עירוב שימושים - לעשות את זה נכון

ערים גדולות ברחבי העולם החליטו להשיב את הכבוד הראוי למרכזיהן ההיסטוריים. להפכם לאבן שואבת מודרנית ואטרקטיבית לתושביהן. מתוקף היותם הוותיקים ביותר, מרכזי הערים כוללים היצע רב של עוצמה כלכלית, פוליטית ותרבותית, ומשמשים כליבה בעלת פוטנציאל בלתי נדלה לייזום וקידום פעילויות שונות ורחבות היקף.

אולם, בערוב השנים התאפיינו הפרויקטים החדשים במרכזי הערים בפגם בסיסי אחד שפגע בהצלחתן - מחסור בעירוב שימושים. עירוב השימושים, מהאסטרטגיות המקובלות לכינון התחדשות לב העיר, נולד מתוך הבנה שבכדי לעודד יציבות עירונית והישארות אנשים בעיר, יש להציע אוסף הזדמנויות הניתנות לניצול בזכות ניידות ותחלופה גמישה.

בהתאם לזאת, על המרכז העירוני להיות נגיש, נוח להתנהלות רגלית ולקיים מספר רב של אינטראקציות בין שימושים, תוך ניצול מרבי של המשאבים הקיימים באמצעות שילוב של מלונאות, מסחר, מגורים, מוסדות תרבות, תחבורה ציבורית ועוד. כך, יספק המרכז מענה לצרכים השונים של המרקם האנושי שחי סביבו וייצר אינטנסיביות עירונית שתתנהל לאורך כל שעות היממה, על ידי קריאה משתנה שתגזר מחוויית המשתמש.

למרכז העיר השפעה ישירה על חלקים אחרים בעיר, שפעילותם מתכתבת עם המרכז תדיר, כשבלעדיו נוטה העיר להפוך לאוסף של תחומי עניין מבודדים ומנותקים זה מזה.

עירוב השימושים גורם למיזוג יום-יומי וטבעי בין אנשים כמאגרי תמיכה הדדית-כלכלית, ההכרחית לצמיחתה של העיר. העירוב גם מעודד הישארותם של אנשים בעיר לצד משיכת אוכלוסייה חדשה, מסייע לשגשוגם של מוסדות חינוך ותרבות, ומשפיע על הצלחתם של העסקים העירוניים הקטנים - שמתבססים בעיקר על מסד לקוחות מקומי.

עירוב שימושים מוצלח משלב ארבעה תנאים המאפשרים למרכז העירוני לממש את הפוטנציאל שלו. מאחר ומרבית מרכזי הערים בעולם ממלאים או מילאו בעבר את ארבעתם, הם הצליחו מלכתחילה להיות למרכזי ערים:

הראשון, על חלקיו השונים של האזור למלא מגוון שירותים, כך שתובטח ברחובותיו נוכחות של תושבים בזמנים ולמטרות שונים; השני, הקמת מתחמים קטנים יחסית ובטווחים קרובים זה לזה, שייצרו ביניהם שפע של רחובות עירוניים, צמתים, טיילות ושדרות במרווחים סבירים, שיעודדו מעבר קבוע ורציף של אנשים; השלישי, תמהיל בניינים מתקופות שונות, מסוגים שונים ובמצבי תחזוקה שונים, הן מסיבות כלכליות והן משום שהזמן ממיר את זמינותם ממטרות מסוימות למטרות אחרות; הרביעי, ריכוז גבוה של דיירים קבועים.

לראייה, לפני זמן לא רב, מרבית אזור מרכז ירושלים, שכולל בין היתר את המדרחוב, שוק מחנה יהודה ורחוב הנביאים, היה שטח שהמגורים לא היו השימוש העיקרי בו. מדובר היה בחסרון משמעותי, בהתחשב בכך שהמגורים האורבאניים מהווים אינדיקציה להצלחת הסביבה האורבאנית ותורמים לתחושת הביטחון העירוני (אזורים עירוניים ללא מגורים מתפקדים לרוב בצורה מוגבלת ומשותקים בשעות הערב שלאחר העבודה).

לפני כ-3 שנים, באיחור אופנתי אך מבטיח, הגיע טרנד זה גם לירושלים, עם אישור העירייה על תכנית לפיתוח מרכז העיר שתשנה את פניו, בהשקעה כוללת של 450 מיליון שקל. בבסיסה, עומד חזון תכנוני השואף ליצור שימושים מגוונים, דינאמיים והרמוניים במרחב עירוני אחד, שיהפוך ללב פועם 24 שעות ביממה המחבר בין חלקי העיר - בזיקה למסורת התכנונית ולמורשת הירושלמית ועל ידי ניצול אופטימאלי של שטח מרכז העיר, שסובל ממחסור בעתודות קרקע.

תנופת הבנייה שנולדה מתוך הצורך במרחב עירוני המתאים לצרכיי התקופה, מעודדת הקמת אזור רציף המשלב שימושים חדשים - דוגמת מגורים או תחבורה באמצעות הרכבת הקלה, לצד ריענון שימושים ישנים.

רעיון עירוב השימושים מהווה כיום מנוע צמיחה כלכלי וחברתי משמעותי במרכז ירושלים ומעמיד בפני היזם הזדמנות להתמודד מול אתגר ייחודי מבחינה הנדסית, משום שנדרש תכנון פרויקטים שהינם רב-תכליתיים בעצמם. לצד האתגר, קיימים יתרונות כלכליים ושיווקיים רבים הודות לחלוקת היוזמות העסקיות בין מספר נישות ובשל זמינותם של מגוון שירותים שמשלימים זה את זה הנותנים מענה לצרכיו השונים של קהל היעד הפוטנציאלי. הפן ההנדסי יוצא נשכר אף הוא, משום שנפתחות בפניו אופציות נוספות להפקת תועלת מהמשאבים שבידיו, למשל יכולת להקטין עלויות - הואיל וקיימים שטחי ציבור משותפים לבנייני המתחם, דוגמת חניונים, לצד ניצול יצירתי של שטחים שאינם מנוצלים לרוב.

בנוסף, דורית הוק, אדריכלית פרויקט סביון VIEW של אפריקה ישראל (משרד דורית ודורון הוק אדריכלים) מציינת שהצלחת עירוב השימושים תלויה במידה רבה בתכנון מידת ההפרדה בין השימושים השונים, תוך שמירה של מאפייני כל פונקציה ללא פגיעה בתפקודה התקין.

כך למשל, במתחם סביון VIEW המוקם במרכז ירושלים, על רחוב יפו וכגשר בין שכונות המגורים שמעבר לרחוב הנביאים, המרכז המסחרי שמתוכנן בפרויקט יהיה נגיש הן מרחוב יפו והן מרחוב הנביאים, ויאפשר קשר ביניהם ובין השימושים השונים שמוצעים בהם באמצעות דרגנועים - מעין רחוב פנימי המגשר בין הפרשי המפלסים. מעליו, יוקמו זוג בניינים נפרדים, למגורים ולמשרדים, כאשר לובי הכניסה, השטחים המשותפים והמעברים הוורטיקליים נפרדים ומבטיחים פרטיות לדיירי כל מבנה. בנוסף, מתוכננים במתחם שני גנים "תלויים" על גגות המבנים לשימוש הדיירים, הצופים ונצפים אל ומכל פינות העיר, ומחוברים ביניהם בגשר.

* הכותב הינו סמנכ"ל הנדסה אפריקה ישראל מגורים