יונס: "להניח כי יינתן מימון לנדל"ן מניב בתקופה כזו זו הנחה לא אחראית"

"אני רואה כאן נתונים בחוברת שחולקה לבאי הכנס. אני תוהה על איזה סוג של משבר מדברים כולם. אם כולם מרגישים סבל, כנראה שיש משבר. יש מתח גדול מאוד בענף הנדל"ן. השאלה האם זה ראוי לטיפול ממלכתי, האם זה מתח מוצדק, האם הוא מתח ענפי? הרי אין דין נדל"ן למגורים כדין נדל"ן מניב, ואין דין מגורי יוקרה לנדל"ן לכלל הציבור. המחירים של הנדל"ן לכלל הציבור נשארו כמעט ללא שינוי. לאיזה מנקודות אלה צריך היזם להתייחס?", כך אמר היום מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, אלי יונס, בכנס פסגת הנדל"ן של "גלובס".

"על פי הסטטיסטיקה יש מחסור בדירות למגורים בישראל. אנו רואים גידול מתמיד במלאי הדירות ב-12 החודשים האחרונים. הגידול נובע מהשהיה מסוימת בביקושים באזורים מסוימים, כנראה מתוך ציפייה לירידת מחירים. יש קיפאון מחירים ברמות המחירים היקרות. אנסה להפריד את הסיבות לצעקה לפי מרכיביהם השונים.

"חלק מהבעיה נובע מלחץ פנימי תוך מאזני של חלק מיזמי הנדל"ן שלוו בארץ, בעיקר בשוק ההון, השקיעו בעיקר מחוץ לישראל. הבעיה האחרת היא צורך לפרוע אשראים. הנדל"ן מתקשה להחזיר גם בשל אובדן השווי של הנכסים. הבנקים בישראל העמידו השנה יותר אשראי מאשר בכל שנה אחרת, ככל שאני מצליח לזכור את ענף הבנקאות בכלל. בנובמבר היו כ-11% גידול במימון הבנקאי, גידול ללא תקדים, בבנק שלנו גידול של 13% בהלוואות, כך שלהגיד שהבנקים לא נותנים אשראי, אלו דברים ריקים מתוכן.

נדרשת התערבות אקטיבית

"הפגיעה בחו"ל יכולה לגרור פגיעה ביכולת להתנהל. אלו היו אולי שנים בהם הבנקים הפריזו בהקלות לדרישה להון עצמי, אבל הבנק שלי היה תמיד קצת יותר זהיר. אף אחד לא ייתן כסף למיזם שעלול להגיע לפשיטת רגל, הדרך לפרוע חוב הוא תזרים מזומנים והצלחה עסקית.

"הבעיות הללו הם בשיח עם הגופים המוסדיים. נדרשת התערבות אקטיבית של המוסדיים. הבנקים עסוקים בהעמדת חוב, מיחזור חוב ועוד, אף אחד מהבנקים למיטב ידיעתי לא דרש להחזיר את המטוס או לתת מניות. השאלה העיקרית היא האם למי שמנהל את העסק יש יכולת ניהולית לקחת את העסק הלאה. יכול להיות שהם עשו את כל מה שנראה סביר בעיני כל העולם, וקשה לבוא ולהגיד היום כי צריך לחסל את העסק. מי שכשל באשמתו, חשוב להעביר את החברה לאחרים, כדי להוליך אותה אל השלב הבא.

"הבנקים מעמידים אשראי באופן שוטף, אין ירידה של ממש בהיקף האשראי שמעמידים הבנקים. האשראי לנדל"ן עד סוף 2008 גבוה ממה שהועמד בעבר.

אולם, להניח כי יינתן מימון לנדל"ן מניב בתקופה כזו, זו הנחה לא אחראית. אם ידרשו מקומות נוספים, גם הנדל"ן יעמוד על רגליו.

פרויקטים קטנים יותר

"יש זהירות מסוימת בקביעת היקף הפרויקטים. גם היזמים מפחדים להיכנס לפרויקטים רחבי היקף בשל דחיית הביקושים. כל אלה ביחד יוצרים סיטואציה שהפרויקטים הממומנים הם בהיקף קטן יותר. יש היגיון ללכת על פרויקטים קטנים יותר ועם שותפים.

"אבל מי שנתקע עם מניב שאיננו מניב או בעיה עם תזרים מזומנים בגלל השקעות בחו"ל בגלל השקעה שאינה מניבה או שווי של נכסים שירד, או נכסים בישראל שהוא לא מצליח להשכיר, אלו ודאי נתקלים בבעיה, אבל הפתרון לכך לא יכול לבוא מתוך מאזני הבנקים. אי אפשר שהבנקים ייקחו סיכון לגבי עסקים עם סיכון לקיומם. במקרה כזה כדאי אולי לחשוב על השהיה שתאפשר להמשיך ולבנות כך שהנדל"ן למגורים ימשיך להיבנות.

"הפתרון מונח בתחומי האחריות של מינהל מקרקעי ישראל, אם רוצים להמשיך ולבנות. לתת ערבויות לבנקים זה עקום וזה מיותר וייקח שנים, זה ייצור מערכות מסובכות בין הבנקים ובין היזמים. המרכיב החשוב ביותר ואלי גם היקר ביותר בנדל"ן זה הקרקע עצמה. צריך להוריד את הסיכונים דרך מחירי הקרקע, דרך העמדת הקרקע עצמה באשראי שישולם למדינה על פרק זמן ארוך, זה יוריד סיכונים, יאפשר המשך פעילות של חברות טובות שנקלעו למשבר לאו דווקא בשל איכות הניהול שלהם, וזה יאפשר למשק לצמוח באמצעות קטר הצמיחה של הנדל"ן". *