איך להקים פרויקטים גם בלי הון עצמי בקופה: כל השיטות

לא בכדי, פסגת הנדל"ן - ועידת הנדל"ן של "גלובס" שמתקיימת ביום רביעי השבוע (1 באפריל) - שמה במוקד את שאלת המימון ופתרונות האשראי. בנקאים, אנשי שוק הון ויזמים ינסו להעריך מתי ייפתח ברז המימון מחדש ומלאי הדירות והבניינים ישובו להיות כשהיו.

מה שלא יהיה, הביקוש והיצירתיות של היזמים בשנות גאות ובשנות מיתון הולידו במהלך השנים לא מעט דרכים לממן פרויקטים של נדל"ן. הפופולאריות של קבוצות הרכישה בחודשים האחרונים, שלמעשה גובה את התשלומים מהדיירים כבר מהדקה הראשונה ומעבירה את נטל המימון אליהם, היא פתרון מובהק לניצול המשבר הנוכחי. גם לעסקאות הקומבינציה/ פינוי-בינוי וכדומה יש יתרונות בשעה כזו, בה אין ליזמים כסף לרכישת הקרקע.

הפרויקט שלפניכם סוקר 10 דרכים ואפשרויות לביצוע הצעד הראשון. חלקם - בעיקר הפתרונות מבית היוצר של שוק ההון - רלוונטיים כעת מעט פחות. דבר אחד אנחנו יכולים כבר עכשיו להבטיח: גם הם עוד יחזרו אלינו בגדול. *

הלוואה בנקאית

המוסדות הפיננסיים חיים מהענקת הלוואות. כדאי לזכור (ולהזכיר לבנקאים) שללא לווים, זכות הקיום של הבנקים המסחריים מתפוגגת. וגם כשאלה סוגרים את הדלת, ישנם לא מעט מוסדות וגופים פיננסיים אחרים, אפורים יותר ופחות, המוכנים בדרך כלל להעניק כסף תמורת הריבית המתאימה.

דוגמאות: הבנקים המסחריים משרתים את כל החברות וכל האזרחים במדינת ישראל. רק מעטים מאלה שנדחקים לשוליים פונים אל אנשי השוק האפור, התובעים מהם לשלם בריבית קצוצה. בועז יונה, למשל, המנכ"ל הבורח של חברת חפציבה, טען בזמנו כי נאלץ לברוח מהארץ בשל החוב התופח שהיה לו מול השוק האפור.

יתרונות:

1. כסף מיידי במזומן.

2. תנאים ברורים של ההלוואה.

חסרונות:

1. מדובר בהלוואה, נושאת ריבית, שצריך גם להחזיר.

הנפקת מניות

זוהי הדרך הקלאסית להכניס כמות הגונה של כסף ולצמוח בכל שוק, ודאי בזולל אשראי כמו תחום הנדל"ן. הנפקת ניירות ערך סחירים מקנים לרוכשים רבים רסיסים של בעלות על החברה ומותירים בידי בעל השליטה סכום כסף משמעותי להגדלת עסקיו. 50% ממיליון, הוא משכנע את עצמו, הם הרבה יותר מ-100% ממאה.

דוגמאות: כל חברות הנדל"ן הגדולות הן ציבוריות - אפריקה ישראל, גזית גלוב, שיכון ובינוי ועוד ועוד.

יתרונות:

1. לא משתעבדים למלווים. הכסף שגויס לא כולל הבטחה להחזר.

2. פוטנציאל להמשך גיוסים בבורסה.

חסרונות:

1. שקיפות וחשיפה.

2. הוצאות שוטפות של מסחר בבורסה.

3. קורלציה גבוהה לשוק המניות כולו.

הנפקת אגרות חוב

מה שטוב לממשלות, חברות וארגונים בכל העולם טוב גם לנדל"ניסטים. האפיק שהתחבא בצל המניות במשך כל השנים הפך לבאזז לוהט במשבר האחרון. מדובר בנייר ערך נושא ריבית (קופון), שמגלם למשקיעים סיכון נמוך יחסית עבור הכסף שהסכימו להלוות לחברה. הפעם התמורה למלווים מובטחת מראש, ללא צורך לשתפם ברווחים, אם אכן יהיו.

דוגמאות: בשנים האחרונות זרם המצטרפות לגיוסי האג"ח הפך לשיטפון. ההזדמנויות קרצו בכל העולם, הן דרשו הון רב, והכסף נשפך כמו מים בשוק ההון. רוב רובן של החברות הציבוריות גייסו כספים גם באגרות חוב, אליהן הצטרפו עוד עשרות חברות קטנות שנכנסו לבורסה רק באמצעות הנפקת אגרות חוב.

יתרונות:

1. הליך פשוט יחסית (לפחות עד לא מזמן).

2. אפשרות לרכוש חזרה את החוב בזול בימי משבר בשוק.

חסרונות:

1. כשמגיע מועד הפירעון, אין עם לדבר על הקלות.

2. עלויות עקיפות מקזזות את היקף ההלוואה.

הכנסת שותף

עם המצגת הנכונה, ניתן למצוא שותף (פיננסי או יזמי) לפרויקט או לחברה, שיסייע בהזרמת הכסף הדרוש לקדם אותו הלאה. בפרויקטים נדל"ניים, וודאי הגדולים שבהם, מדובר במהלך כמעט טריוויאלי, שמסייע ליזמים גם לפזר סיכונים.

דוגמאות: רבים מהפרויקטים הנדל"ניים מבוצעים על ידי שניים וגם יותר שותפים. יצחק תשובה הכניס בזמנו את נוחי דנקנר לקרקע שהוא רכש בלאס וגאס; ב.יאיר צירפה את אפריקה ישראל כשותפה בפרויקט שהיא התקשתה להקים בעיר ימים; דניה סיבוס נכנסת לשותפות בכמה פרויקטים שהיא משמשת בהם קבלן מבצע ועוד.

יתרונות:

1. פיזור סיכונים.

2. ניצול יתרונות של כל אחד מהצדדים.

חסרונות:

1. חלוקה ברווחים.

2. רומנים עסקיים לא תמיד מתמידים.

3. סכנה לניגוד אינטרסים (מול פרויקטים אחרים של אחד היזמים וכדומה).

איגוח ופקטורינג

איגוח הוא מהלך פשוט יחסית: לוקחים את תזרים המזומנים העתידי והופכים אותו לנייר ערך סחיר, מעין אג"ח רגיל. האיגוח, אגב, הפך לאם כל חטאת במשבר הנוכחי, לאחר שהלוואות, משכנתאות וכמעט כל תזרים מזומנים אפשרי אוגחו וגולגלו בין מערכות בנקאיות. אף על פי כן, בשורש השיטה, עדיין מדובר במהלך רציונלי.

בדומה לאיגוח, אפשרות נוספת דומה למימון קבלנים היא הפקטורינג (מהמילה פקטורה, שפירושה חשבונית בלטינית), המעניק מימון לחברה כנגד עסקאות המכירה שלה באשראי ללקוחות. בעסקת פקטורינג, המוכר (קבלן) ממחה לטובת הפקטור (חברת המימון) את זכותו לקבלת תמורת המכר המוכחת באמצעות חשבון מסחרי. בתמורה, הפקטור מעניק למוכר חבילת שרותי מימון הון חוזר, המיועדת להתמודדות עם הבעיות הנובעות ממכירה בחשבונות פתוחים.

דוגמאות: אפיק הירדן, שאגרות החוב שלה נסחרות היום בתשואה של מאות אחוזים, ביצעה בעבר איגוח של תזרים מזומנים הנובע ממבנה מגורים שלה ברמלה, אותו היא משכירה לעמידר. לפני מספר שבועות הצליחה גזית גלוב לגייס 400 מיליון שקל באגרות חוב, לאחר ששעבדה כנגדם מספר נכסים בראשון לציון ובאילת כנגד ההלוואה. הפקטורינג כמקור חוץ בנקאי לגיוס הון חדר בהדרגה לישראל בשנים האחרונות, אולם לנדל"ן נכנס רק בשוליים (וכעת עשוי להיעלם בחזרה). בשנת 2007 פעלו בישראל 7 חברות כאלו, עם היקף עסקאות מצטבר של מעל 4 מיליארד שקל. חברה ציבורית העוסקת בתחום היא פסגות מימון, הנמצאת בשליטת אביחי סטולרו.

יתרונות:

1. גישה מיידית לכסף שאמור להתקבל רק בעתיד.

2. הפחתת סיכון (כסף עתידי אף פעם לא לגמרי ודאי).

חסרונות:

1. שעבוד נכסים לטובת המלווה.

2. הידלדלות המקורות והנכסים הפנויים שניתן לממש.

3. ריבית גבוהה יחסית.

מימון ביניים (מזנין):

הביטוי מזנין (mezzanine) מגיע במקור מתחום הנדל"ן ופירושו קומת הביניים, בין קומת הקרקע לקומה העליונה. כשמו כן הוא, מדובר במשהו שהוא גם הלוואה וגם שותפות. המלווה מוכן להעמיד כסף לטובת הלווה, בתנאי שזה יקנה לו משהו מעבר לריבית המובטחת - בדרך כלל מדובר בנתח מהרווחים. הלוואת מזנין מעניקה מימון לחברות תוך הסתפקות בביטחונות מופחתים, ובתמורה הן מקבלות זכות להשתתף ברווחים. בגלל הביטחונות המופחתים, המזנין נחשב למסוכן יותר מאשראי בנקאי, אך הוא עדיין בטוח יותר מאחזקת מניות.

דוגמאות: תחום המזנין לא מפותח במיוחד בישראל. יחד עם זאת, על פי תוכנית האוצר, קרנות המנוף הבאות אמורות לפעול גם במתכונת של מזנין (ולא רק באמצעות רכישת אג"ח של חברות). נכון להיום, קרן פימי של ישי דוידי היא כנראה המוכרת ביותר, לאו דווקא בתחום הנדל"ן. בנדל"ן בולטת גמלא הראל נדל"ן, שותפות של קבוצת הביטוח הראל (20%) וחברת גמלא מילניום השקעות (80%), שבבעלות עו"ד אפי שפיטלני וחברת כלמוביל, שבשליטת משפחת חרל"פ.

יתרונות:

1. בטחונות מופחתים.

2. אלטרנטיבה לבנקים.

חסרונות:

1. השתתפות ברווחים.

2. ריבית גבוהה יחסית.

הסכם קומבינציה

מדובר במסלול מאוד פופולארי במו"מ בין יזם לבעלי קרקע המיועדת למגורים. היזם לא צריך לרכוש את הקרקע בכסף, אולם נתח מהדירות שהוא יקים יעבור לידי הבעלים ההיסטוריים. כמה? זה כבר תלוי בערך הקרקע באותו אזור. בתל אביב זה יכול להגיע למחצית, בקרית אונו ובהרצליה יקבלו הבעלים 40% מהדירות ואילו בחיפה ובערי פריפריה אחרות הם יאלצו להסתפק בפחות מחמישית מהדירות. מלבד האחוזים, לא פחות חשובה שאלת עיתוי הבנייה ומסירה ומיקום דירות בעלי הקרקע ההיסטוריים בפרויקט שיקום.

דוגמאות: כל החברות הגדולות בונות ו"אוספות" הסכמי קומבינציה, בעיקר מול בעלי קרקעות אטרקטיביות במרכז הארץ.

יתרונות:

1. לא צריך מימון לרכישת הקרקע.

2. אין לו"ז לחוץ לתחילת הבנייה ואפשר להתקדם בהתאם לקצב השיווק ותזרים המזומנים.

חסרונות:

1. מדובר בדרך כלל בעלות גבוהה יותר מתשלום רגיל.

2. בעלי הקרקע עלולים להפוך בעצמם למוכרים.

קבוצת רכישה

מדובר בתחום הכי חם בשנים האחרונות, המרכז על פי הערכות כ-40% מסך התחלות הבנייה במרכז הארץ. במקום לקנות קרקע בהון עתק ולהתחיל לשווק את הפרויקט בתנאי אי ודאות, מחליט היזם לפעול מאחורי הקלעים, בארגון של קבוצת רכישה שהיא זו שתרכוש את הקרקע מכספה ותקים את הבניין.

דוגמאות: בשנים האחרונות נראה שכל עו"ד שני מארגן קבוצת רכישה לקרקע בגוש הגדול בתל אביב, ברמת גן, בפ"ת, בקרית אונו ועוד ועוד. בין המארגנים הגדולים ניתן למצוא את חברת ב.ס.ר, החלוצה בתחום, ואת קבוצת קנדה ישראל.

יתרונות:

1. חסכון במס (רכישה ומע"מ).

2. חסכון משמעותי בהוצאות השיווק והמימון.

חסרונות:

1. רשות המיסים (ובתי המשפט) עלולים לבטל את חלק מיתרונות המיסוי.

2. קושי לחלץ רווח יזמי.

3. אי ודאות לגבי העלות הסופית של כל דירה.

קבוצת רוכשים

מועדוני החברים - קציני צה"ל, חברי קופת חולים, ארגון המורים, רואי החשבון ועוד - מסייעים ללא מעט קבלנים לצאת לדרך, הודות להנחה שקיבלו והאפשרות לבחור את הדירות הראשונות בפרויקט. מי שמצליח למכור "על הנייר" עשרות ואולי מאות דירות, לפני שהטרקטור הראשון עלה על השטח, יכול הרבה יותר בקלות להירדם בלילה.

דוגמאות: רק לאחרונה הצליחה חברת גינדי החזקות תוך מספר שבועות למכור כ-390 דירות לחברי מועדון "חבר" בפרויקט החדש שהיא עומדת להקים במזרח פתח תקווה. גינדי העניקה לרוכשים 10% הנחה (למרות שלמעשה לא שיווקה שום דירה במחירים הרגילים) והצליחה כאמור לשווק במהירות סדרה של בניינים, למרות מיקומם הלא מפתה בעליל.

יתרונות:

1. מכירת חבילה גדולה מראש, על הנייר.

2. מיצוב הפרויקט בעזרת רוכשים הומוגניים.

חסרונות:

1. הנחה על מחיר המחירון.

התחדשות עירונית: פינוי-בינוי / עיבוי / תמ"א 38

על פניו, מדובר באופציה הכי הגיונית לבנות פה. במקום להתפרס לשטחים פתוחים, ניתן לבנות במקום או על גבי בניינים נמוכים ישנים. הקבלן מקבל קרקע בחינם, תמורת שדרוג המגורים של הדיירים הקיימים. יתרה מכך, הסיכון לרעידת אדמה שתמוטט את הבניינים הישנים הובילה ב-2007 לגיבוש תוכנית מתאר חדשה (תמ"א 38), שהעניקה זכויות בנייה לדיירים (קומה נוספת והוספת דירות בקומת העמודים) ללא תוספת תשלום, תמורת חיזוק המבנים.

דוגמאות: למרות כל הדיבורים, כמעט שלא ניתן לראות בישראל פרויקטים של התחדשות עירונית. השכנים והרשויות עדיין לא הפנימו את הצורך להקים פרויקטים במקום או על גבי בניינים קיימים. גם תמ"א 38, ההבטחה הגדולה בשנים האחרונות, כמעט אינה צולחת את המבחן המעשי. ב-4 שנים התקבלו בסך הכל 15 היתרי בנייה לפי התמ"א, כשפחות מעשרה מהם גם עברו לפסים מעשיים.

יתרונות:

1. קרקע בלי כסף.

2. מיקום מרכזי בלב הערים.

חסרונות:

1. מאבק סיזיפי ברשויות ובשכנים סקפטיים.

2. רווח יזמי מפוקפק למדי.

3. שיווק דירות חדשות לצד דיירים (ודירות) ישנות.