קדימויות חובות מס בכינוסי נכסים שונים

על מקרקעין רובצים כידוע חיובי מס שונים: ברגע שבעל הקרקע מבצע עיסקה כלשהי, מייד מתייצבות רשויות המס השונות, בדרישה לקבל את חלקן המיסויי. אך מה קורה בשעה שלבעל הקרקע מתמנה כונס נכסים, מפרק, נאמן או מנהל אחר מטעמו? האם אז סדרי נשיית החובות וקדימותם משתנית? בעניין זה נפסק פס"ד מאיר עיניים ע"י השופטת ד"ר איריס סורוקר, מבימ"ש השלום בראשל"צ, בפרשת עו"ד בכר ישראל, כונס נכסים, שקבע סדרי נשייה שונים והקיף למעשה את המיסים העיקריים בקרקעות.

בפס"ד דנו בכונס נכסים מסוים, שהתמנה לצורך פירוק שיתוף בקרקע. חשוב לציין, כי כונס כזה איננו כונס נכסים לעניין פשיטת רגל או פירוק חברה. זאת הערה חשובה מאוד, כי בשעה שמדובר בחדלות פירעון, כללי המשחק משתנים וכאן רשויות המס בד"כ אינן קודמות (למעט מס רכוש ומס רכישה, שתמיד קודמים - ועל כך בהמשך), אלא דווקא החברה בפירוק והנאמן בפשיטת רגל, או הנושה המובטח. ההלכה בעניין קדימות במיסים חלה רק על מפרק חברה או נאמן בפשיטת רגל.

עיקר ההכרעה המפורטת של השופטת סורוקר, שדנה כזכור בסדרי נשייה שלא קשור בפשיטת רגל או פירוק חברה:

מס רכוש: ההלכה ברורה וקובעת שמדובר בשעבוד ראשון שגובר על כולם, אפילו שלא נרשם השעבוד הנ"ל בטאבו. כידוע, לפי חוק מס רכוש אין לבצע עיסקה בלא תשלום מס רכוש (אפילו בגין חוב מס רכוש על נכס אחר של הנישום!). אולם, לא זה הסעיף ששימש להכרעה, אלא סעיף מיוחד ועתיק בפקודת המיסים (גבייה), הנותן עדיפות למס המגיע על "מקרקעי הסרבן". הוחלט שמס רכוש הוא מס כזה, הוא איננו אישי על בעלי הקרקע, אלא הוא שייך לקרקע עצמה.

מס רכישה: גם כאן הוכרע כבר בעבר שזהו מס שחל על "מקרקעי הסרבן", להבדיל ממס שבח למשל, שהוכרע לגביו שהוא מס רווחי הון אישי כמו מס הכנסה.

מס שבח: כאן פסקה השופטת סורוקר, שמס שבח יזכה בכל זאת בעדיפות מפאת סע' 16 לחוק, הקובע שאין תוקף לעיסקה ללא תשלום המס. ניתן בהחלט להתווכח על עצם ההרחבה שניתנה כאן בפס"ד לגבי מיסי הממשלה, אבל גם אם נקבל ההרחבה הנ"ל, ניתן בהחלט להכליל באותה ההזדמנות גם את כל המיסים העירוניים! הרי גם באלו קובעים החוקים באופן ברור סעיף 16 שכזה בכל חוק מיסוי עירוני.

מס מכירה: אמנם בוטל, אך גם כאן השופטת הכלילה אותו בעדיפות. גם על קביעה זאת ניתן להתווכח, שהרי מס המכירה דינו לכל דבר כמס שבח (הם שניהם כלולים באותו החוק).

היטלי פיתוח: היטלים אלה נובעים מפקודת העיריות ומחוקי עזר שמחוקקת כל עירייה ועירייה, והם דנים בגביית אגרות והיטלים בשיעורים ניכרים מאוד העשויים לעיתים לעלות על היטל השבחה אפילו. השופטת נתנה להם עדיפות משנית, רק לאחר מסי הממשלה.

היטל השבחה: משום מה נדחף היטל זה, שמהווה מרכיב נכבד בהכנסות רשויות מקומיות, לסוף הרשימה. לעניות דעת הח"מ מדובר במשגה, משום שהיטל זה הינו בהחלט מס החל על "מקרקעי הסרבן", ומה גם שבתוספת השלישית לעיל בהחלט מצוי סעיף המגן על גביית היטל זה.

מס ערך מוסף: על מס זה עברו לכאורה בשתיקה בפס"ד, וכנראה בשל העובדה שהניכוי והתשלום שלו נעשה אוטומטית, בין המוכר לקונה. אך העניין איננו נקי מספקות, שכן חוב מע"מ איננו חוב שחל על "מקרקעי הסרבן".

מס הכנסה: כבר רמזנו שזהו מס אישי, הנדחה בעיקר בענייני חדלות פירעון. ובמקרה שדנו בפס"ד לא התייחסו למס זה, אבל נראה שלו היו מתייחסים אליו - לא היתה ניתנת לו עדיפות.

תשלומים למינהל: אינם מיסים למעשה אלא תשלומים רצוניים/לא רצוניים לפי חוזי חכירה. כאן השאלה מאוד מעניינת, אך נראה שגם הם היו צריכים להידחות מפני שאר הנושים.

תשלומי ביטוח לאומי ושאר תשלומים שונים: כאן קובע הכלל, שאם אין הם נכללים כחוב על "מקרקעי הסרבן", או אם אין הוראה מיוחדת, ואם הרשות הספציפית לא רשמה הערת שיעבוד, הרי הם נדחפים לסוף התור.

* הכותב הינו שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המתמחה בדיני מקרקעין.