משרד הפנים | לפני כולם

תמ"א 38: רק 1,650 היתרי בנייה ניתנו ב-9 שנים

דו"ח של מינהל התכנון שהגיע לידי "גלובס": 43% מכלל הבקשות לתמ"א 38 אושרו בשנה החולפת ■ עדיפות ברורה לבקשות להריסה ובנייה מחדש

9 שנים לאחר שיצאה לדרך, גורמי התכנון ומקבלי ההחלטות עדיין לא הצליחו למצוא פתרון ראוי - או פתרון כלשהו - לחיזוק מבנים גם בפריפריה, וחיזוק המבנים בפועל עדיין מצומצם מאוד ביחס לנדרש. כך עולה מדו"ח יישום תמ"א 38 לשנת 2013 שחיבר מינהל התכנון במשרד הפנים והגיע לידי "גלובס נדל"ן".

"שנת 2013 הייתה שנה משמעותית ליישום תמ"א 38 בישראל", נכתב בדוח. "הנתונים מעידים כי 43% מכלל הבקשות להיתר שהוגשו לפי התמ"א עד כה, אושרו בשנת 2013".

במונחים מספריים, הנתונים מראים כי ממאי 2005, המועד שבו אישרה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ועד היום - הוגשו כ-2,460 בקשות להיתר בנייה לפי התמ"א, מתוכן אושרו על ידי הוועדות המקומיות כ-1,650 בקשות ונדחו כ-136 בקשות. שאר הבקשות נמצאות בתהליך. מתוך כל אלו, בשנת 2013 לבדה הוגשו כ-1,060 בקשות להיתר לפי התמ"א, אושרו בוועדות המקומיות כ-770 בקשות ונדחו כ-67 בקשות.

הנתונים היבשים מגלים כי בשנה האחרונה הוגשו כמעט חצי מכל הבקשות שהוגשו למימוש התמ"א זה תשע שנים. כלומר, התחום סוף סוף החל להבשיל לאחר שנות הלמידה, הניסוי והטעייה של השוק. אפשר לראות זאת גם בשטח, על פי כמות השלטים המכריזים על מיזמי חיזוק בערים במרכז הארץ. אולם מספר הבקשות להיתר שהוגשו בתשע השנים האחרונות הוא מדאיג, ומדאיג אף יותר מספר הבקשות שאושרו. על פי הדו"ח, בכל מדינת ישראל ניתנו רק כ-1,650 היתרים בתשע שנים.

כמו שכונה שלמה

במקביל לנושא החיזוק, שחשיבותו ידועה, לתמ"א 38 השפעה גם על פוטנציאל הגדלת היצע הדירות החדשות. הדו"ח של מינהל התכנון "מתרגם" את אישור התוכניות ליחידות דיור, והנתונים מעידים שבשנת 2013 לבדה אושרו היתרים לבניית כ-5,890 דירות - מספר לא מבוטל, דומה לשכונה חדשה בעיר מרכזית או אפילו ליישוב קטן.

היתרון הגדול בתוספת דירות אלו הוא שלא מדובר במתחמים חדשים אלא בתוספת של דירות חדשות בתוך מרקם העיר הקיים. נתונים אלו צריכים להיות לנגד עיניהם של אנשי קבינט הדיור בדיונים שמטרתם להגדיל את ההיצע. טיפול בתמ"א 38 ברמה רגולטורית, כמו גם 'שיוף' עבודת הרשויות, יכולים להקפיץ את מספר הדירות שייבנו במרכזי הערים בהיקף לא מבוטל, ללא צורך בהפשרת שטחים פתוחים או בפיתוח מתחמים חדשים.

בכל הקשור לפיזור גיאוגרפי, חלק הארי של הבקשות להיתר שהוגשו ואושרו הוא במחוזות תל אביב, המרכז וחיפה. נתון זה איננו מפתיע, ונראה היטב גם במדד תמ"א 38 של "גלובס", אולם בדו"ח של משרד הפנים מדגישים כי כבר בעת גיבושה ואישורה של תמ"א 38 בשנת 2005, הבינו אדריכלי התוכנית כי היא לא תיתן מענה ליישובי הפריפריה וביקשו להוסיף כלים שיגדילו את ההיתכנות הכלכלית גם מחוץ לאזור המרכז. היום, תשע שנים לאחר שהתמ"א אושרה, כלים אלו עדיין לא נמצאו ועל פי הדו"ח של מינהל התכנון: "הנושא מקודם באמצעות הוועדה הבין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה, בראשות משרד ראש הממשלה וכן מסייע בנושא משרד השיכון".

במילים אחרות, במשך עשור כמעט, מדינת ישראל לא הצליחה למצוא פתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, למרות רעיונות רבים שהוצגו בפני משרדי האוצר, השיכון והפנים. בין הרעיונות שהועלו, שעל חלקם הגדול נכתב גם כאן: ניוד זכויות, מימון ממשלתי לחיזוק, הקמת חברה עירונית לקידום תמ"א 38, התניית תוספת זכויות בבניינים חדשים בחיזוק בניינים אחרים ועוד.

הריסה בתאוצה

הדו"ח הנוכחי מעיד גם כי מסלול הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38, שנקבע לראשונה בשנת 2010 בתיקון השני לתמ"א 38, תופס תאוצה. 36% מכלל הבקשות להיתר במהלך 2013 הוגשו על פי מסלול זה וכ-23% מכלל הבקשות שאושרו היו להריסה ובנייה מחדש. במקביל, בעוד הבקשות להיתר על פי תיקון 2 גדלות והולכות, מ-11% מסך הבקשות בשנת 2010 ל-36% בשנת 2013, היקף הבקשות להיתר על פי המסלול של תוספת בנייה על בניין קיים ירד מרמה של 89% בשנת 2010 ל-64% בשנת 2013.

הסיבה לכך היא ככל הנראה העדפתם של מהנדסי הערים, היזמים והדיירים הקיימים את פתרון ההריסה והבנייה מחדש, שגם אינו בבחינת טלאי על טלאי וגם מגדיל בדרך כלל את מספר הדירות החדשות המאושרות.

עם זאת, ייתכן שמגמה זו תיחלש בהמשך דווקא בשל תוספת הדירות הגדולה יותר, שמתחילה לגרור התנגדות מצד תושבים בערים שונות, הטוענים שהתשתיות הקיימות אינן יכולות לעמוד בעומס. דוגמא בולטת לכך ניתן היה לראות בשנה החולפת בר"ג, שם נעצרו היתרים להריסה ובנייה מחדש בעקבות עתירה לבית המשפט.

ת"א, חיפה ור"ג בראש הרשימה

בחלוקה לפי ערים, תל אביב-יפו, חיפה ורמת גן בחזית הביקוש מצד היזמים, וגם בחזית אישור התוכניות בשנת 2013.

כך, תל אביב ראשונה בבקשות להיתר במסגרת בנייה על הקיים - 136 בקשות ב-2013. חיפה מובילה במספר ההיתרים שאושרו על ידי הוועדה המקומית לביצוע תמ"א 38 של תוספת בנייה על הקיים - 167 היתרים ניתנו בעיר.

בכל הנוגע למסלול הריסה ובנייה מחדש, העיר שמשאירה את כל הערים האחרות מאחור היא רמת גן, אשר בתחומה הוגשו 131 בקשות להיתר במסגרת פרויקטים אלו בשנת 2013 לבדה. הפער במקרה הזה הוא כה גדול עד שבמקום השני ברשימה נמצאות שתי ערים, גבעתיים וקרית אתא, ובכל אחת מהן מדובר על 36 בקשות בלבד. רמת גן היא המובילה גם באישור ההיתרים במסגרת הריסה ובנייה מחדש, שעמד על 40 ב-2013.

חלק מהעיריות החלו בפעילות אקטיבית בקידום התמ"א. בהוד השרון, כפר סבא, ר"ג, ת"א, קרית אונו, הרצליה ופ"ת דיווחו הוועדות המקומיות למשרד הפנים כי החלו להפעיל או שהן נמצאות בשלבי הקמת מינהלת ייעודית לנושא. שלוש ועדות - כפר סבא, בני ברק ונתניה - הצהירו כי הן מקדמות תוכנית מתאר חדשה לתוספת זכויות על פי סעיף 23 לתמ"א. תוכנית שכזו הופקדה לאחרונה בעיריית הרצליה ואושרה בערים אחרות.

כל אלה מעידים על היווצרות שוק ממשי בתחום. כפי שסיכמו מחברי הדו"ח: "אין עוררין על כך כי תמ"א 38 נטמעה היטב בשטח, מבחינה מקצועית ומבחינת השיח והמודעות הציבורית שיצרה. מגמת העלייה בנתוני מימוש התמ"א בשנים האחרונות היא עקבית וחדה, ויש להניח כי היא תמשיך גם בעתיד".

המספרים החסרים

מינהל התכנון במשרד הפנים הוא הגוף העליון שאחראי על התכנון במדינת ישראל. ניתן היה לצפות מגוף משמעותי שכזה, במיוחד בתקופה שבה היצע הדירות חסר, שיוכל לעקוב בצורה מספקת אחר נתוני האמת של הבנייה במדינת ישראל. הרי לא מדובר בעגבניות ומלפפונים, אלא בבניינים שנבנים באישור ונותרים לעמוד על המגרש שנים ארוכות.

משום כך, לא ברורה ההתייחסות המקלה של מינהל התכנון לחוסר הדיווח של הרשויות המקומיות כפי שעולה מן הדו"ח עצמו: "עד למועד הכנת הדו"ח הועברו דיווחים מ-73 ועדות מקומיות, שהן כ-58% מכלל הוועדות... חלק מהדיווחים לא כללו את כל המידע הנדרש, מסיבות איסוף הנתונים". נתונים שאמורים להימצא בכל מינהל הנדסה ואמורים להישלף בלחיצת כפתור לבקשת המשרד הממשלתי האמון על פעילות הוועדות - התקבלו רק יותר ממעט ממחצית הוועדות.

בהמשך הדו"ח ממשיכים מחבריו ומדגישים את נושא החומרים החסרים: "עקב קבלת דיווחים חלקיים מוועדות מקומיות כאמור, ועקב הגשה לא עקבית של הדיווחים השנתיים מהוועדות המקומיות, לא היה בידנו את מכלול הנתונים הנדרשים".

לאור זאת מתעוררת השאלה האם משרד הפנים ומינהל התכנון, בראשות בינת שורץ, יכולים בכלל לקבל את התמונה המלאה על הנעשה בשטח בענף הנדל"ן. הכנסת אישרה תקציב של כמעט מיליארד שקל לרפורמה בתכנון והבנייה שאושרה לאחרונה. אולי כדאי שחלק לא מבוטל מתקציב זה יופנה גם לפיקוח, לבקרה ולדיווח של הוועדות המקומיות לגורמים האמונים עליהן.

היתר חיזוק מבנים
 היתר חיזוק מבנים

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988