סוגיית חלוקה גיאוגרפית של המקרקעין בין שותפים הינה גורלית בחיי מקרקעין והזכות העתידית. לעיתים השותפים לא נותנים את הדעת למשמעות של חלוקה גיאוגרפית, ורק כעבור שנים רבות מצטערים על כך.
יש והחלוקה בין השותפים נעשית על-פי הסכם בין שותפים הרשומים כבעלים, וההסכם נרשם כהסכם שיתוף בין שותפים. יש והחלוקה היא בצורה של החכרת חלק מהמקרקעין, ואז המקרקעין נשאר בבעלות של בעלים מקוריים, אך חלק ממנו מושכר לתקופה של לדוגמא 999 שנים.
בהסכמים אלו, הצדדים קובעים כי כל צד רשאי לעשות כל עיסקה במקרקעין שלו, ללא כל הגבלה מהצד השני. אך נשאלת השאלה, מה קורה אם ברבות הימים מתרחשת במקרקעין הפקעה או השבחה? האם ההפקעה או ההשבחה תהיה מושפעת מהחלוקה שנעשתה בין השותפים?
על שאלה מעניינת זו בית משפט העליון ענה לאחרונה בפסק הדין ע.א 7136/06 שלום קופמן נ' מרצר לודמין ז"ל, שנידון בפני השופטים ריבלין, נאור, רוזנשטיין.
בעניין דנן המשיבים הם בעלים של חלקה גדולה בפ"ת. לפני שנים רבות חלק הוחכר לשאיבת מים מבאר. לימים השטח המוחכר נמכר למערער. בשנת 1994 הקרקע הופשרה, ועל-פי תוכנית בניין עיר חלק מהחלקה יועד לשטחי ציבור וחלק למגורים. למגינת ליבו של המערער השטח הציבורי היה בדיוק בחלקו.
המערער טען בבית משפט המחוזי, כי בהיותו חוכר ל-999 שנים יש להחשיבו כבעלים, וככזה זכאי ליהנות מחלק יחסי של אחוזי הבנייה בחלקה.
בית משפט המחוזי קיבל את טענות החוכר בעניין היותו כבעלים, אך בעניין אחוזי בנייה קבע שמאחר ואחוזי בנייה ניתנו רק לבנייה בחלק של המשיבים, אין למערער חלק בכך. הערעור לבית משפט העליון נדחה.
בית משפט העליון בעניין דנן הסתמך גם על פסק דין חשוב מאוד בעניין ע.א 5628/99 מרקין נ' שרה משה, ששם הופקע חלק מהמקרקעין וזאת אחרי שחלק אחר ממנו נמכר לאחרים. נשאלה השאלה, האם ההפקעה תהיה באופן יחסי מכולם, או שמא היכן שההפקעה עוברת בשטח ובחלק המסוים, שם תהיה הפגיעה. בעניין מרקין נקבע, כי אכן ההפקעה תפגע בכל שותף לפי החלק הגיאוגרפי שהוא מחזיק.
בפסק הדין קופמן השופטת נאור קובעת, כי העובדה שאחוזי הבנייה ניתנו רק לחלק מהמקרקעין אינה נובעת מאי התאמה בין תשריט לבין תקנון, שאז יש להכריע ביניהם ולפי הנסיבות (ראה: ע.א 10213/03 מייזליק וכן ע.א 3213/97 נקר). אלא המדובר במצב בו המתכנן במתכוון הקנה לחלק מסוים השבחה ולחלק אחר, השייך לחוכר, לא הקנה. המערער גם לא התנגד לתוכנית המפשירה, ולא ניצל את ההזדמנות להתנגד כדי לקבל חלק מההטבה.
השופטת נאור קבעה, כי כדי לדעת היכן ממוקמת זכות הבנייה יש לעיין בתשריט, ובעניין זה כאמור אין כל סתירה בין המסמכים. פסק דין זה למעשה סוגר מעגל עם פס"ד מרקין, שניתן לפני שנים.
מרקין דיבר על חלוקה בעקבות שיתוף, ופס"ד קופמן מדבר על השכרת חלק מהמקרקעין והפקעת חלק. בזה וגם בזה ההפקעה הינה לפי החלק המתלבש על ההפרדה בשטח. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
