ביהמ"ש העליון משתומם: עסקה שכיחה למכירת דירה יד שנייה הפכה למסלול מכשולים

העליון מסתייג מכך שהוא מצא עצמו "מסובך" בהליכים משפטיים סבוכים ואינסופיים: איך הסכם פשוט למכירת דירה יד שנייה, ומשכנתא "פשוטה" שנלקחה לצורך מימון הרכישה, מעסיקים את כל הערכאות במשך שנים?

תנאי שבלעדיו אין להעניק לרוכש דירת מגורים הלוואה מובטחת במשכנתא על-ידי הבנקים למשכנתאות, הוא חתימתו של מוכר הנכס על מסמך התחייבות, בו הוא יביע את הסכמתו לרישומה, לטובת הבנק, של הערת אזהרה על זכויותיו, ושבו הוא ייטול על עצמו התחייבויות נוספות כלפי הבנק. מוכרים רבים חותמים על מסמך ההתחייבות האמור כמעט בלי לעיין בו. הם מבינים שרק חתימתם עליו תאפשר לרוכש לשלם להם את התמורה, אותה הוא התחייב לשלם להם. הם אינם עוצרים ומפנימים, שבחתימתם על מסמך ההתחייבות, כמות שהוא, הם הופכים עצמם צד להסכם ההלוואה, ונוטלים על עצמם התחייבויות, שלא נטלו על עצמם בהסכם המכר, ושספק אם ניתן לחייבם ליטול על עצמם. מסוכן.

שופט בית המשפט העליון, אשר גרוניס, הביע לאחרונה מורת-רוח מן המצב המשפטי, הנוגע לכך. אף שהדברים נאמרו אגב אורחא, מוטב שכל הנוגעים בדבר ישיתו את לבם אליהם:

"עיסקה של רכישת דירה במימון בנקאי הינה עיסקה שכיחה במציאות הישראלית. מטבע הדברים שהבנק המממן מבקש להבטיח עצמו באמצעות שעבוד. במקרים רבים הזכויות בדירה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שמו של המוכר. לפיכך, נעשה השעבוד על דרך מישכון של הזכויות החוזיות. טכניקה זו, שכנראה אין מנוס ממנה, יוצרת סבך של בעיות כאשר ההלוואה אינה נפרעת כסדרה והבנק מבקש לממש את זכויותיו... אין זה מתקבל על הדעת שעיסקה כה שכיחה, אשר אמורה להיות פשוטה, הופכת לעניין משפטי כה מסובך. בענייננו נזקקו הבנק המממן והמוכרים למספר רב של הליכים משפטיים ועדיין המצב המשפטי אינו ברור. ההליכים המשפטיים הרבים כרוכים בעלויות לא מעטות. הגיעה העת להסדיר הנושא על מנת שעיסקה כה שכיחה של רכישת דירה במימון בנקאי לא תהפוך למסלול מכשולים משפטי כאשר ההלוואה אינה נפרעת".

הסכם "פשוט"

תחילתו של סיפור בהסכם "פשוט" למכירתה, לדניאל מנחם, של דירת מגוריהם של בני הזוג לאה ושלום נגר בחולון. רק חלק קטן מן התמורה היה בידיו של מנחם, והוא נטל, מבנק "משכן", הלוואה מובטחת במשכנתא. לשם כך חתמו המוכרים על מסמך התחייבות, כאמור, ולטובת הבנק נרשמה הערת אזהרה על זכויותיהם. לאחר קבלת כספי ההלוואה מהבנק, לא המשיכו הצדדים להסכם בביצועו, ומנחם אף חדל מלשלם לבנק את תשלומי הסילוקין של ההלוואה. ברבות הימים אף שיגרו בני הזוג נגר אל מנחם הודעה בדבר ביטול ההסכם, בטענה שהוא לא שילם להם את מלוא התמורה.

משמנחם לא עמד בתשלומי הסילוקין, החל הבנק לנקוט בכל ההליכים, שעמדו לרשותו בקשר לכך. עוד הליך ועוד אחד, והגיעו הדברים לידי כך, שבני הזוג קיבלו הודעה, שלפיה עליהם לפנות את הדירה בתוך זמן קצר. או אז הם עתרו לבית-משפט השלום בתל-אביב, וביקשו פסק-דין הקובע, כי הבנק אינו זכאי לפנותם מן הדירה, וכי עומדת להם הזכות לדיירות מוגנת, מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

נסביר: הוראת הסעיף האמור קובעת, כי כאשר זכותו של בעליו של נכס, בו הוא מחזיק, פוקעת מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, הוא הופך להיות הדייר של בעלו החדש של הנכס. אותה הוראה מסייגת את ההגנה וקובעת, כי היא לא תחול במקרה, שבו בשטר המשכנתה נקבע, כי המחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

עתירתם של בני הזוג נדחתה על-ידי בית-משפט השלום. בין היתר נקבע בו, כי לבני הזוג לא עומדת הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שכן בהסכם הם התחייבו להעביר למנחם את זכויותיהם בדירה. טעם נוסף לכך היה נעוץ, כך נקבע, בכך שמנחם ויתר כלפי הבנק על הגנת סעיף 33 האמור ועל הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל (להלן), וכי משהבנק בא בנעליו, אין זכותו כפופה לאותן הגנות.

הליכים ערעוריים, שננקטו בידי בני הזוג, נדחו. קביעתו של בית-משפט השלום, שלפיה אין עומדת לבני הזוג הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, נותרה על כנה. הבנק לא הסתפק בכך. הוא הוסיף ועתר לבית המשפט המחוזי, שיורה לרשום בספרי המקרקעין משכנתא לזכותו על זכויות בני הזוג בדירה, ושיצווה על בני הזוג לחתום, לצורך כך, על שטר משכנתא, הכולל אף ויתור על ההגנות, שלפי סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו-38 לחוק ההוצאה לפועל.

אתנחתא נוספת: הוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל קובעת, כי ראש ההוצאה-לפועל רשאי להורות על מכירת בית מגוריו של החייב ועל פינויים ממנו של החייב ושל בני משפחתו, רק לאחר שהוכח לו, כי לחייב ולבני משפחתו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף. סייג להגנה זו מתקיים כאשר בשטר המשכנתה או בהסכם משכון, נקבע שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

עיכוב הליכי הפינוי

בית המשפט המחוזי דחה, באורח מפתיע, את עתירתו של הבנק. הטעם לכך היה נעוץ בקביעתו, שלפיה על תביעת הבנק חל השתק פלוגתא. כך מאחר שכבר בפסק-דינו של בית-משפט השלום, אודותיו סחנו קודם לכן, נקבע כי בני הזוג אינם זכאים להגנתו של חוק הגנת הדייר. הבנק (באמצעות עו"ד שלמה ובר ושלומית לאלו) ערער על קביעה זו לבית המשפט העליון, והמשיך בהליכי פינויים של בני הזוג מן הדירה.

זו הפעם עתרו בני הזוג לבית המשפט לעיכוב הליכי הפינוי, לטענתם, פינויים כפוף להוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, לפיה על הבנק לדאוג להם לדיור חלופי. עתירתם נדחתה על בסיס הקביעה, שלפיה סוגיות פינויים ותחולת הגנות הסעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו-38 לחוק ההוצאה-לפועל כבר נדונו בהליכים קודמים, וכבר נפסק, כי אין מניעה מלפנותם מהדירה. ערעורם של בני הזוג התקבל על-ידי בית המשפט המחוזי. הוא קבע, כי קביעת בית-משפט השלום, כי הם אינם זכאים לדיור חלופי, נעשתה אגב אורחא ושלא בהתייחס לסעד שהתבקש על-ידיהם בעניין זכותם להיחשב דיירים מוגנים בדירה. לפיכך, כך השופטת רות רונן, לא הקימה קביעה זו "מעשה בית-דין". הרי לך בקשת רשות ערעור מצדו של הבנק.

שני הערעורים נדונו במאוחד. השופטת אסתר חיות (בהסכמת השופטים אשר גרוניס ויורם דנציגר) דנה, למעשה, רק בשאלה אם פסק-דינו של בית-משפט השלום, אשר דחה את עתירת בני הזוג להכרזה עליהם כדיירים מוגנים בדירה, הקים "מעשה בית-דין", אשר מנע ממי מבעלי הדין לשוב ולתבוע, כפי שעשו בפועל.

חיות אזכרה, את זאת שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נועד להגן על חייב מפני נושים. "הגנה זו מקשה על מימוש נכסי חייבים שכן שוויו של נכס תפוס נמוך משמעותית מזה של נכס פנוי", הוסיפה. היא התייחסה לכך, שמאז חקיקת הסעיף, בסמוך להקמת המדינה, עת היה מחסור חמור בדירות ומתוך רצון להגן על דיירים מפני אובדן קורת גג ומפני דרישת דמי שכירות בלתי סבירים, השתנה המצב. כמו כן, חל מאז שינוי בתפיסת האיזון הראוי בין האינטרסים הלגיטימיים של הנושים וההגנה על קניינם לבין האינטרס של החייב לקורת גג. לפיכך, "אומצה בפסיקה הדעה כי יש לצמצם את פרישת ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר", ונקבע כי האיזון הראוי בין התכלית להגן על דיירים לבין זכות הקניין של הנושה מצוי בהגנה, הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, כך חיות.

בנוגע להוראת סעיף זה, המקנה לחייב זכות לדיור חלופי, ככל שלא נקבע אחרת בשטר המשכנתא, קבעה חיות, כי "היא משתלבת בהוראות נוספות הקבועות בחוק ההוצאה לפועל שנועדו לאזן בין היעילות הנדרשת בגביית חובות מן הצד האחד לשמירה על כבודם וחירותם של חייבים מן הצד השני". היא הזכירה, שבעוד הוויתור על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל חייב להיות כלול, באורח בהיר ונהיר, בשטר המשכנתא, הרי די אם הוויתור על הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר יילמד מן הנסיבות, אשר יעידו על כך, שאומד דעת הצדדים היה לוותר עליה. אין צורך שוויתור זה ייכלל במפורש בתנאי השעבוד.

למנוע כפל התדיינויות

ולסוגיית מעשה בית-דין. "הכלל בדבר מעשה בית דין משמעו כי צדדים להליך מנועים מלחזור ולהתדיין ביניהם בבתי המשפט בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו בפסק דין סופי", פתחה חיות. מטרת הכלל למנוע כפל התדיינויות והכרעות סותרות. חיות המשיכה והסבירה, כי דוקטרינת "מעשה בית-דין" מחולקת לשני ראשים: "השתק עילה" ו"השתק פלוגתא". על-פי הראשון, פסק-דין סופי, שניתן לגופו של עניין, מעניק לנתבע חסינות בפני תביעה נוספת של התובע בגין אותה עילת תביעה. על-פי השני, כאשר פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים, חיונית לתוצאה הסופית, ולבעלי הדין "היה יומם" ביחס אליה, הם יהיו מנועים מלהתדיין לגביה שוב ומלנסות להביא את בית המשפט האחר להכריע בניגוד לה.

חיות קבעה, כי פסק הדין של בית-משפט השלום, בו נדחתה תובענת בני הזוג נגר להצהיר, כי הם זכאים להגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ושבו נקבע כי זו לא עומדת להם, הקים מעשה בית-דין בין הצדדים. אלא שככל שב"השתק עילה" עסקינן, הריהו מונע מבני הזוג, ולא מן הבנק, מלשוב ולהגיש תביעה בגין אותה העילה. וככל שמדובר ב"השתק פלוגתא", הרי אין מי מן הצדדים יכול לשוב ולהעמיד את אותה הסוגיה בהליך משפטי נוסף ביניהם.

"אלא שמכך לא נובעת בשום אופן מסקנתו הנוספת של בית משפט קמא בפסק הדין נשוא הערעור לפיה יש לחסום את הבנק מלעתור לאכיפת רישום המשכנתה... בשל מעשה בית-דין", המשיכה חיות. כך קבעה לאור זאת, שקביעת בית-משפט השלום, לפיה לא עומדת לבני הזוג הגנת סעיף 33, היא קביעה, אשר אימצה את עמדת הבנק. משכך, בבקשו לאכוף את רישום המשכנתא על הדירה, באופן הכולל ויתור של בני הזוג על הגנת סעיף 33 האמור, לא ביקש הבנק לערער עליה או לגרוע הימנה כהוא זה. להיפך: הבנק ביקש להסתמך על ממצא זה וליישמו.

תכליות זהות

כך, רק בני הזוג מושתקים, מכוח אותו "השתק פלוגתא" מלשוב ולטעון, שהגנת הסעיף עומדת להם. כך, "התוצאה לפיה יש לחסום את תביעתו (של הבנק - א'ט') כולה רק משום שביקש להוסיף לשטר המשכנתה תניה המעגנת זכות העומדת לו ממילא על פי פסק-דין חלוט, היא תוצאה שגויה", חרצה חיות והורתה על השבת תביעתו זו של הבנק לבירור בפני בית המשפט המחוזי.

לצד קבלת ערעורו בנוגע לכך, דחתה חיות את ערעור הבנק על כך, שלבני הזוג (המיוצגים בידי עו"ד אריה חגאג) ניתנה האפשרות לטעון לתחולתה עליהם של הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל. היא קבעה, כי קביעתו של בית-משפט השלום, שלפיה בני הזוג אינם זכאים להגנת סעיף זה, לא קיימה את התנאים לקיומו של "השתק פלוגתא", שכן סוגיה זו כלל לא נכללה בתביעת בני הזוג, היא לא נדונה במהלך המשפט, וממילא לא ניתן להם יומם בנוגע אליה. לפיכך, יש מקום לאפשר להם לפרוש את טענותיהם בנוגע אליה, בפני בית המשפט המוסמך.

בקשר לכך דחתה חיות את טענת הבנק, שלפיה משקיימת הכרעה שיפוטית כי לא עומדת לבני הזוג הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אזי לא עומדת להם גם הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, משום שבבסיס שתי ההגנות עומדות תכליות זהות. לדידה, קיים שוני בין שתי ההגנות, ונקיטת הליך לפי אחת מהן אינה ממצה את העילה האחרת.

כך, יהיה על הערכאות הדיוניות להמשיך ולדון בהליכים, שננקטו בקשר לפרשה. יהיה עליהן להכריע אם הבנק זכאי לרישומה של משכנתא על זכויות בני הזוג בדירה, ואם אלה זכאים להגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, היינו, לדיור חלופי כתנאי לפינויים מן הדירה. תוצאה זו מזכירה את דבריו של השופט גרוניס, שצוטטו בתחילת הדברים: עסקה שכיחה בעליל ופשוטה לכאורה, אשר הפכה ל"מסלול מכשולים משפטי", אשר רק מי ש"הכושר הגופני" שלו טוב מספיק, יזכה להגיע אל סופו, כשהוא בריא ושלם וכשנשימה באפו. (ע"א 127/06; רע"א 3691/06).

צרו איתנו קשר *5988