מרכזי קליטה: המקומות, הדירות והחלומות של העולים החדשים מארצות הרווחה

בשנים האחרונות התמעטה העלייה, אך הציפייה היא שהמשבר הכלכלי והתגברות האנטישמיות בעולם יגדילו את מספר העולים. לפי נתוני הסוכנות היהודית, ב-2008 הגיעו לארץ 15,441 עולים (כולל עולי אתיופיה), בעוד ב-2009 יגדל המספר משמעותית לכ-18 אלף (ללא עולי אתיופיה). מי שעובר מדינה כמובן צריך גם מקום להניח את ראשו. לפי נתוני הסוכנות 85% מהעולים בוחרים בקליטה ישירה עם הגיעם, כלומר רוכשים דירה או שוכרים, כאשר רק 15% בוחרים באופציה של מרכזי הקליטה.

סוציו-אקונומי גבוה

הצפי ל-2009 כולל כ-7,200 עולים מחבר המדינות לשעבר, 4,000 מאירופה, 4,000 מצפון אמריקה, 1,500 מדרום אמריקה והשאר מיתר רחבי העולם. כך, בניגוד לעבר, למעלה ממחצית העולים שיגיעו בשנה הקרובה יבואו לכאן ממדינות רווחה מערביות, עובדה שתשפיע ללא ספק על פרופיל הדירות שירכשו העולים, על יעדי המגורים ועל מחיר הדירות המבוקשות. "גלובס" בדק בעזרת מומחים את המגמות החזויות ואת החידושים בנדל"ן של העולים החדשים.

אנטוני גלגוט, יליד דרום אפריקה הוא ברוקר שהחברה הנושאת את שמו מספקת שירותי נדל"ן מקיפים וקשורה לגורמים בקהילה האנגלו-סכסית בישראל ולקהילות היהודיות בחו"ל. לדבריו, רבים מאלה שהתלבטו האם לעלות, מממשים כעת את מחשבתם. "מי שמחזיק בית באזור טוב באנגליה ויכול למכור אותו, גם אם יקבל פחות, יעשה זאת. האנטישמיות חוגגת, ובדרום אפריקה התוצאות לא חיוביות עבור היהודים והן דוחפות לעלות".

גלגוט מציין גם את החינוך היהודי היקר ואת יוקר הבריאות בחו"ל, בעוד בישראל פשוט נרשמים לקופות חולים. "המשבר הכלכלי הופך את המעמסה הזו לכבדה יותר. ישראל חטפה את המשבר הכלכלי פחות חזק. מדובר בקהל מנתח סוציו-אקונומי גבוה, וזה מרכיב משמעותי בשוק נדל"ן שברירי כמו היום", אומר גלגוט.

גם מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין מתברר, כי הנתח בשוק הנדל"ן של העולים החדשים והישראלים החוזרים עשוי לגדול באופן משמעותי ולתרום באופן חיובי על הביקושים בתחום הנדל"ן למגורים, ובעיקר באזורי המרכז. לדברי יו"ר הלשכה ארז כהן, לשוק זה השפעה אף גדולה הרבה יותר מהאחוז שלו בכלל רוכשי הנדל"ן זאת משום שהוא ממוקד ברובו הגדול בערים מרכזיות דוגמת תל אביב, רעננה, כפר סבא ומודיעין ורוב הרוכשים משויכים לחתך סוציו-אקונומי מעל לממוצע.

כהן אומר כי בתל אביב ובערים שכנות דוגמת כפר סבא ורעננה פלח שוק זה עשוי להגיע בשנה הקרובה לכ-15% ואף יותר מכלל רוכשי הדירות, זאת משום שהעולים החדשים נוטים להתרכז בערים חזקות במרכז הארץ שבהן גם ניתן למצוא עבודה, חינוך טוב לילדים ושכנים מאותה ארץ מוצא. "גם בתנאים הכלכליים הקשים כיום עדיין נהנים מרבית העולים מפוטנציאל רכישה משמעותי כשהאירו, הסטרלינג, או הדולר חזקים דיים ומספיקים לרכוש דיור הולם ברמה גבוהה בישראל בנוסף לתנאי מימון נוחים ומסובסדים".

גלגוט מספר, כי צעירים שהתכוונו לרכוש דירה בלונדון למשל מתקשים לעשות זאת בשל סוגיית המשכנתא, אבל בישראל הם עדיין יכולים לרכוש דירה או בית. לאנגלו-סכסיים חשובה מאוד הקהילה, ואחוז לא מבוטל מהדרום-אפריקאיים מגיע לרעננה, אם כי לאחרונה מודיעין מחליפה את רעננה, כי המחירים נוחים יותר, כאשר חלק הגיעו אליה מרמת בית שמש המתחרדת, ולשם מגיעים העולים החרדיים. גלגוט מציין, כי "10% מהרוכשים כיום במודיעין הם ממוצא אנגלו-סכסי, אחוז נמוך יחסית, אבל שהופיע בבת אחת בשנים האחרונות, יש גם עולים מצרפת, ולא כולם מתרכזים רק בערי החוף".

גלגוט צופה שקורב ל-20% מהדירות החדשות ימכרו בשנה הבאה לעולים ולישראלים חוזרים. בגלל שמדובר בדירות יקרות, אז הנתח הכלכלי מהיקף העסקאות יותר גבוה. להערכתו, כרבע מהדירות ירכשו ברעננה, כ-17% במודיעין, כ-30% בבית שמש, ואילו בערי החוף כנתניה, אשדוד והרצליה פיתוח כ-15%-18%. ככלל, אומר גלגוט, 80%-85% מהעולים מעדיפים דירות חדשות ורק 15%-20% דירות יד שנייה. "העבודה שלי היא להביא את העולים לקבלן ושתהיה שקיפות מלאה". לצד קהילה קיימת, לדבריו, גורם משיכה עיקרי לערים מסוימות הם בתים המזכירים את ארץ המקור, וזו הסיבה שהדרום אפריקניים הגיעו לסביון בשנות ה-50 למרות הקרבה לגבול, או לרמת השרון ולרעננה בשנות ה-70 וכיום לשכונת בוכמן במודיעין. "מי שהגיע מבית גדול, מחפש להרגיש בבית במקום אחר. אם נשלח אותו כחלוץ לירוחם רוב הסיכויים שיחזור במטוס. לכן העולים החילוניים והניו-יורקים נוטים לתל אביב (גם הדתיים), ואת בית שמש או אלעד אם הם חרדיים. אוכלוסייה אידיאולוגית-ימנית מגיעה ליו"ש - אפרת, בית"ר עילית, שערי תקווה וההתנחלויות היותר מבודדות".

כמו כן, יש מאפיינים נוספים שמאוד בולטים אצל העולים (בהכללה כמובן), להבדיל מאחיהם הישראלים: הם באים בדרך כלל עם תקציב מדויק לרכישת הדירה, שלא ניתן לסטות ממנו כמו שהישראלים רגילים ברכישות שלהם. בנוסף, כשני שליש לא רואים פיזית את הדירה קודם לרכישה, אבל בודקים היטב באמצעות נציגיהם ובאמצעות תמונות, כשאמינות היא דבר חשוב והוספות של הרגע האחרון עלולות לפוצץ עסקה.

גורמים העוסקים בעלייה מודים כי העלייה היום היא לא אידיאולוגית אלא כלכלית לחלוטין. לדברי גורמים אלה, יש ערים מסוימות שמוגדרות כערים קולטות עלייה כמו ירושלים, נתניה, אשדוד ומעלות, בעוד תל אביב פחות קולטת עלייה.

ההורים בעקבות הילדים

עו"ד אליעזר אשל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל, אומר כי שער המטבע הרלוונטי הוא מרכיב מרכזי בקרב העולים החדשים. "העסקאות נעשות בשקלים והם מביאים כסף זר ויש להם תמיד חשש של הצמדת המטבע. סך הכל כמות הרכישות שנעשו בשנה האחרונה על ידי עולים חדשים ירדה. לדעתי שוק הנדל"ן נמצא בהתאוששות, אבל הנתח של העולים דווקא נחלש, כי הכסף שלהם פחות זמין".

עם זאת, מסכים אשל כי רכישות האוכלוסייה האנגלו-סכסית הן בטווח הגבוה של המחירים, משום שמחירי הבתים שהם מוכרים באנגליה או בארה"ב גבוהים ממחירי הדירות בארץ. "אולם, מחירי הדירות שקונים האמריקנים בישראל קצת ירדו בגלל הירידה בדירות שלהם. הצרפתים הולכים על דירות ממוצעות בעיקר בקרבת הים, בנתניה ואשדוד, אבל ברגע שמתבססת קהילה מקומית, הדירות מתייקרות. ההעדפה של האנגלו-סכסיים היא למודיעין (בוכמן) ורעננה".

באותו עניין, אומר ל"גלובס" יזם נדל"ן שמרבה למכור לעולים חדשים כי "מדובר במקרה של נאה דורש, אבל לא תמיד נאה לקיים. הם דורשים לבנות ברמה הכי גבוהה, אבל כשצריך לשלם הם אומרים שזה לא נורא לאחר בחצי מיליון שקל בכמה חודשים. אחרי הרכישה הם מרגישים שהם יכולים להרשות את זה לעצמם. לא מדובר במקרה או שניים או בסכומים זניחים. לא נתקלנו בזה עם הישראליים", אומר היזם.

עו"ד מרים דונין-שוב, בעלת משרד המתמחה בתחום המקרקעין, אומרת כי "הבחירה איפה לרכוש דירה משתנה בהתאם למדינת התפוצה והגיל. לאחרונה תפוצת יהודי דרום אפריקה, בעיקר יהודים מיוהנסבורג, מאוד פעילה וזאת לאור הידרדרות המצב הפוליטי. חלק מהם מהגר לאוסטרליה וחלק מהגר לישראל. למעשה הגל הנוכחי הוא של ההורים, שהילדים שלהם הקדימו אותם ועלו ארצה כשהתחלף השלטון בדרום אפריקה ורובם רכשו דירות ברעננה. ההורים רוכשים בעיקר בתל אביב".

"היהודים מאנגליה, לעומת זאת, בעקבות ירידת ערך השטרלינג והפגיעה החמורה בכלכלה, מחזיקים את הכסף ולא משתוללים. יהדות אמריקה גם "סובלת" מהמשבר הכלכלי. לרוב הם נהגו לרכוש דירות בירושלים, אך לא משמשים שחקנים בשוק הנדל"ן הישראלי בת"א. העולים הצרפתיים בני 50 פלוס מתרכזים באזור הרצליה פיתוח, אם כי בגלל המשבר ניתן לראות התעוררות של טווח גילאים זה בת"א. הצרפתיים הדתיים רוכשים דירות בעיקר ברעננה. העולים הצעירים רוכשים דירות בת"א".

גלגוט מציין, כי רק אחוזים בודדים מהעולים נוחתים בירושלים. "כמו שירושלים לא מבוקשת בקרב ישראלים, גם העולים החדשים מקבלים את המשוב הזה. זה קרה מאז שהפריפריות נהיו משהו יותר חדשני ורלבנטי". לדבריו, אף אחד מהעולים לא הולך על 3 חדרים אלא על 4 חדרים ויותר.

עופר שגיב, מנכ"ל מי-טל הנדסה וייזום הבונה בין השאר בהר חומה בירושלים ואת פרויקט אפיקי נבו בשכונת מצפה נבו במעלה אדומים מציין, כי גם מעלה אדומים מהווה יעד מועדף על ידי עולים מארצות מסוימות. "כמעט כולם משדרגים את הדירות שלהם, משקיעים בתכנון הפנימי, במטבח בריצוף, וחלק גדול לוקחים מעצבים". גם שגיב מסכים שרוב הרוכשים קונים מבלי לראות את הדירה. "בסופו של דבר, מי שחותם על כל הדירות ללא יוצא מן הכלל, זה עורך דין שהוא מיופה כוח, אין מצב שהדייר חתם על החוזה. העורך דין מנהל עבורו את המו"מ על סעיפי החוזה המשפטיים, אבל לא על המחיר, המחיר הוא מחיר פיקס. גם לקבלת הדירה כולם הביאו מהנדס, שלמעשה קיבל את המפתח".

אפיקי נבו מאופיין בכיפות סרוגות. להערכת שגיב, רק כ-25%-30% מהדיירים הם ישראליים, בדירות הזולות יותר, ומרבית השאר אמריקאיים, וכן אנגליים וקנדים. לדבריו, מה שמשך את הרוכשים הם המרפסות, המטבחים והחדרים הגדולים והשטחים הפתוחים הנרחבים, או "כל מה ששייך לגודל". *

ariel-r@globes.co.il

איך אומרים מתווך בצרפתית?

רבות דובר על הצפתם של יהודי צרפת את ערי החוף בישראל. מתברר, כי גם מקצוע תיווך הנדל"ן הינו מבוקש בקרב קהילת יהודי צרפת. בעקבות עלייה תלולה של רכישות הנדל"ן בארץ על ידי יהודי צרפת, גברה גם התעניינותם של העוסקים בכך כבר בארץ המוצא. רבים מעולי צרפת מצאו את פרנסתם בארץ בענף הנדל"ן, כשהם מנצלים את כישורי השפה והכרת הקהילה היהודית הצרפתית מצד אחד, והכרת השוק הישראלי מאידך, כדי לתווך באופן יעיל בין הגורמים.

בעקבות זאת, החליטו בסוכנות היהודית בפריז לגבש קורס נדל"ן, אשר בסיומו יכשיר את המעוניינים בכך לעמוד כחוק בבחינות ההסמכה לנדל"ן בארץ. הקבלה לקורס הותנתה בידע מספק בשפה העברית אך ללא הכרח לקבוע תאריך עלייה בפועל. הקורס מועבר זו השנה השנייה בשיתוף עם רשם המתווכים הישראלי של משרד המשפטים. על מנת לעמוד ברמת העברית הנדרשת הוקם אולפן מיוחד לעברית במרכז הקהילתי היהודי בפריז, עם דגש על מונחי יסוד בתחום הנדל"ן.

הקורס הראשון התקיים ביוני 2008 והשתתפו בו 47 איש מתוכם, עברו את מבחן הרישוי 44 אנשים. 14 משתתפים מהקורס כבר עלו לארץ ו-12 משתתפים כבר עוסקים בתחום בישראל. הקורס הקרוב יתקיים בין ה-8 ליוני ל-15 ביוני והמבחן ב-7 ביולי, שבוע בדיוק לפני יום העצמאות המקומי. *