"2013 - נקודת מפנה חשובה בנטל המס בעסקאות נדל"ן"

עו"ד אברהם קזו-כהן, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד "כהן, אמון ושות'": "ישנם שינויים שמחייבים הערכות מתאימה"

התקופה שלאחר הבחירות לכנסת, מהווה נקודת מפנה משמעותית מבחינת נטל המס בעסקאות מקרקעין. עובדה זו מחייבת היערכות, שמשמעותה מחד דחיית עסקאות בעלות מאפיינים מסוימים ומאידך הקדמת עסקאות אחרות. כך אומר עו"ד אברהם קזו-כהן, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד "כהן, אמון ושות'".

במהלך שנת 2011, וכחלק מניסיון משרד האוצר לתרום את חלקו בצינון עליית המחירים בשוק הנדל"ן למגורים, נקבעו מספר צעדים אשר תוקפם נקבע לעמוד עד לסוף שנת 2012. המכנה המשותף היה הטלת נטל מס גבוה על רכישת דירות להשקעה, והפחתת נטל המס במכירת דירות בידי משקיעים וכן קרקעות לבניית דירות. לאור הוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, ובעטין של הבחירות לכנסת, הוארך המועד לתוקפם של צעדים אלה עד ליום 5 במאי. מועד זה, והשלכותיו, מחייב הערכות מתאימה.

דחיית רכישת דירות מגורים להשקעה - שיעור מס הרכישה בגין דירה שאינה דירת מגורים יחידה (כלומר רכישת דירה בידי מי שהינו בעלים של דירה אחרת שאין בכוונתו למכרה) נקבע לעמוד על 5% החל מהשקל הראשון ועד מיליון שקל, 6% מסכום זה ועד 3 מיליון שקל ו-7% מסכום זה והלאה. החל מיום 5 במאי השנה תבוטל הוראת חוק זו. בהיעדר הארכה להוראה זו, צפויים שיעורי המס לחזור למצב שקדם לתיקון האמור, 0.5%, 3.5% ועד 5%, הכול לפי מדרגות התמורה שיקבע המחוקק. משמע, כדאי להמתין ולבצע רכישת דירה להשקעה החל מיום 6 במאי.

חגבי הקדמת מכירת דירות "השקעה": ברגיל, ניתן למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח, אחת לכל 4 שנים. הוראת השעה קבעה כי גם מי שמכר דירה בפטור ממס שבח ומבקש למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח בתוך 4 השנים שלאחריה, יוכל לעשות כן. המחוקק קבע כי ניתן יהיה לבצע 2 מכירות פטורות ממס עד לסכום מצטבר של 2.2 מיליון שקל. תוקפו של פטור ייחודי זה עומד לפוג גם כן ביום 5 במאי. משמע, כדאי להקדים ולבצע מכירות לפי הוראת השעה כדי לזכות בפטור.

חשוב לציין עוד כי הוראת השעה מאפשרת לבקש פטור רטרואקטיבי למכירה שבוצעה לפני כניסת הוראת השעה בתוקף, ואשר חויבה במס שבח, עקב כוונה להשתמש בפטור 4 השנים לדירה אחרת. גם כאן, חשוב למהר ולבקש את המרת החיוב בפטור לפני סוף השנה.

עוד מציין אברהם קזו-כהן כי הוראת השעה קבעה הטבת מס במכירת קרקע אשר עליה אמורות להיבנות לפחות 8 דירות מגורים למכירה (בתנאי שייבנו בתוך 36 חודשים לאחר מכירת הקרקע). הטבה זו הוחלה ביחס לקרקע שנרכשו בין ב-1 באפריל 1961 ועד ליום 6 בנובמבר 2001, ואשר אילולא הוראת השעה שיעור המס בגין מכירתה היה נקבע לפי שיעור מס שולי רלבנטי. שיעור המס אשר נקבע בהוראת השעה עומד על מקסימום של 25%. זאת בתנאי שהמכירה תבוצע עד ליום 5 במאי.

צרו איתנו קשר *5988