1. ה-Affordability (היכולת להרשות זאת לעצמכם) גבוהה יותר מאי פעם לפי נתוני אגודת מתווכי הנדל"ן הארצית בארה"ב, מדד ה-Affordability בדצמבר היה הגבוה ביותר מאז 1970, השנה שבה החלה האגודה לחשב אותו. מדד זה משקף את היחסים בין מחירי הבתים, ריבית משכנתאות והכנסת משפחה ממוצעת.
ג'ון וג'ולי צ'ילמן, לדוגמה, השיגו באחרונה את בית חלומותיהם באזור לאס וגאס. מחיר הפתיחה של הבית בן חמשת חדרי השינה שהם קנו היה 265 אלף דולר. הם הציעו 250 אלף דולר. "המתווך שלנו אמר, נו, המוכר לא יסכים. הוא הציע 255 אלף דולר, והוא הולך לכסות את כל הוצאות הסגירה של העסקה (רישום, שכ"ט עורכי דין). רק לפני שישה חודשים, אותו בית הוצע למכירה ב-310 אלף דולר.
לפי נתונים מפברואר, מחירי הבתים בווגאס צנחו ב-50.7% מהשיא וחזרו לרמה שלהם מהרבעון השני של 2002. לפי תחזית באתר Economy.com של מודי'ס, מחירי הבתים יתייצבו בסוף שנה זו, למרות שמדד קייס-שילר של המחירים בעשרים הערים הגדולים בארה"ב ייפול בעוד 11% לעומת הרבעון האחרון של 2008. האתר צופה שהמחירים ב-381 האזורים העירוניים בארה"ב יצנחו בסוף המחזור הנוכחי בכמעט 62% מהשיא שלהם. בעשירית מהאזורים הללו, הירידה תהיה מעל 30%.
לא כל השווקים סבלו מירידות תלולות. באתר האינטרנט של The Office of Federal Housing Enterprise Oversight יש מחשבון של מחירי בתים באזורים השונים, שיכול לעזור לכם.
2. יש לכם מלאי גדול לבחור ממנו
במקומות רבים נדרשים חודשים למכירה של בית, ויש שפע של היצע - בתים חדשים, בתים קיימים ובתים מעוקלים. בינואר היה בשוק הארצי מלאי של 9.6 חודשי מכירה בקצב של אותו חודש. לגבי בתים חדשים, המלאי עמד על 13.3 חודשי מכירה בסוף ינואר.
מבחר גדול מאפשר לבחור נכס ראוי באמת ומוריד את המחירים. המוכרים שלא קיבלו הצעות קנייה במשך חודשים מפנימים בהדרגה את מצבם המיואש והולכים לקראת הקונה. מי שממתין עד שהמלאי יצטמצם עלול להחמיץ את הרכבת הזו, אומר אדי פיידל, מחבר הספר "אל תשכור, עדיף לקנות!". הוא מזהיר שכמעט בלתי אפשרי להצביע בדייקנות על התחתית של השוק.
"אתה קונה בשביל איכות לכל החיים", אומר דואיין אנדרוז, מנכ"ל חברת קליר קפיטל, "לא בשביל ספקולציה. אני לא הייתי קונה בית בציפייה ששוק הדיור יעלה גם בעוד עשר שנים. לדעתו, עם ההתאוששות יהיו עליות מחירים קלות מאוד.
במבט היסטורי, נדל"ן משביח את ערכו בקצב של 5% בשנה, אומרת ננסי פלינט-באד, יועצת פיננסית מוסמכת מסיילם, ניו יורק. כאשר ארה"ב תיחלץ מן המיתון, ספק אם יהיו אפילו התייקרויות כאלה.
3. הקבלנים מציעים הנחות גדולות
קבלני בנייה אגרסיביים יותר ויותר עם מבצעי המכירות שלהם. פיידל אפילו מציע לבדוק תחילה את היצע הבתים החדשים. היתרון בכך הוא לא רק ההנחות, אלא גם אחריות הקבלן וגם אחריות על מכשירי החשמל בבית. "הקבלנים צריכים להציל את האשראי והמוניטין שלהם ולחסל את המלאי שלא מכרו. הם עצמם יכולים לרכוש היום קרקעות בזול עם מזומנים שיקבלו", אומר פיידל.
העצה שלו היא להיכנס לקבלן עם אישור מראש למשכנתא, להציע הצעה ולצאת. רוב הסיכויים הם שהקבלן יתקשר חזרה וילך לקראתכם כדי שלא להפסיד לקוח בכוח.
4. הריבית על המשכנתאות בשפל היסטורי
לא רק מחירי הבתים הנמוכים מציעים affordability גבוהה. גם הריבית על משכנתאות תשפיע על התשלומים החודשיים. בימים אלו, הריביות אטרקטיביות מאוד על הלוואות רגילות, שמקבלות את האישור של פאני מיי ופרדי מק. התקרה שלהן היא 417 אלף דולר, אך היא עשויה לעלות ל-729,250 דולר בשווקים יקרים.
בתחילת שנה זו, הריבית למשכנתאות הפופולריות ל-30 שנה בריבית קבועה ירדה לרמה שלא ראינו זה עשרות שנים, ונשארה ברמה זו במשך שבועות. בסוף פברואר, הריבית הזו עמדה על 5.07% בממוצע, לפי הסקר השבועי של פרדי מק.
מצד שני, חברות המשכנתאות כבר לא מעניקות כסף בקלות. תזדקקו לאיכות אשראי גבוהה מוכחת, לתשלום מקדמה משמעותי ולנכונות להציג מסמכי הכנסה שלכם כדי להשיג ריביות כאלה.
5. תוכלו לקבל נקודות זיכוי ממס פדרלי
כעת יש זיכוי מס פדרלי של עד 8,000 דולר למי שלא החזיק בית בשלוש השנים האחרונות. בניגוד לזיכוי הקודם, את המענק הזה באמת לא צריך להחזיר.
המזומנים הללו שימושיים מאוד: מי שרוכש בית ראשון מוציא בממוצע 6,000 דולר בששת החודשים הראשונים של הבעלות, אומרת פלינט-באד. לדעתה, המתנה לעוד הטבות של וושינגטון תגדיל את הביקוש ותצמצם את ההזדמנויות בשוק.
למה לא?
שיעור האבטלה מטפס בהתמדה ומחירי הבתים ממשיכים לרדת. אלה הן רק שתי סיבות לדחות את רכישת בית חלומותיכם. אם אתם עדיין חושבים שאתם עומדים בתנאים ומתפתים לזנק לשוק, הנה חמש סיבות לדחות את הקנייה:
1. המחירים עדיין יורדים
אם תקנו כעת בית, יכול להיות שהוא יהיה שווה פחות בעוד שנה-שנתיים. "אנשים לא אוהבים לקנות נכסים שערכם יורד", אומר דייוויד ברסון, הכלכלן הראשי של קבוצת PMI. לפי מדד הסיכון בשוק הבתים שחברה זו מפרסמת, הסיכון לירידת מחירים בעוד שנתיים עלה בחלק גדול מאזורי ארה"ב. במחצית מ-50 הערים הגדולות יש סבירות גבוהה למחירים נמוכים יותר גם ברבעון השלישי של 2010 לעומת הרבעון השלישי של 2008.
גם מדד קייס-שילר של מחירי בתים בערים הגדולות ממשיך לרדת בחודשים האחרונים, בייחוד בערי הבוננזה לשעבר - לאס וגאס, פיניקס, פלורידה וקליפורניה.
2. היצע הבתים יישאר גבוה במשך זמן רב
מנקודת מבט של משקיע, עדיף כנראה להשקיע במניות, אומרת היועצת הפיננסית ננסי פלינט-באד. בשוק רגיל, המחירים עולים בכ-5% בשנה, אך אפילו אם מחירי הבתים יתייצבו השנה, כפי שאתר Economy.com צופה, עליות המחירים יהיו צנועות מאוד במשך זמן מה.
למעשה, ההבראה בשוק הדיור עלולה להיראות כמו האות L ולא כמו V - כאשר המחירים יתייצבו, הם לא יעלו. המחירים לא יחזרו לרמתם הגבוהה מלפני המשבר בקרוב, על רקע שיעורי האבטלה ומלאי הבתים שעוקלו.
המסקנה: קניית בית יכולה להמתין, אין סיבה להזדרז. "גם אם בדצמבר 2009 נשמע לראשונה שהמוכרים כבר לא מורידים מחירים, נהיה זקוקים לא רק למידע על התייצבות מחירים אלא גם לגידול בהיקפי המכירות ותחילת עליות מחירים כדי להיחלץ מהמשבר הזה בשוק הדיור", אומר פיפילד.
3. תצטרכו לוותר על אופציה להחליף את הבית החדש במהירות
אם המחירים ימשיכו לרדת, ייתכן שתצטרכו להישאר בביתכם החדש זמן רב יותר מכפי ששיערתם, כדי שההשקעה תהיה הגיונית מבחינה כלכלית. פלינט-באד אומרת שבכל שוק, הטוב ביותר הוא לקנות בית במטרה להישאר בו 5-10 שנים, והכלל הזה חשוב עוד יותר היום, כאשר לא צפויה עליית ערך משמעותית לבית במשך שנים.
בריאן רייהאק, לדוגמה, שוכר כעת דירה בשיקגו כי הוא אינו בטוח כמה זמן הוא יתגורר בעיר. "אילו יכולתי להישאר חמש שנים, הייתי קונה בלי בעיה", הוא אומר. אלא שהוא זקוק לגמישות של שכירת דירה.
4. מקום העבודה שלך עלול להיות הבא בתור
אולי אתם כבר פוחדים מהכותרות בעיתונים. אולי יש לכם מכרים שפוטרו באחרונה. אם אתם חושבים שעבודתכם בסכנה, עצרו ואל תכנסו לעסקאות נדל"ן.
גם אם אתם בטוחים במקום העבודה, כדאי לכם לבדוק מה מצבם של השכנים לעתיד. סוכן טוב יאמר לכם לעקוב אחר המגמות בשוק המקומי, לא בשוק הארצי. לא רק המחירים המקומיים חשובים, אלא גם מצב התעסוקה בקהילה. האם יש בה מעסיקים גדולים שנקלעו לצרות? תעשיות שדועכות? האם הכלכלה המקומית מגוונת במידה מספקת?
"מה מצב שוק העבודה באזור שלי, ובעיר שלי באופן כללי? זה הולך להשפיע על הביקוש הכולל", אומר ריצ'רד מודי, הכלכלן הראשי של מישן רזידנשל. לכל הפחות צריך לקבל מידע על מצב מלאי דירות המקומי יחסית לביקוש, כדי להעריך את מגמת המחירים בשנים הבאות.
5. יתרות המזומנים שלכם נשחקות
עם המיתון והכלכלה השברירית, גם אם מקום העבודה שלך בטוח, חכם להשאיר קצת ריפוד למקרה שדברים יתדרדרו עוד יותר או למקרה גירושים או חשבון רפואי גדול, לדוגמה. אם המקדמה עבור בית חדש תדלל את המשאבים שלך למקרים כאלו, מוטב לוותר על הקנייה.
אם לא היה בבעלותכם בית בשלוש השנים האחרונות, ייתכן שאתם זכאים לזיכוי מס בסך 8,000 לרכישת בית. הכסף הזה יהיה אכן מענק אם תתגוררו בבית במשך שלוש שנים לפחות.
אך המענק הזה זמין רק לרוכשי בית לראשונה בחייהם. גם הזכאים קיוו למענק גבוה יותר. הגרסה המקורית של חוק התמריצים הכלכליים דיברה על מענק של 15 אלף דולר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
