הפקיעו לך קרקע למטרה ציבורית שלא מומשה עשרות שנים? הקרקע לא תוחזר, אך תקבל פיצוי

בימים אלו התפרסם פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין מח'ול (בג"ץ 3421/05). זהו הגלגול השלישי של הליך הפקעת נכסיהם של בני משפחת מח'ול בבתי המשפט, וגם היום - 30 שנה לאחר תחילת הליכי ההפקעה - עדיין סבור בית המשפט כי אין לבטל את ההפקעה, וכי ביטול ההפקעה עלול להביא לפגיעה חמורה באינטרס הציבורי.

טובת הכלל, בעיני השופטת עדנה ארבל, היא המשך ההליכים התכנוניים במקרקעין - אולם "כל זאת תוך הבנה כי במידה ויתברר כי אווירת ההתקדמות האחרונה תסתיים אף היא בלא כלום", יוכלו העותרים לפנות פעם נוספת (ורביעית) אל בית המשפט בבקשה לביטול ההפקעה.

למסקנה זו הגיע בית המשפט הנכבד לאחר סקירה ארוכה וממצה של הסדרי ההפקעה בארצנו, הרציונאל העומד בבסיסם וחובות שני הצדדים להליך ההפקעה - תוך שימת דגש על חובות הרשות המפקיעה ועל סוגיית השיהוי בביצוע הליך ההפקעה.

נזכיר, כי לאחרונה בחנו בתי המשפט בשורה של הליכים את נושא השיהוי במימוש הליכי ההפקעה. עמדת בתי המשפט נוטה שלא לבטל את הליכי ההפקעה, זאת גם כאשר ההליכים אורכים שנים ארוכות (במקרה מח'ול 20 שנה ואף 30 שנה בגלגול הנוכחי). בכך, נוטים בתי המשפט לקבל את עמדת המדינה על פני עמדת בעלי המקרקעין, אשר ברובם המוחלט של המקרים עומדים אל מול שוקת שבורה.

מחד, נלקחו אדמותיהם הפרטיות (ואין כאן המקום להרחיב על חשיבות הקשר בין האדם לאדמתו - קשר אשר בית המשפט חזר ועמד עליו גם בפסק הדין דנן), ומאידך מתמהמהות הרשויות תקופה בת עשרות בשנים ומשתהות במימוש מטרת ההפקעה.

אף בית המשפט בעניין מח'ול קבע, כי "30 שנות שיהוי הם פרק זמן ארוך למדי". במקרה זה אף כי קבע בית המשפט, כי אף שהליכי תכנון - מסובכים ומורכבים ככל שיהיו - אינם מצדיקים פרק זמן ארוך כל כך, הרי שהאינטרס הציבורי העומד על הפרק במקרה זה עולה על נזקו של היחיד.

נזכיר כי בפסק הדין בעניין קרסיק אשר ניתן לאחרונה (9.2.09) קבע בית המשפט העליון, כי לא ידון בסוגיית רטרואקטיביות פסיקתו הקודמת (לפיה גם לאחר ההפקעה מוסיף להיות קשר בין הנפקע לבין הקרקע, וקשר זה אינו ניתק ועל כן משנעלמה המטרה הציבורית הרי שיש להשיב את המקרקעין לנפקעים), אלא מחק את העתירה תוך שהפציר בכנסת לקדם את חקיקת התיקון לפקודות ההפקעה המנדטוריות. התיקון החל לנוע כבר משנת 2004, ואמור היה להתייחס בין היתר אף לשאלה לגבי ביטול הפקעות במקרים האמורים.

כלומר, גם לאחר שכבר נקבעה הלכה תקדימית אשר העלתה את זכויות הפרט על סדר היום והעניקה לזכות הקניין את מעמדה הראוי - הרי שבסופו של דבר לא השלים בית המשפט העליון את מלאכתו, והפנה את הזרקור כלפי הכנסת, אשר כהרגלה אינה ממהרת לתקן הסדרי חקיקה.

"שיהוי ארוך עשוי לגבש נזק"

בסופו של דבר ראה בית המשפט בעניין מח'ול, כי אין זה מן הראוי להמתין 30 שנה למימוש הפקעה וביצוע הליכי תכנון. יחד עם זאת, וזוהי חשיבותו של פסק הדין, קבעה השופטת ארבל כי נראה שיש לשקול לפצות את משפחת מח'ול בפיצוי נוסף, מעבר לפיצוי אשר שולם בשל הפקעת המקרקעין, על פי הדין.

לדברי ארבל, שיהוי ארוך בביצוע מטרות ההפקעה עשוי לגבש ראש נזק שאינו בר ריפוי מכח הדין, אולם בהחלט בר פיצוי - לפנים משורת הדין. בית המשפט מציע, כי פיצוי זה יחושב על-פי שווי חלקת המקרקעין המופקעת במועד בו נקטה הרשות בצעדים הנחוצים הראשונים להוצאתה לפועל של התכלית שעמדה בבסיס ההפקעה בהפחתת פיצוי ההפקעה ששולמו על-פי שווי המקרקעין בעת ההפקעה.

משפחת מח'ול הודיעה לבית המשפט כי אינה מוכנה לדון כלל בפיצוי כספי, ועל כן הפנה בית המשפט את הצדדים אל שולחן הדיונים על מנת שיגיעו להסדר הכולל שילוב משפחת מח'ול במתחם האורבני אשר יקום במסגרת הפרויקט לטובתו הופקעה הקרקע, תוך הקצאת יחידות דיור שישמשו קרקע חלופית למקרקעין המופקעים.

הנה כי כן, במקרה זה, למרות פסיקת בתי המשפט כי אין מקום לביטול ההפקעה והשבת הקרקע, מנסה בית המשפט להגיע להסדר חלופי לפיו יינתן פיצוי נוסף לנפקעים בשל השיהוי הניכר בהפקעה.

נדגיש כי רב הנסתר על הגלוי בפסק הדין. בית המשפט לא העמיד קריטריונים לקביעה מהו שיהוי אשר בעקבותיו יש לבטל את ההפקעה. השיהוי דנן אמנם נקבע כבלתי סביר, אולם חשיבות המטרה הציבורית עולה על אלמנט השיהוי. יחד עם זאת, לא נקבעו קריטריונים לפיצוי לפנים משורת הדין בשל אותו שיהוי מופרז במימוש מטרת ההפקעה.

נראה כי גם כעת יהיה על בתי המשפט לבחון את המקרים אחד אחד לגופם - ללא קריטריונים קבועים וללא שיש בידי הציבור ודאות כלשהי באשר לעתיד נכסיהם המופקעים.

* הכותבים הם ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין.