עו"ד ירדנה סרוסי ועו"ד מאיר מזרחי ניצול מקסימלי של הפטור ממס

שני חוקים חדשים המהווים הוראת שעה נחקקו לאחרונה במטרה מוצהרת להגדיל את היצע דירות מגורים. מטרת שני החוקים אחת - לעודד מכירת דירות בטווח הזמן הקרוב, במתן הקלות במס.

לפי חוק הגדלת היצע דירות מגורים, שנכנס לתוקף בפברואר, מוענקים שני פטורים נוספים לדירות ששוויין עד 2.2 מיליון שקל, וזאת אם יימכרו עד צאת 2012, כלומר בין ינואר השנה ועד סוף דצמבר בשנה הבאה.

ניתן למכור בפטור מלא ממס שתי דירות ששוויין עד 2.2 מיליון שקל, ובפטור יחסי דירות ששוויין גבוה יותר, וכן דירה נוספת ללא הגבלת שווי - בהנחה שלא ניתן פטור לפי סעיף זה בארבע השנים שקדמו - ובסה"כ ניתן למכור שלוש דירות בפטור בתקופה זו.

לפני שבועיים (3.8), אושר בכנסת חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה - הוראות שעה (התשע"א-2011) המתקן את חוק הגדלת היצע דירות מגורים. הבשורה העיקרית היא הפטור ממס שבח גם למי שמוכר דירה שלא שימשה למגורים אלא לשימוש עסקי-מסחרי.

עד כה, דירה ששימשה כמשרד לא היתה בגדר "דירת מגורים מזכה", ומכירתה לא הייתה פטורה ממס שבח. כדי לעודד מכירתה, נקבע בחוק החדש כי בתקופה שבין 1 באוגוסט השנה ועד 30.6 בשנת 2013 ניתן למכור עד שלוש דירות-משרד בפטור מלא ממס, אם שוויין לא יעלה על 2.2 מיליון. אם השווי עולה על התקרה, יינתן פטור יחסי מהמס.

בצד "הגזר" בחקיקה, נקבע "מקל" שהוא הגדלת תקופת הצינון - למי שבבעלותו יותר מדירה אחת - מארבע לשמונה שנים לתקופה 1.1.2013-1.1.2021. עם זאת, חשוב לציין, הסעיף המעניק פטור לדירה יחידה לא תוקן במסגרת החוק ולכן מוכר שבבעלותו רק שתי דירות יוכל למכור את שתיהן בפטור, גם לאחר 2013, בהפרש 4 שנים בלבד.

את מערך הפטורים לפי החקיקה החדשה נסכם כך: מי שלא ניצל פטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות, יוכל למכור עד שלוש דירות מגורים מזכות בפטור ממס שבח, שתיים מהן בהגבלת תקרה ואחת ללא הגבלה, עד סוף 2012. מי שבבעלותו דירות-משרד יוכל למכור עד שלוש מהן בפטור, שמוגבל בתקרה, עד מחצית 2013 (סוף חודש יוני).

לגבי דינו של מי שבבעלותו גם דירות מזכות וגם דירות-משרד, קובע החוק החדש שבכל מקרה לא תעלה מכסת הפטורים על שלושה בתקופה זו. כלומר, ניתן למכור שתי דירות - משרד ודירה מזכה אחת או שתי דירות מזכות ודירת-משרד אחת ולא יותר.

עם זאת, עיון מדוקדק בהוראות החוק מעלה שקיימת חשיבות לסדר המכירות של הנכסים לצורך מקסום הפטורים. כך, מי שבבעלותו שתי דירות-משרד ודירה מזכה אחת, יצטרך למכור קודם כל דירה מזכה בפטור ורק לאחר מכן את שתי דירות-משרד. בסדר מכירות הפוך, לא יתקבל פטור בגין הדירה המזכה. ספק אם כוונת המחוקק הייתה לקבוע את מכסת הפטורים לפי סדר המכירה.

עו"ד עופר זוזובסקי סייע בכתיבת המאמר