הסכמי חכירה עוד לפני החלת תוכנית איחוד וחלוקה - הימור מסוכן

פעמים רבות מתקשרים חוכרים בהסכמי חכירה טרם החלת תוכנית איחוד וחלוקה על המקרקעין המוחכרים. הסכמי חכירה אלו מאפשרים לחוכר לחכור חלק מסוים מן המקרקעין. במקרה כזה, על החוכר להיות ער להליכי התכנון ולתוכניות האיחוד והחלוקה העתידות לחול על המקרקעין, אחרת זכויותיו עלולות להיפגע. סוגיה זו עלתה לדיון בע"א 7136/06 קופמן נ' לודמיר ואח'.

באותו מקרה, המערער חכר מהמשיבים שטח מסוים מתוך חלקה. השטח סומן בתרשים שהיווה חלק מהסכם החכירה. לימים, כאשר פורסמו תוכניות לשינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים, התברר כי על פי התשריט כל זכויות הבנייה הפרטית נמצאות על חלקת המשיבים, בעוד שחלקו של המערער נועד כולו לבנייני ציבור ולשטח ציבורי פתוח. המערער טען כי יש לראותו כבעלים, ועל כן מגיעות לו זכויות הבנייה על פי חלקו היחסי בשטח.

בית המשפט העליון הביע תמיהתו על כך שהמערער חתם על התב"ע ולא הגיש התנגדות לתוכנית, זאת על אף שנטל ההפקעה הוטל עליו, בעוד שזכויות הבנייה נפלו רק בחלקת המשיבים. אולם, בסופו של יום דחה בית המשפט את הערעור בקובעו כי תשריט התוכנית מבהיר היטב כי זכויות הבנייה אינן ממוקמות בחלקתו של המערער.

בית המשפט הפנה לע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1)14(2002). שם, המוכר רכש חלק מסוים ממקרקעין (להלן: "המגרש"). המוכר התחייב להפריד את המגרש, והקונה קיבל את החזקה בו, אך טרם נרשמה חכירה. לימים הופקעו 40% משטחם הכולל של המקרקעין, כאשר מקצת השטח המופקע היה במגרש. בית המשפט העליון באותו מקרה הגיע למסקנה, כי הן המוכר והן הקונה נדרשים לשאת בתוצאות ההפקעה, כל אחד כמידת הפגיעה בחלקו.

בעניינו - כוונת הצדדים היתה ליצור הפרדה בין חלקו של המוכר לחלק המוחכר, ולפיכך המערער אינו שותף לזכויות הבנייה שנפלו בחלקת המשיבים במסגרת התב"ע, והמשיבים מצידם אינם נושאים בתוצאות ההפקעה שבחלקת המערער.

פסיקה זו מבהירה היטב, כי על החוכר לתת את הדעת להליכי התכנון החלים על חלקתו ולהביע את התנגדותו במועד, אחרת עלול לצאת קרח מכאן ומכאן.

* הכותב מומחה בדיני מקרקעין, ממשרד עוה"ד משה שוב ושות'.