ההסדר של מאיר שמיר: דיגל תזכה בדחייה של שנתיים

לאחר חמישה חודשים של מו"מ, הצליחו מחזיקי האג"ח של חברת הנדל"ן דיגל , ובעלי השליטה בה, יהודה לוי ומאיר שמיר (באמצעות חברת מבטח שמיר), לגבש מתווה להסדר חוב. היום פרסמה החברה את המתווה העקרוני, לקראת אישורו באסיפת בעלי האג"ח שתתכנס בשבוע הבא. יחד עם זאת, לא מדובר בהכרח במתווה הסופי שכן חלק ממחזיקי האג"ח אינם שבעי רצון, ומתכוונים לדרוש שיפור בתנאים.

במסגרת ההסדר, תקבל דיגל מרווח נשימה של שנתיים במהלכם לא תחזיר למחזיקי האג"ח את חובה, שהיקפו הכולל עומד על כ-60 מיליון שקל. תשלומי האג"ח יידחו בשנתיים, כך שהקרן תיפרע בשנים 2011-2015. כפיצוי תישא הקרן ריבית של 1% נוסף, ותגיע לרמה של 5%, ותשלומי הריבית שנקבעו לשנתיים הקרובות יידחו, ישולמו ביוני 2011, ויישאו ריבית של 5% נוספים.

המו"מ בין הצדדים כלל אסיפות אג"ח סוערות ולא מעט דרישות מצד המוסדיים, אולם בסופו של דבר התפשרו מחזיקי האג"ח על רוב הדרישות. כך, לדוגמא, ההסדר לא יכלול הזרמת הון מצד בעלי השליטה. הדבר הקרוב ביותר להזרמת הון שהצליחו מחזיקי האג"ח להשיג הוא התחייבות מלוי להמיר למניות את אחזקותיו באג"ח שמסתכמות בכ-3.5 מיליון שקל. בכך מוותר לוי למעשה על החוב של החברה כלפיו.

מחזיקי האג"ח גם דרשו כי בנק לאומי, שהוא הנושה המרכזי של דיגל, יסיר את השעבוד הצף שיש לו על נכסי החברה. אך לפי מתווה ההסדר, השעבוד הצף של בנק לאומי לא יוסר באופן מידי. במסגרת ההסדר, נקבע כי מכירת נכסים מפרויקט הדגל של החברה, נוף ציון בירושלים, ישמשו להקטנת החוב לבנק, העומד על כ-120 מיליון שקל, והקטנת החוב תאפשר בעתיד להסיר את השעבוד.

המשקיעים יזכו במניות ושעבוד

אז מה בכל זאת השיגו מחזיקי האג"ח? מלבד הפיצוי בריבית, יוקצו להם מניות שיהוו 11.76% מהיקף המניות של החברה. כמו כן, האחזקות בחברה הבת דיגל אירופה ישועבדו לטובתם. כל סכום שיתקבל, בין אם כדיבידנד או החזר הלוואת בעלים, יופקד אצל הנאמן לטובת מחזיק האג"ח וישמש לפירעון האג"ח. השעבוד ישוחרר עם תשלום הקרן הראשון, בשנת 2011, אולם חשוב לציין כי קבלת השעבוד תלויה באישור לאומי, שעדיין לא הושג, וצריך להתקבל עד נובמבר הקרוב.

במסגרת ההסדר גם ישונה שער ההמרה של האג"ח של דיגל (מדובר באג"ח להמרה) לטובת המשקיעים. דיגל התחייבה גם לא לחלק דיבידנד כל עוד ההון העצמי שלה נמוך מהחוב לבעלי האג"ח. נכון לסוף יוני עמד ההון העצמי של דיגל על 3.3 מיליון שקל בלבד.

עסקה עם השכן מצהלה

דיגל עוסקת מזה כעשור בהשקעות נדל"ן שגולת הכותרת שלהן אמורה הייתה להיות פרויקט נוף ציון, לבניית 395 דירות יוקרה על קרקעות שרכשה באזור גבעת ארמון הנציב בדרום מזרח ירושלים.

אך בשל מיקומו, ההחרפה במצב הביטחוני פגעה באטרקטיביות הפרויקט. נכון לסוף יוני השנה השלימה החברה את בניית שלב א' הכולל 91 דירות, שמתוכן נמכרו 72. את המחצית הראשונה של 2009 סיימה החברה עם הפסד של 7.5 מיליון שקל. הון העצמי של דיגל מסתכם כאמור ב-3.3 מיליון שקל בלבד, המממנים מאזן של 201 מיליון שקל. היקף החובות של החברה עומד על כ-180 מיליון שקל.

מבטח שמיר רכשה את חלקה בדיגל בסמוך לרכישת הקרקעות לפרויקט. היא שילמה תמורתו כ-6 מיליון דולר לבעל השליטה בחברה, יהודה לוי, שכנו של שמיר בשכונת צהלה. כשהשניים חברו לביצוע הפרויקט היוקרתי, שנועד לכלול גם שטחי מסחר, מלון ואטרקציות תיירותיות, בהשקעה מתוכננת של 400 מיליון דולר, המצב המדיני נראה מבטיח בהרבה. רכישת מניות דיגל בידי מבטח שמיר נתנה את האות למסע עליות, שבשיאן נסחרה דיגל לפי שווי של 70 מיליון דולר (לעומת כ-6 מיליון דולר כיום).