אפריקה ממשיכה למחוק

אפריקה ישראל פרסמה הבוקר אזהרת רווח, לפיה היא צפויה לסיים את הרבעון השני של השנה בהפסד נקי (המיוחס לבעלי הזכויות ההוניות של החברה) בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל ובמחצית הראשונה של השנה הפסד של כ-750 מיליון שקל. ההפסד נובע מירידת שווי נדל"ן והוצאות מימון גבוהות.

פחות 297 מיליון דולר בספרים

עיקר ההפסדים מיוחסים לאימוץ תקן חשבונאות חדש ברבעון הראשון, שמחייב לשערך גם נכסים בשלבי הקמה, בנוסף לתקן שכבר אומץ בעבר לגבי שערוך נדל"ן להשקעה. הערכות השווי תלויות בפרמטרים רבים וזה גורם לתנודתיות גדולה, בניגוד לנכס מניב שניתן לשערך אותו בעיקר לפי דמי השכירות ושיעור ההיוון.

עיקר השערוכים כלפי מטה מגיעים מחברת הבת (72%) אפי פיתוח, שפרסמה היום את התוצאות לרבעון השני של השנה. חברת הנדל"ן שעיקר פעילותה ברוסיה רשמה הפסד בגין ירידה בשווי ההוגן של מספר נכסי נדל"ן בהקמה, ובהתאם הציגה הפסד נקי לרבעון השני של 2009 בהיקף של כ-201.7 מיליון דולר, לעומת רווח של 28.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. שישה נכסים שוערכו כלפי מטה ב-297 מיליון דולר פחות משווים בספרים. הערכות השווי בוצעו בהתאם לאחר שחברת השמאים JLL ביצעה בדיקה של נכסי נדל"ן להשקעה ונכסי מקרקעין אחרים.

גם החברה האם אפריקה ישראל ביצעה הערכות שווי לנכסיה בארה"ב. החברה צפויה לרשום בדוחותיה הכספיים לרבעון השני של 2009 הפסדים שאינם על בסיס מזומן בגין ירידה בשווי ההוגן של מספר נכסי נדל"ן להשקעה ובגין ירידות ערך של מספר נכסי מקרקעין ומלאי דירות.

מלבד הפחתות אלו התחייבויות הענק של החברה מעיקות עליה ועליית המדד (הידוע) בשיעור של 1.9% ברבעון השני של השנה צפויה לגרום לזינוק חד בהוצאות המימון של אפריקה ישראל. לחברה עם מאזן של 35 מיליארד שקל כל שינוי קטן במדד הוא דרמטי.

הלוואות בריבית קצוצה

אפי פיתוח הזהירה היום, כי "המימון נותר קשה להשגה והביקוש לנכסים ממשיך לסבול מה שמוביל ללחץ נוסף על המחירים בשוק. יש סימנים לשינוי קל בתנאי השוק כפי שבא לידי ביטוי במכירת פרויקט Kossinskaya ובהאצה בקצב השכרת הנכסים ב- Mall of Russia. אנו מחזיקים רמת נזילות גבוה ואופטימיזציה של הפורטפוליו של הנכסים".

עדות למצוקת האשראי של אפריקה ישראל ניתן לראות בכך שהחברה לא ממש חזרה לגייס כספים בשוק האשראי החוץ בנקאי בעוד שחברות נדל"ן אחרות בעלות דירוג גבוה כבר הספיקו לגייס מאות מיליוני שקלים. בביאורים של אפי פיתוח מגלים נתון מטריד במיוחד - הלוואות בנקאיות בדולר ובאירו שנטלה החברה בריביות שנתיות של 12%-14.5% ושהוקפצו בספטמבר 2008 ל-20%. מדובר בהלוואות לבנק המסחרי הרוסי MDM, האחת בסך של 16.8 מיליון דולר והשנייה בסך 35 מיליון אירו.

נדנדת השערוך באפי פיתוח

למרות הנתונים הקשים, בסיכום המחצית הראשונה של 2009 אפי פיתוח דווקא רשמה רווח נקי של 214.6 מיליון דולר כיוון שברבעון הראשון היא שערכה נדל"ן בהקמה כלפי מעלה. לזכותה של החברה ניתן לציין שהיא מגלה שקיפות ומשתפת את המשקיעים במצבה הנוכחי, קשה ככל שיהיה.

אפי פיתוח היא חברה יזמית ומרכזת את הפעילות של אפריקה ישראל ברוסיה. ללא מימושים - ההכנסות נמוכות, למרות שצמחו ב-88% ל-12.8 מיליון דולר. לחברה מזומנים ושווי מזומנים בסך 132.5 מיליון דולר, שמיועדים להשלמת מיזמים, ובראשם Mall of Russia, שעתיד להיפתח ב-2010.

בעניין פרויקט אחר של החברה - Kossinskaya, מסר המנכ"ל אלכסנדר חלדיי בהודעת החברה, כי "מכירת פרויקט Kossinskaya בפרמיה גבוהה לשווי שלו בספרים היא עדות לכך שלפרויקטים שלנו פוטנציאל לעליית ערך בעתיד". האופטימיות הדביקה כנראה את המשקיעים, ומניית אפי פיתוח עלתה היום בלונדון ב-6.8%.

Kossinskaya נקנה ב-2007 כשהיה בשלבי הקמה. לאחר תאריך סיום הדוחות, החברה מכרה את הפרויקט תמורת 195 מיליון דולר, פרמיה של 44.2 מיליון דולר לעומת שווי הנכס בספרים. *