זה לא כל-כך פשוט לרכוש דירה

כל-כך הרבה פנים יש לעסקה למכירתה של דירה. כך, בין אם המדובר בדירה חדשה הנמכרת על-ידי הקבלן שזה עתה בנה אותה, ובין אם המדובר בדירה "יד שנייה". "פספוס" קטן בפן כלשהו מאלה, עלול להסב נזק כבד למוכר או לקונה. ולנזק, כידוע, יכולים להיות "אבות" רבים, שונים ומשונים. וזה שניזוק - המוכר או הקונה - יתור לו, בסופו של דבר, אחר "הכיס העמוק" שיפצה אותו על הנזק שנגרם לו.

בספרו של עו"ד אביחי נ' ורדי, "דיני מכר דירות - ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים", עוסק המחבר בהיבטים השונים של עסקאות מכר דירות. באופן סמלי-משהו, כבר בתחילתו של הספר מייחד המחבר פרק לגורמים האחראיים כלפי רוכש דירה. בקשר לכך, הוא עוסק באחריותם של בעלי הקרקע, של היזם, של הקבלן המבצע, של המתכנן, של הקבלן בעסקת קומבינציה ועוד. בולט בהיעדרו מפרק זה עורך- הדין. זה אשר ייצג את הרוכש בעסקה, וגם זה אשר ייצג את המוכר. לאלה מוקדש פרק נפרד, זה העוסק באחריותו של עורך-הדין.

מתברר, כי לחובותיו של עורך-הדין, בקשר לעסקת מכירת ורכישת דירה, מקורות שונים: חוק המכר (דירות), חוק לשכת עורכי-הדין וכללי האתיקה המחייבים את עורכי-הדין בישראל. עוד מתברר, כי בהקשרים שונים עורך-הדין המייצג את הקבלן, למשל, חב חובות נאמנות גם כלפי רוכש הדירה. ויש שעורך-דין שכזה יחוב חובת נאמנות גם כלפי הציבור בכללו.

ולא שחנו עדיין על אודות חובותיו הבסיסיות של עורך-הדין כלפי לקוחו. עליו לבדוק היטב את נתוני העסקה והצדדים לה, את נתוני הדירה ואת סוגיות המיסוי הרלבנטיות לעסקה ולצדדים. כבר בחוזה עליו להבטיח פתרון לבעיות שעלולות לצוץ במהלך קיומה של העסקה. עליו ללוות את התקדמות העסקה ולוודא שזו מתנהלת כהלכה. ככל שהוא מייצג את הרוכש, עליו לעשות לרישומה המיידי של הערת אזהרה. הניסיון מלמד, שהצרות עלולות לצוץ מכל כיוון. ועל עורך-הדין לעשות את כל הנחוץ והאפשרי, על-מנת שפרצות ייאטמו ועל-מנת שסיכונים ימוזערו.

לצד העיסוק באלה, עוסק הספר בסוגיות רבות נוספות. סוגיה משמעותית היא זו של ליקויי בנייה ושל "אי התאמה". סוגיה חשובה מאין כמותה היא סוגיית הביטחונות, אשר יש להקפיד על מסירתם לידי הרוכש לשם הגנה על סכומי הכסף שהוא משלם למוכר, עוד בלי שהדירה נמסרת לידיו.

אילו סעדים יעניק בית-המשפט לרוכש אשר נפגע מהפרת חוזה המכר על-ידי המוכר? כיצד יוכיח הרוכש את נזקו? אילו סוגי נזק הם ברי-פיצוי? אלה עוד כמה מן השאלות הרבות הזוכות לתשובות, הנסמכות על פסיקת בתי-המשפט בישראל, במהדורתו החדשה והמורחבת של הספר.

באחד מדפיו הראשונים, הלבנים, הצחורים, של הספר, עוד לפני עמוד השער ובו שם הספר, שמו של המחבר ושמה של ההוצאה לאור, נמצא ציטוט קצר מספר תהילים: "שגיאות מי יבין מנסתרות נקני". כמה סמלי. סמלי כהקדמה לספר בכלל, וסמלי כהקדמה לספר העוסק בתחום כה רגיש וכה נתון ל"שגיאות", בפרט. *

(אביחי נ' ורדי, עו"ד - דיני מכר דירות, ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין - 594 עמ').