטה שולם הסכום המלא, כפי שהושקע בעבר, למרות שספק אם היו זוכים לקבל את אותו סכום ב-2008.

אלוני חץ, הנמצאת בשליטת נתן חץ ומשפחת וורטהיים, תכננה גם היא להיכנס להודו. באוגוסט האחרון, חרף המשבר, הודיעה אלוני חץ על עסקה לרכישת 40% מחברה שהחזיקה ב-500 דונם בעיר פונה, תמורת 23.5 מיליון דולר. התכנון היה להקים שכונת מגורים, לרבות מבני מסחר ומבני ציבור, בהיקף של כ-350 אלף מ"ר.

בדצמבר, כשהצרות הפכו גלויות יותר, הודיעה אלוני חץ על ביטול העסקה.

קרדן NV, הפעילה במזרח אירופה ובסין, החליטה ב-2007 להרחיב את פעילותה בתחום הנדל"ן גם להודו, בין היתר באמצעות שיתוף פעולה עם חברת Kulkarni, שמניותיה נסחרות בבורסה במומביי. קרדן NV, בשליטת אבנר שנור ויוסי גרינפלד, חתמה על מזכר הבנות ראשון להקמת פרויקט מסחר ומגורים בפונה, באמצעות החברה-הבת, GTC. למיזם המשותף 1 מיליון מ"ר קרקע וזכויות המאפשרות בנייה של 1.5 עד 2 מיליון מ"ר. בכוונת הצדדים להקים פרויקט מסחרי על שני שליש מהשטח ופרויקט מגורים על שליש מהשטח.

גם היום, קרדן NV רואה בהודו שוק מתפתח גדול, שייתכנו בו הזדמנויות בטווח הארוך. עם זאת, היא מזהירה שקיימת חשיפה לשינויי חקיקה ושינוי בתקנות המסדירות את פעילות הנדל"ן בהודו ו"תיקח בחשבון את תנאי השוק המשתנים בפיתוח פעילותה במדינה".

נכסים ובנין, שבשליטת דסק"ש שבשליטת נוחי דנקנר, רכשה ביחד עם אלקטרה נדל"ן ושותפים מקומיים קרקעות בשטח של כ-443 דונם לבניית כ-1 מיליון מ"ר בערים היידראבאד, (Hyderabad) צ'נאי (Chennai) ומייסור (Mysore). הפעילות מתבצעת באמצעות חברת PBEL, שנכסים ובנין ואלקטרה נדל"ן מחזיקות בה 45% כל אחת, ו-10% הנותרים נמצאים בידי שותפים מקומיים.

לשם ביצוע הפרויקטים הקימה PBEL מערך תפעול מקומי בתחום ההנדסה, כספים, שיווק ומכירות, בניהול השותף המנהל. PBEL רכשה קרקעות בכ-115 מיליון דולר באזורי ביקוש, הקרובים לפארקי היי-טק קיימים, שעובדיהם מהווים קהל יעד מרכזי. מה קורה היום? הפרויקטים נמצאים "בשלבי תכנון מתקדמים", אך טרם הוחל בבנייה.

שיכון ובינוי, שבשליטת שרי אריסון, הודיעה ביוני 2007 על השקעה ראשונית של 100 מיליון דולר בשיתוף עם אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה. הפעילות אמורה להתבצע באמצעות תאגיד שיקימו שתי החברות, שיחזיקו בו בחלקים שווים. אורי שני, מנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי באותה תקופה, אמר בזמנו: "זיהינו הזדמנות ופוטנציאל עסקי בשוק המתעורר בהודו". היום אין לחברה כל פעילות במדינה.

דלק נדל"ן, גם היא בשליטת תשובה, חתמה בחודש מאי 2008 על מזכר הבנות עם חברת Sigrun Realties מהודו, במטרה לשתף פעולה בפעילות נדל"ן באזור מומביי. החברה לא דיווחה על היקף ההשקעה ופרסומים שונים דיווחו על סכומים של מאות מיליוני דולרים. כיום אין לחברה כל פעילות בהודו.

מונדון, שבבעלות כלכלית ירושלים, מבני תעשיה ודרבן שבשליטת אליעזר פישמן, מכרה בסוף2007 10% מאחזקותיה לחברת הביטוח מגדל, תמורת 60 מיליון דולר. החברה חתמה על הסכמים לרכישת קרקעות וקניון בהודו באמצעות חברות-בנות ושותפים נוספים בהיקף של כ-276 מיליון שקל. הקרקעות שהחברה רכשה מרוכזות בעיקר בלודיאנה, ג'איפור, טאנה ובבירה ניו-דלהי. כרגע, הקניון בלודיאנה נמצא בשלבי בנייה.

זיסר אופטימי

מי שעדיין כנראה מאוד אופטימית היא אלביט הדמיה, הנמצאת בשליטת מוטי זיסר, המציגה את המספר הרב ביותר של פרויקטים בהודו. החברה הצהירה בשנים האחרונות יותר מפעם אחת שאת מה שעשתה בעשור החולף במזרח אירופה היא מתכוונת כעת ליישם במדינה הענקית שבאסיה. בעיר פונה החברה מתכננת את פרויקט Koregaon Park Plaza, הכולל מרכז מסחרי ומגדל משרדים ואת פרויקט Kharadi Plaza הכולל מרכז מסחרי, בית מלון ומלון דירות. בעיר Trivandrum מתכננת אלביט הדמיה, באמצעות החברה-הבת פלאזה סנטרס, לבנות מרכז מסחרי.

בבנגלור החברה מתכננת מגורים, משרדים, מרכז מסחרי, מלון, בית חולים ומתקני ספורט, כולל מגרשי גולף. בצ'נאי מתכננת החברה מגורים, משרדים ומרכז מסחרי. בקוצ'ין החברה מתכננת דירות מגורים, שני מגדלי משרדים, מרכז מסחרי, מלון ומרינה. כמו כן, הואיל והודו מהווה מבחינתה כאמור יעד אטרקטיבי להשקעות, "החברה בוחנת מעת לעת השקעות נוספות". עם זאת, רשימת הפרויקטים המתוכננים הייתה בעבר ארוכה יותר.

רמי גורן , סגן יו"ר אלביט הדמיה ומנהל פעילות הודו בקבוצה, מסר כי "הודו הינה מדינה דוברת אנגלית בעלת חוקה ומשפט הנשענים באורח מוחלט על החוק הבריטי, ובעלת המספר הגדול ביותר בעולם של מעמד בינוני ומעלה - 300 מיליון אנשים לעומת 130 מיליון בארה"ב. מספר זה מבטיח ביקושים גוברים והולכים לדיור, למסחר, לשירותי בריאות מתקדמים, לתשתיות וכו'.

"בהיותה מדינה עם ריבוי טבעי מעל הממוצע ומספר גדול של אנשים העובר מהמעמד הנמוך (מיליארד אנשים) אל המעמד הבינוני, קצב הצריכה הולך וגובר. על כן, זו מדינה שאלביט רוצה להיות בה ב-15 השנים הקרובות. במדינה זו נוכל לנצל את הידע הרחב שרכשנו במזרח אירופה ב-13 השנים האחרונות ולפתח את אותם תחומים. המשבר הפיננסי מטריד ומצריך טיפול נכון ויעיל, אך גם במזרח אירופה עברנו שלושה משברים בתקופות שונות ומכולם יצאנו חזקים יותר, מנוסים יותר והכי חשוב רווחיים יותר. הניסיון והידע ייושמו בהודו בשנים הקרובות".

פרויקט נוסף שממשיך בביצוע שייך לחברת אזורים, שבשליטת שעיה בוימלגרין, ונמצא ב- Faridabad. העיר ממוקמת כ-25 ק"מ מדרום לבירת הודו, ניו-דלהי, ונחשבת לעיר לוויין מרכזית עם 2 מיליון תושבים.

חלקה של אזורים בפרויקט הוא 50%. מתוכננות בו 300 יחידות דיור ועד כה נמכרו כ-60 דירות. עלות הקמת הפרויקט כולל רכישת קרקע שצפויה לעמוד על כ-135 מיליון דולר. אזורים השקיעה עד כה 27 מיליון דולר. עבודות הבנייה באתר הופחתו בצורה משמעותית זה מספר חודשים מסיבות רגולטוריות שכבר הוסדרו, ובימים אלו חוזרים לבנות כרגיל.

אורי שוסטר מחברת אזורים מכיר היטב את שוק הנדל"ן בהודו. לדבריו, "השוק נפתח למעשה רק בשנת 2005 וכיוון שלא ניתן להוציא את ההון 3 שנים מיום ההשקעה - אף אחד מהמשקיעים הזרים לא עשה אקזיט גדול עד היום. בינתיים אנשים רק הפסידו בהודו".

כיצד מורגש המשבר העולמי?

שוסטר: "היו עליות מחירים דרמטיות בשנים האחרונות ורוב הפרויקטים כמעט ולא היו צריכים ליווי בנקאי. היזם חי ממקדמות של קונים שחששו מעליית מחירים עתידית והעדיפו לבצע רכישה מוקדמת. עכשיו המצב הפוך: השוק בקיפאון, הלקוח משלם רק 5% מהדירה והיזם צריך לפנות לבנקים".

המערכת הבנקאית מספקת אשראי?

"לבנקים אין ניסיון בליווי בנקאי והריביות מטורפות ונעות סביב 15%-16% לשנה. הריבית 'אוכלת' את כל הרווח היזמי. מצד שני, ישנו מעמד הביניים שיש לו כסף, רק שהיום מי שקונה לא משלם מראש". *

מעודדים השקעות זרות, אך מונעים מימוש מיידי

למרות תהליכי הליברליזציה, בהודו קיימות מגבלות רבות שאינן קיימות במדינות המערב בכל הקשור להשקעות תושבי חוץ, לרבות השקעות בנדל"ן. הדרישות השונות, בעיקר להון עצמי לא מבוטל, הצילו ללא ספק יזמים ומשקיעים רבים מהרפתקאות שונות במדינה.

השקעה והחזקה בנדל"ן נעשות על-ידי חברה מקומית והמשקיע הזר לא יכול להשקיע ולהחזיק במישרין בנדל"ן בהודו. חברה הודית מקומית, המחזיקה בנדל"ן ומוחזקת על-ידי משקיעי חוץ, יכולה לעסוק בפיתוח ובנייה של פרויקטים חדשים בלבד ואסור למשקיע זר לקנות אדמה חקלאית.

בנוסף, קיימות מגבלות על ההון העצמי המינימלי הנדרש על-ידי החברה המקומית המוחזקת על-ידי תושב זר. למי שחושב על אקזיט מהיר - במשך 3 שנים מהמועד שבו ההשקעה בוצעה לא ניתן למשוך את סכום הכסף המקורי. המגמה של הממשל ההודי היא לעודד השקעות זרות, אך למנוע מימוש באופן מיידי, כך שההון הזר שהושקע יישאר במדינה למשך מספר שנים.

כמו כן קובע החוק ההודי דרישות סף בקשר להיקף הפרויקט והתנאים משתנים בהתאם לסוגו. בנוסף, קיימות מגבלות על דרכי מימון של בנקים מקומיים ושל בנקים זרים בפרויקטים בתחום הנדל"ן.

שיעור מס החברות בהודו הינו 33.99%. חלוקת דיבידנד לבעלי המניות תביא לחבות מס נוספת בשיעור של 16.99% בגין הרווח המחולק. שיעור מס רווח הון ממכירת החזקות קצרות מועד הינו 41.82%.

shauly-a@globes.co.il

* אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".