מגדל שם וקניון פה, דונם ועוד דונם, חוזרים הישראלים, לקנות נדל"ן באמריקה. בדיקת B-BRE, שותפת המידע של RCA בישראל, במיוחד עבור מוסף הנדל"ן של "גלובס", מגלה שלהוציא את הקנדים, היו הישראלים המשקיעים הזרים הגדולים ביותר ב-12 החודשים האחרונים בענף הנדל"ן המניב האמריקני לסוגיו: ממגדלי משרדים, קניונים ופאואר סנטרים, ועד מקבצי דיור להשכרה, קרקעות שייעודן מסחרי ועוד.
בכל מקרה, כדי לשים דברים בפרופורציה, ההשקעות הזרות בנדל"ן מניב אמריקני היוו 7.5% מהשוק כולו, בעוד שאת היתר הזרימו משקיעים מקומיים. הישראלים עם נתח בשיעור 10% מההשקעות הזרות, מהווים 3/4 אחוז מההשקעות בנדל"ן מניב בכלכלה הגדולה בעולם.
הצל של מדינת ישראל
חשוב לציין, שישראל, שסך התוצר שלה שווה ערך ל-1.5% מסך התוצר האמריקני, רחוקה מלהיות בעלת נתח משמעותי בעוגת ההשקעות הזרות הישירות בארה"ב (Foreign direct investment), חוץ מאשר בתחום הנדל"ן. במלים אחרות, ישראל היא מדינה קטנה שמטילה צל גדול - יחסית לגודלה כמובן - על מפת המשקיעים הזרים בנדל"ן מניב בארה"ב.
אבל הישראלים לא מסתערים לבד על השוק - לפי אומדני RCA, זינק נפח עסקאות הנדל"ן המניב בארה"ב ביותר מפי שניים במחצית הראשונה של 2011, בהשוואה למחצית המקבילה ב-2010. זו קפיצה גדולה יותר מבכל מדינה אחרת, להוציא את סינגפור. נפח העסקאות הגלובלי גדל ב-25% ל-235 מיליארד דולר, ורוב הגידול מקורו בארה"ב, שכן באסיה ובאירופה (להוציא את גרמניה) לא נרשם גידול ולא צמצום.
משקיעי החוץ הגדילו ב-33% את נפח פעילותם בארה"ב במחצית הראשונה של השנה הנוכחית. דניאל באראז (B-BRE) אומר שהבולטים שבהם, אותם הוא מגדיר כמי שהשקיעו מאות מיליוני דולרים בשלושת החודשים החולפים, הם קבוצת הבנקאות UBS, וכן קרנות השקעה בנדל"ן (REIT) וחברות מקנדה ובהן Artis REIT, ו-Westmont Hospitality Group.
ישראלים אמנם לא עשו "מגה עסקאות" כאלה בתקופה שנבדקה, אבל באפריל אשתקד דווקא כן, כשנכסים ובנין וכור, מקבוצת IDB, רכשו את מטה בנק HSBC במנהטן תמורת 330 מיליון דולר.
גדי בן חיים, מנהל תחום השקעות נדל"ן בהראל, מסביר: "אין ספק שעדיף לקנות במנהטן מאשר במקומות נידחים, אבל התשואות שם עכשיו - 4% - לא הגיוניות ונמוכות מאוד לעומת מה שהיה לפני שנה, אם כי עדיין יש הזדמנויות. אנחנו קנינו ביוסטון כי זה מטרופולין משמעותי שחיים בו שישה מיליון בני אדם. אנחנו משתדלים להתמקד בשווקים מרכזיים כי הם פחות מסוכנים. לא נלך לערים מדרג 3 (Tier 3) עם 300 אלף איש, אלא למקומות שהנכסים בהם נזילים".
בפיתוח ענפי, בולטת העובדה שמגדלי משרדים ומרכזי הקניות משכו הכי הרבה כסף, 38%, ו-36%, מכל ההשקעות, בהתאמה. כמעט כל היתר הופנה לענף המגורים, בעיקר למקבצי דיור לשכירות, אך גם לדירות למכירה. עם זאת, בפועל, חלקם של המגורים גדול יותר, שכן בלא מעט מהעסקאות בתחום זה, צפויה הזרמת כסף נוספת לנכסים, לשם פיתוח ושיפוץ לקראת השכרה או מכירה.
ב-12 החודשים החולפים נרשמו עסקאות גדולות - את הישראליות מובילה חברת הביטוח הראל - שעשתה את המספר הגדול ביותר, ואלה הסתכמו ל-152 מיליון דולר - וגם מגדל ומנורה-מבטחים, שהשקיעו יחד כ-150 מיליון דולר בעסקה בודדת במנהטן. לצדן כיכבו עזריאלי עם עסקת משרדים ביוסטון בשווי 176 מיליון דולר שנעשתה לפי 8% תשואה בקירוב, וביג, עם מספר עסקאות בהיקף קטן באופן יחסי - חלקן במסגרת הסכם מסגרת עם ענקית המרכזים המסחריים KIMCO - שהסתכמו ל-143 מיליון דולר.
משקיעים ישראלים גדולים נוספים שרשמו פעילות השנה הם זיל פלדמן יחד עם אקרו נדל"ן, נכסים ובנין שביצעו רכישה גדולה בשיקגו. ולא נפקד גם מקומן של דרבן ומבני תעשיה, שתיהן בשליטת אליעזר פישמן, שאספו לאחרונה במנהטן נכסים וקרקעות בשווי העולה על 100 מיליון דולר, לא כולל עלויות בנייה נכבדות.
אכזריות אמריקנית
לדברי נירית ברגמן (B-BRE), "עבור גופי השקעה מוסדיים שמתאפיינים ב-Home bias (נטייה לשוק מקומי) גבוה, היציאה לחו"ל, כשהיא מבוצעת במקצועיות ובזהירות הראויה, עשויה לתרום לגיוון תיק ההשקעות".
כפי שצוין, רוב העסקאות בוצעו כמיזמים משותפים, פרקטיקה מקובלת שבה משקיע זר לוקח כשותף שחקן מקומי, שמכיר טוב ממנו את השוק. "יש לזה שני צדדים", אומר באראז, "מצד אחד פיזור הסיכון, ומצד שני תוספת לסיכון בשל שליטה מוגבלת ואף היעדר שליטה בנכס, דבר שגלום בו פוטנציאל לבעיות, למשל כשהתנאים משתנים: מצבו של אחד השותפים או מצב השוק".
סכסוך בין שותפים - ועוד ישראלים - אינו עניין תיאורטי, אפילו בסריקת העסקאות שנעשו ב-12 החודשים החולפים לכדנו אחת כזו: שעיה בוימלגרין ולב לבייב, באמצעות אפריקה ישראל, בפרויקט במיאמי פלורידה, שהסכסוך ביניהם הוביל למכירת 21 דירות יוקרה ממנו, לאופטיבייס, ב-8.6 מיליון דולר בלבד.
אזכור אפריקה מציף לתודעה את סדרת המימושים שהיא נאלצת לעשות דווקא עכשיו, ועוד במנהטן. אם מצרפים לכך את העובדה שלא מעט מהעסקאות הישראליות כללו רכישת נכסים שנקנו בשנות הגאות, ברור שהשוק המתוחכם הזה הוא כל דבר חוץ מ"כרטיס לכיוון אחד" אל עבר הצלחה.
השיבה למנהטן ולשיקגו
אין ספק שהישראלים התאהבו מחדש במנהטן. כמעט 40% מהעסקאות, במונחי כסף שהושקע, נעשו במנהטן (46% במטרופולין ניו-יורק). והנתונים מתייחסים כאמור רק לעסקאות הגדולות יחסית, כשסביר שברחבי מנהטן התבצעו גם לא מעט עסקאות קטנות יותר.
במגורים, 90% מהעסקאות מתחילת השנה, ששווין מגיע בערך ל-236 מיליון דולר, היו במנהטן (והשאר בדרום פלורידה). זאת, מתוך סך עסקאות של 6.2 מיליארד דולר מכל הפעילות בתחום במנהטן, באותה תקופה.
ההיעדרות הישראלית מוושינגטון, העיר, מזדקרת על רקע העובדה שהיא הייתה העיר שבה כל משקיע זר שלישי בארה"ב, אמר שישאף להשקיע בה ב-2011, בסקר השנתי האחרון שערכה התאחדות המשקיעים הזרים בנדל"ן ופורסם באפריל.
בתחומים שאינם מגורים, מוכנים ישראלים דווקא להתרחק. למקום הראשון בתחום המשרדים הגיעה יוסטון (טקסס) שריכזה כמעט 60% מסך ההשקעות בזכות שתי עסקאות - של עזריאלי ושל הראל.
לעומת המגורים והמשרדים, בתחום מרכזי הקניות שם המשחק הוא פיזור. מעקב אחרי השקעות הישראלים הוא טיול ברחבי ארה"ב: מהעסקה שבה רכשה אביב ארלון קניון גדול ליד אינדיאנפוליס שבמערב התיכון, עבור בהתפרשות ביג בקליפורניה וכלה בעסקאות דיזנגוף סחר בדרום פלורידה.
על העסקה הגדולה רשומה נכסים ובנין שקנתה, ב-7.5% תשואה (ללא עלויות עסקה), את חנות הדגל של "בארני'ז ניו יורק" במיקום מצוין בשיקגו ושילמה 1,237 דולר לרגל רבוע (Square Fit) שהם כ-40 אלף שקל למ"ר (ובסה"כ 121.5 מיליון דולר). ורק הבוקר הודיעה על רכישת הבניין נוסף בעיר, תמורת 187 מיליון דולר.
מתודולוגיה
נתוני היקף השקעת ישראלים בנדל"ן מניב בארה"ב, נמסרו מחברת מחקר הנדל"ן העולמית RCA וסופקו לגלובס משותפת המידע של החברה בישראל, חברת B-BRE בבעלות נירית ברגמן ודניאל באראז. נלקחו בחשבון עסקאות, בהיקף 2.5 מיליון דולר לפחות, שהושלמו ב-12 החודשים שהסתיימו לקראת סוף חודש יוני. נתונים נוספים לגבי השקעות זרות בנדל"ן אמריקני נמסרו הישר מ-RCA העולמית.
הנתונים לא כוללים השקעות באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן (REIT) מקומיות (דוגמת Equity 1 מקבוצת גזית). הם גם אינם כוללים השקעות דרך קרנות פרייבט אקוויטי מקומיות, דרכן מתועל כסף זר מקרנות ריבוניות באסיה וממיליארדרים אלמונים מהמזרח התיכון. האחרונים יכולים לבצע דרך אותן קרנות רכישות גדולות ביותר, ובהן של נכסים, הנתפסים כבעלי משמעות פטריוטית, שהציבור לא נלהב היה לדעת שעברו לידיים זרות - מבלי שתיחשף זהותם כבעלים.
רבות מהעסקאות עליהן מתבססת הבדיקה נעשו במסגרת מיזם משותף (Joint venture) עם משקיע מקומי, כך שלא תמיד ידוע כמה השקיע הצד הישראלי. בנוסף, העסקאות מתאפיינות ברמות מינוף שונות, מה שגוזר כמויות שונות של הון עצמי ישראלי שהיה מעורב בהן.
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"
מדליית הכסף לישראל דירוג המשקיעות הזרות בנדלן מניב בארהב
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
