"אף ראש עיר שפוי לא יקבל מספר כפול של תושבים ללא התשתיות"

"הסכם גג ראשון", שנקרא גם "פרויקט החולות", נחתם באוקטובר 1990 בין שר השיכון דאז אריאל שרון ומינהל מקרקעי ישראל לבין ראש עיריית ראשל"צ מאיר ניצן. המטרה הייתה להכפיל את מספר התושבים בעיר בתקופת גל העלייה הגדול באמצעות תכנון מהיר והליך מהיר של הוצאת היתרי בנייה. מחקר שערכה פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון ציין גם הוא את הצלחת "הסכם גג ראשון" בהשוואה לתוכניות אחרות.

ליברמן: "אף ראש עיר שפוי לא יסכים לקבל על עצמו מספר כפול של תושבים שיעמיסו על התשתיות והשירותים שהרשות המקומית צריכה לספק. לכן ההצלחה של ההסכם הייתה טמונה בהתחייבות המדינה להעמיד תקציבים מראש לתשתיות וכן למוסדות ציבור וחינוך. זה היה הסכם כל כך מוצלח, והוא עבד כל כך טוב, שהיתרי הבנייה יצאו במקביל לבניית התשתיות. במציאות של היום, ראשי ערים צריכים לקפוץ על הצעה כזאת בגלל ההתחייבות לבנות שירותים. זו פשוט מתנה בשבילם".

על פי ההצעה שגיבש הצוות המקצועי ברשות מקרקעי ישראל, קבינט הדיור יאשר שישה הסכמים חתומים בין הרשות לשש רשויות מקומיות: מודיעין, ראש העין, קרית גת, יבנה, בית שמש וקרית ביאליק, שיתרמו לשוק 41 אלף יחידות דיור, במסלול מהיר. כמה מהיר? "תוך שלושה חודשים נוכל להתחיל בשיווק קרקעות ותוך שלוש שנים נסיים לשווק את כולן", מבטיח ליברמן, "לכמות כזאת תהיה השלכה על מחירי הדירות גם מחוץ לערים האלה".

ליברמן מסביר במסמך מדוע הסכם משנות ה-90 הוא גם המפתח להצלחה בשנת 2013: "ההסכם עוסק בפיתוח תשתית כוללת בעבור כל האזורים שבחולות ראשל"צ ונקבע בו שכל מימון לפיתוח תשתית העל (מוסדות חינוך וציבור), ימומנו מכספי היזמים, ובהסכם קיימת התייחסות והתחייבות לביצוע מבני הציבור על ידי הרשות באמצעות חלף היטל ההשבחה. בדרך זו הסכימה העירייה להתחייב להוצאת היתרי בנייה ולפיתוח שטח בסדר גודל של עיר שלמה, שכל צורכי הציבור שבו סופקו במועד וברמה גבוהה, לשביעות רצון המינהל, היזמים, רוכשי הדירות והעירייה".

עקרונות ההסכם מהווים מודל מוצלח לשיווק במתחמים גדולים, המביאים בחשבון את כל מרכיבי הפיתוח: תשתיות העל לכל התוכנית לרבות דרכים ראשיות, מחלפים, מערכות מים וניקוז, מערכות ביוב אזוריות, וכד; תשתיות צמודות למגרשים ספציפיים - מגרשים ציבוריים, סלילת כבישים, מדרכות ושבילים, התקנה וחיבור של קווי ביוב למערכת האזורית, ניקוז ותיעול מים, קווי תאורה ופיתוח סביבתי משלים, מבני ציבור - מוסדות חינוך, מעונות יום, מתנ"סים, בתי כנסת ומקוואות.

"ההסכם מרכז ומפרט את כל המרכיבים, קובע את עלותם, את המקור לביצועם, ואת לוחות הזמנים בכל מתחם, על מנת שיהיו מוכנים לשרת את האוכלוסייה מיד עם אכלוס המתחם", מציין ליברמן. "ההסכם מייצר ביטחון וודאות לכל הגורמים המעורבים בפרויקט, בכל הקשור בתקציבים וקביעת לוחות זמנים מוגדרים לביצוע עד לקבלת היתר בנייה ולא יאוחר משנה וחצי מעת השיווק".

יחד עם זאת, מציין ליברמן, כי מוצע לאמץ את עקרונות הסכם הגג עם כמה שינויים: "בהסכם משנת 1990, כל סוגי מרכיבי הפיתוח מקורם היה במחיר הקרקע. מוצע כי בהסכמי הגג הנוכחיים לא הקרקע תספוג את כל עלות מרכיבי הפיתוח, אלא משרדי הממשלה הנוגעים בדבר יכללו בתוכניות העבודה שלהם עוד בשנות הכספים 2013-2014 את התקציבים הנדרשים לביצוע כל מרכיבי הפיתוח בכל מתחם ומתחם, בהתאם ללוח זמנים קבוע בכל הסכם. ייתכן שגם הקרקע תוכל לספוג חלק מהפער הנדרש, הכל בהתאמה לכל הסכם בנפרד. העירייה מצדה תפנה את כל היטלי ההשבחה שיתקבלו בגין שיווק יחידות דיור במרקמים אלה לטובת פיתוח מבני ציבור בפרויקט".

הסכם גג קרית גת למשל, מתגבש בימים אלה לחתימה עם הרשות בשיתוף אגף התקציבים באוצר, והוא מיועד להביא לשיווק מואץ של 7,000 יחידות דיור בשנים 2013-2015, תוך קביעת לוח זמנים ומחויבות של משרדי הממשלה השונים לביצוע כלל מרכיבי הפיתוח והעמדת התקציבים הנדרשים. בינתיים אגב, טרם הגיעה רשות מקרקעי ישראל לסיכום מחייב עם משרדי התחבורה והחינוך בנוגע להסכם גג קרית גת.

"הסכם זה יביא לוודאות אצל הקבלנים, רוכשי הדירות והרשות המקומית ויהפוך את מרקם הבינוי בקריית גת לאטרקטיבי", מסביר ליברמן.

ליברמן מציין במסמך כי ניתן להוסיף עם הזמן הסכמים באזורים עם עתודות קרקע למספר גדול של יחידות דיור, שיש בהם להשפיע על מחירי הדיור, כדוגמת אשקלון, טירת הכרמל ועתלית. "שיווק אפקטיבי וממוקד בהיקפים כאלה בשנתיים הקרובות, כאשר תחילת השיווק יכול להתחיל עוד בסוף שנת 2013, יש בו כדי להשפיע באופן ניכר על הפחתת מחירי הדיור", הוא מסכם ומוסיף כי "ניתן לשקול בהתאם למדיניות הממשלה, לכלול במכרזים אלה או בחלקם קביעת מחיר דירה נקוב (מחיר "בר השגה"), בהתאם לגודל הדירה ולמפרט דירה אשר יצורף למכרז על מנת לקבוע את מחירי שוק הדירות באותו אזור. הצעה זו היא התערבות עמוקה במחירי השוק החופשי, אולם שיתכן שלתקופה קצובה ובמשבר הדיור הקיים יש להשתמש ברגולציה חריגה זו שלמיטב הבנתי תשפיע לאלתר על מחירי שוק הדירות. ה'מגה-תוכנית' של קבינט הדיור, הצופה את פני הטווח הבינוני של השנים הבאות, מחייבת השלמה ומענה לטווח הקצר של השנה עד שלוש שנים הקרובות במתכונת הסכמי הגג במתחמים גדולים".

"רק הלחץ של היזמים הפרטיים משפיע על הממשלה"

"אנחנו יודעים מצוין ששיווק שלא מייצר היתר בנייה לא שווה", מודה מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן. "הסיבה שאנחנו משווקים קרקעות שיש בהן חסמים להוצאת היתרי בנייה, היא כי זו הדרך היחידה לשחרר את אותם חסמים. אנחנו יכולים לבקש עד מחר ממשרד התחבורה להקצות תקציבים לפתרון של מחלף, או כביש, וזה לא עוזר. רק כשנשווק את הקרקע ליזמים פרטיים הלחצים האלה יעבדו. זו פשוט הדרך היחידה".

ליברמן התייחס לכך שאין ספור מכרזים וקרקעות למגורים ששיווקה הרשות בשנים האחרונות התבררו כיחידות דיור תיאורטיות בלבד, מאחר שהקרקע הגיעה לידי הרוכשים בשלב בוסרי לגמרי וללא שום יכולת להוציא היתרי בנייה. הדוגמה המובהקת היא כמובן ראש העין. בשנתיים שחלפו מאז שווקו בתחומה קרקעות המיועדות להקמת 4,000 יחידות דיור, עמדו הקרקעות שוממות. חברות הנדל"ן שזכו בהן מצאו עצמן נושאות בנטל של עלויות מימון גבוהות ללא יכולת לשווק או לבנות ולו דירה אחת.

רק לאחרונה, לאחר שהושגה הסכמה בין משרדי הממשלה השונים שהתקוטטו ביניהם בנוגע למימון תשתיות תחבורה וביוב לשכונה החדשה, ניתן האות להוצאת היתרי בנייה ראשונים בעיר.

דוגמאות נוספות ניתן למצוא בשכונת מצליח ברמלה, שם שווקו קרקעות כבר ב-2011, אך בשל מגבלה של מחלף שהוקם רק לאחרונה ובעזרת בית המשפט, נסללה הדרך להוצאת היתרי הבנייה. כך גם בצור הדסה, שם שיווק המינהל מגרשים לבנייה בשנת 2011, אך דרישת המועצה האזורית מטה יהודה להקים תשתיות ביוב חדשות עדיין מעכבת הוצאת היתרי בנייה.

במסמך שיוגש לקבינט הדיור, ונחשף לראשונה ב"גלובס", מציגה רשות מקרקעי ישראל את ראש העין כדוגמה המאפיינת "כשל שוק". משנת 2010 ועד היום שווקו כאמור בעיר 4,000 דירות, אך עד כה הונפקו רק 400 היתרי בנייה, כתוצאה מעיכובים בגלל חסמי תחבורה וביוב. מסקנת הרשות ממקרה ראש העין היא כי דירה היא מוצר הבנוי מחוליות-חוליות שקשורות אחת בשנייה ונמצאות בתחומי טיפול שונים של משרדי ממשלה ולא רק במרכיב הקרקע. "די בכך שחוליה אחת לא תושלם כדי לא להגיע ליעד הפחתת מחיר הדירה". כתוצאה מכך, מציין ליברמן בהדגשה כי "המיתוס שהמפתח להורדת מחירי הדיור במדינת ישראל מצוי בידי רשות מקרקעי ישראל רחוק מן המציאות".

ליברמן מדגיש בפני שרי הקבינט כי "לאור המאמצים בשיווק קרקעות נמדדה בשנת 2012 ירידה ממוצעת של 30% ממחיר הקרקע ליחידת דיור, דבר שלא בא כלל לידי ביטוי במחיר הדירה. הניסיונות הרבים ואף ההצלחות בשיווק קרקעות במרכז הארץ לא הביאה אל המטרה המיוחלת, שהינה הורדת מחירי הדיור במדינת ישראל".