פחות קונים, יותר קניונים

בישראל של שנת 2009 קיימים כ-7.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר קמעונאי להשכרה - 1 מ"ר מסחר קמעונאי לכל נפש. כך עולה מסיכום הנתונים השנתי של ענף מרכזי המסחר שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר ושות'. נתונים אלה ממחישים צמיחה מתמדת של שטחי המסחר במדינה, במיוחד אם משווים אותם לנתונים השנתיים שסיכמו שנים קודמות - למשל בשנת 2004, רק לפני 4 שנים, אז היו פה "רק" 5 מיליון מ"ר שטחי מסחר.

בשנים הקרובות המגמה אינה צפויה להיעצר. בשנתיים הבאות יצוצו עוד 450 אלף מ"ר במרכזים מסחריים - מחצית מסך המרכזים שיקומו בשנים הבאות בישראל.

249 מרכזי מסחר

בשנת 2008 התווספו לשוק הצפוף עוד 111 אלף מ"ר שטחי מסחר, שבאו לידי ביטוי בין היתר בקניון מודיעין (22 אלף מ"ר), פאואר סנטר מול זכרון (13 אלף מ"ר) ו-BIG יקנעם עילית (12 אלף מ"ר). זאת לעומת 93 אלף מ"ר שהתווספו בשנת 2007.

"תהליכי ההתהוות והשינוי המתרחשים בענף המסחר מהווים חיקוי של תהליכים שעבר הענף בצפון אמריקה בעשורים האחרונים", נכתב בסיכום הנתונים השנתי. עוד נכתב כי כל גופי התכנון בארץ לא מבחינים ואינם יודעים את ההבדלים בביקושים למוצרים קמעונאיים שונים, וכנגזרת מכך לא מכירים את ההיצעים שנדרשים לכל סוג של מרכז מסחרי בנפרד. בארה"ב, לדוגמא, כמעט שלא נבנים כיום קניונים "רגילים". השוק מכוון לבניית קניונים ייעודיים וכן לבניית מרכזי לייף-סטייל או Entertainment Centers.

שטחי המסחר בישראל מתפלגים בצורה זו - 67% מהשטחים מצויים ברחובות הערים ובאזורי תעשייה, 15% בקניונים, 12% בפאואר סנטרים, 3% במרכזים שכונתיים, 2% במרכזים מסוג אחר ו-1% במרכזי בילוי או מרכזי נושא (כמו דן דיזיין בבני ברק). מכאן, ששליש משטחי המסחר הקמעונאי בישראל מצויים במרכזי מסחר מסוג זה או אחר.

מספר המרכזים המסחריים בישראל, נכון לינואר 2009, הוא 249, מתוכם 32% פועלים כקניונים, 23% כפאואר סנטרים ו-28% כמרכזים שכונתיים. שטחם הכולל של המרכזים הוא כ-2.4 מיליון מ"ר. מתוך שטח זה 46% מצויים במרכזים מסוג קניון, 36% פאואר סנטרים ו-9% מרכזים שכונתיים.

במהלך 2008 חל גידול בשטח היחסי שנתפס על ידי הפאואר סנטרים וכן קיימת מגמת התרחבות שטחי המסחר במרכזי הבילוי הנושאי והופעת מרכזי מסחר מסוג לייף-סטייל (כמו אלרוב ממילא, קניון הגבעה ובקרוב השדרה השביעית בבאר שבע). אם בשנת 2000 התפלג היחס של שטחי המסחר כך ש-70% היו מצויים בקניונים ו-30% בפאואר סנטרים, הרי שב-2008 התפלג היחס כך ש-64% היו מצויים בקניונים ו-36% בפאואר סנטרים.

מחסור בירושלים

בחלוקה גיאוגרפית של יחס שטחי מרכזי המסחר לנפש במחוזות ישראל, בהשוואה בין שנת 2008 לשנת 2000, ניתן לראות כי חלה עלייה ביחס שטחי מרכזי המסחר לנפש במחוזות תל אביב ומרכז, ירושלים, צפון ודרום. מנגד, במחוז חיפה - המשופע באופן יחסי בקניונים - חל קיטון (0.41 לעומת 0.45) ביחס שטחי מסחר לנפש. בישראל כולה ישנה עליה ביחס שטחי מסחר לנפש לאורך השנים.

הדוח מציין כי קיים מחסור בשטחי פאואר סנטר במחוזות ירושלים וצפון. בהשוואה גלובאלית, ישראל מדורגת בין המדינות המובילות בעולם בשטחי המסחר במרכזים מסחריים לנפש, והיא ניצבת במקום הרביעי עם 326 מ"ר לאלף נפש - אחרי ארה"ב, קנדה ונורבגיה, ולפני מרבית מדינות המערב.

עם תום תקופת הפיתוח המואץ של קניונים ופאואר סנטרים, החל בשנת 2008 תהליך של חזרה אל מרכזי הערים ופיתוח מתחמי מסחר ייחודיים. אלה כללו את נמל תל אביב, נמל יפו, שיקום ופיתוח מתחמים היסטוריים כמו העיר העתיקה בבאר שבע ותחנת הרכבת הראשונה בתל אביב וכן מתחמי בילוי ופנאי המשלבים מרכזי קניות.

ומי שחושב שהגענו לרוויה צפוי להתבדות: מבט לעבר המצב העתידי מראה כי בישראל מתוכננים כ-80 מרכזי מסחר, בשטח כולל של למעלה מ-900 אלף מ"ר - מהם 26 פאואר סנטרים, 19 קניונים, ארבעה מרכזי לייף-סטייל, 19 מרכזים שכונתיים או מרכזי דרכים, חמישה מרכזי בילוי או מרכזי נושא ו-14 מרכזים מסוג אחר.

בשנתיים הקרובות יגדל השוק ב-19%. בשנת 2009 יתווספו כ-300 אלף מ"ר של שטחי מרכזי מסחר (בהם BIG קרית שמונה, G כפר סבא, חאן ראש פינה, BIG טבריה, קניון דנילוף טבריה, צים סנטר במעלות וקניון דלק נדל"ן בחבצלת השרון). ב-2010 יתווספו עוד 150 אלף מ"ר (בהם פרץ סנטר בבאר יעקב, מרכז דן בבני ברק, קניון רמות בירושלים, שער העיר ברחובות).

"תיקון טעויות"

איך יספוג השוק כל כך הרבה מרכזים חדשים? לפי תחזיות צ'מנסקי-בן שחר, "מרכזים חדשים יחליפו מרכזים ישנים שישודרגו או ישנו את ייעודם. חלקם ייעלמו. ינצחו בתחרות אלו שיפותחו במיקומים מיטביים ובגודל ובתמהיל מיטביים. ינצחו מי שייצרו ייחודיות במתכונת me only ולא me too. מספר רשתות קמעונאיות יפסיקו לפעול או ייבלעו במהלך הרבעונים הראשונים של 2009. כיום יש למעלה מ-20 רשתות אופנה המצויות על המדף. אם אלו לא יירכשו או שיכנס אליהן שותף פיננסי, הן ייסגרו".

לאחרונה הקימה צ'מנסקי-בן שחר חברה אחות, "פתרונות - ניהול מניב", העוסקת בייזום, ניהול וקידום פרויקטים בשוק הנדל"ן. בחברה מציינים, כי "המשבר הפיננסי 'דחף' בחודשים האחרונים את הרשתות לעימות מול מנהלי ובעלי הקניונים ביחס לגובה תשלום דמי השכירות החודשיים. הרשתות מנסות 'לנצל' את ההזדמנות לתיקון טעויות אסטרטגיות שיצרו במהלך השנתיים האחרונות, בהן היו נכונות לשלם מחירים שאינם כלכליים. המחירים הריאליים הצפויים יהיו בממוצע 50 עד 60 דולר למ"ר לחודש ב-15 הקניונים המובילים. במרכזים מדרגה שנייה המחירים יהיו בין 30 עד 40 דולר למ"ר לחודש". *

michal-m@globes.co.il