השוק הכי ישראלי באירופה

רומניה תמיד מעניינת מנקודת מבט ישראלית-נדל"נית. הסיבה הראשונה והפרוזאית היא שיחסית למדינות אחרות באזור, הייתה ועדיין קיימת שם נוכחות ישראלית מהותית. סיבה נוספת היא שרומניה מהווה טסט-קייס מעניין למדינה אשר התפתחויות מבניות וכלכליות מואצות הפכו אותה ליעד אטרקטיבי ליזמי נדל"ן, לפחות עד המשבר הכלכלי העולמי, וניתן לאתר בה מאפיינים גנריים לשוקי נדל"ן מתפתחים.

המדינה בת ה-22 מיליון תושבים רשמה בעשור האחרון צמיחה משמעותית בתוצר, אשר לוותה במקביל בהשקעות זרות ישירות במדינה בהיקפים גדולים. עם זאת, במקביל סבלה כלכלתה מנקודות תורפה שכללו בין היתר הוצאות חוץ תקציביות גבוהות, שחיתות ובירוקרטיה בסקטור העסקי וגירעון גדול בחשבון השוטף. בעשור האחרון הצליח הבנק המרכזי ברומניה להפחית את האינפלציה מרמה שנתית של כ-50% בשנת 1999 לרמה של 4.4% באמצע 2010. אחד מההישגים הגדולים של המדינה היו הצטרפותה לאיחוד האירופאי בשנת 2007.

טרם תחילת המשבר הכלכלי רשמה רומניה שיעורי צמיחה גבוהים במיוחד (מעל 6%, מהגבוהים באירופה), וניכרה בה תנופת פיתוח חזקה. אולם המשבר הכלכלי העולמי פגע במדינה באופן קשה - שיעורי צמיחה שליליים בתמ"ג, פיחות חד במטבע המקומי וירידה חריפה בהשקעות הזרות. כיום, עפ"י התחזיות המקובלות, רומניה צפויה להתאושש מהמיתון ולרשום שיעור צמיחה חיובי רק החל מהרבעון האחרון של 2010, ובשנת 2011 צפויה התייצבות וחזרה לפסים של צמיחה מתונה.

מנטאליות קרובה

רומניה עלתה על מפת הנדל"ן הישראלית בשנים 2003-2007, כאשר יזמים ישראליים רבים, חלקם מנוסים ומוכרים (כגון אלביט הדמיה, אפריקה ישראל, שיכון ובינוי ואחרים), חלקם מנוסים אך פחות מוכרים וחלקם (לא מעט) שאינם מנוסים ואינם מוכרים. כולם ביקשו לקבל נתח מהעוגה התופחת במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט.

מלבד הפוטנציאל הכלכלי הטהור, הבחירה של היזמים הישראליים ברומניה לצרכי השקעתם הגיעה ממספר טעמים נוספים, כאשר העיקריים שבהם - קרבה גיאוגרפית (כשלוש שעות טיסה בלבד), יכולת פעולה סבירה בסבך הביורוקרטי (לעיתים באמצעים שאינם מהכשרים ביותר) ובאופן מפתיע למדי סוג של קרבה מנטאלית שאפשרה לישראלים להרגיש שהם "יכולים לעשות עסקים" עם הרומנים.

כל מי שהיה באותה תקופה מעורב בעסקי נדל"ן ברומניה, יכול לתאר את הרכבות האוויריות שהטיסו ישראלים ביום ב' לבוקרשט והחזירו אותם ביום ה' לתל אביב, כאשר עסקאות עברו מיד ליד כבר על הטיסה או מיד לאחריה. עד אמצע שנת 2008 ניכרו במדינה עודפי ביקוש משמעותיים לדירות מגורים חדשות, אשר התבטא בעליית מחירים. בבוקרשט הבירה, דירות במקומות מרכזיים הגיעו למחירים נאים של 2,000-2,500 אירו למ"ר - מחיר שהחל להזכיר מדינות מערביות.

אך כמו שלפעמים קורה בחיים - החגיגה נגמרת, וברומניה, כמו בכל מזרח אירופה, היא נגמרה בצורה מהירה ואכזרית. למרות הנתונים הכלכליים העגומים של המדינה כיום, והתחושה הרווחת שמה שקרה הייתה התנפצות בועה, הרי שאין הדבר בדיוק כך.

כדי להבין זאת צריך להבין את הרקע באופן טוב יותר. הדבר הבסיסי ביותר שפעל וככל הנראה יפעל שוב בעתיד לטובת שוק הנדל"ן למגורים ברומניה הוא פוטנציאל הביקוש האדיר, במיוחד בבוקרשט. על פי ההערכות המקובלות קיים כיום ביקוש מבני בבוקרשט (שמונה לבדה כ-2 מיליון תושבים) לכ-200-300 אלף דירות חדשות, כאשר היצע הדירות החדשות הקיים עומד על כ-5,000 בלבד.

תרבות הדיור הרומנית, אשר מקורותיה בעידן הקומוניסטי, כוללת פעמים רבות מגורים משותפים של כמה דורות בדירה אחת, בד"כ מיושנת מאוד ובמצב תחזוקתי ירוד. עם עליית מעמד הביניים, אשר נבעה מהעלייה ברמת החיים ובשכר, החלה תופעה של מעבר הצעירים לדירות עצמאיות אשר לא תמיד היו בנמצא.

גם בשנות הגאות שלפני המשבר ובעיקר כיום, התחלות הבנייה היו מזעריות יחסית לביקוש - סדרי גודל של אלפי דירות בשנה. בשנתיים האחרונות ניתן לומר כי התחלות הבנייה החדשות ירדו כמעט לאפס מפאת חוסר ביקוש ועצירת אשראי בנקאי.

כאשר מדברים בשוק הישראלי על פער בין ביקוש להיצע שתומך בעליית המחירים, מדובר בפחות מ-10,000 יח"ד בשנה, מספרים קטנים בהרבה מהמספרים של בוקרשט. ההערכה הסבירה ביותר היא כי עם התייצבות המצב הכלכלי ברומניה בשנת 2011, צפויה עלייה חזרה בביקוש והרחבת הפער בין הביקוש להיצע.

מאפיין נוסף של תרבות המגורים הרומנית אשר תמך ועשוי לחזור לתמוך בהתפתחות שוק הנדל"ן למגורים הינו הרצון להיות "בעלי דירה", ועל כן העדפה ברורה של רכישת דירה על פני שכירתה ללא קשר לכדאיות הכלכלית (שוב, מזכיר פסיכולוגיה של עם אחר, לא?)

למרות נתונים חיוביים בסיסיים אלו, קיימים קשיים ומכשולים לא פשוטים בדרך להתאוששות ולחזרה לפסי הצמיחה. הבעיה הראשית הינה כמובן המשבר הכלכלי, אשר פגע קשות בתעסוקה, בשכר ובכוח הקנייה של הרוכשים הפוטנציאליים. קושי מהותי שני הינו נושא מימון הרכישה. שוק המשכנתאות הרומני היה לא מפותח עוד לפני המשבר, וכיום קיימת עצירה כמעט מוחלטת של מתן משכנתאות חדשות ואף ביטול משכנתאות קיימות.

הממשלה הרומנית ניסתה להתמודד עם בעיית המשכנתאות בין היתר עם תוכנית ה"פרימה קאזה" ("הדירה הראשונה"), לסבסוד דירות ראשונות קטנות עד לגובה של 60 אלף אירו ממחירן, אבל התוכנית לא עזרה בינתיים לעורר את השוק. בעיות נוספות שניתן לציין הן מצב פוליטי רעוע שלא מאפשר קידום יעיל של תוכניות, עלייה בשיעור המע"מ אשר מייקרת את הדירות ובעיית העל שמרחפת מעל המשק הרומני כולו, והיא השחיתות אשר הינה נורמה חברתית במדינה.

כמו בכל משבר, גם ברומניה נוצרת הזדמנות. לדוגמא, ניתן לרכוש מקבצי דירות מוכנות מיזמים במחירים נמוכים מ-1,000 אירו למ"ר, בשל קצב מכירות אפסי ולחץ כבד מהבנקים לשרת את החוב.

לסיכום ניתן לומר, כי אין ספק כי הקשיים הכלכליים והבעיות המבניות ברומניה מהווים נטל כבד על ההתאוששות של המשק הרומני בכלל ושוק הנדל"ן הרומני בפרט, אולם להערכתנו הגורמים החיוביים ובראשם הביקוש המבני המהותי, יגברו בסופו של דבר ויביאו בשנים 2011-2012 לחזרה לפסי צמיחה בשוק הנדל"ן הכי ישראלי במזרח אירופה.

הכותב שותף במשרד גיזה זינגר אבן. עזרה בעיבוד הנתונים: מעין לבנון, אנליסטית, גיזה זינגר אבן.