דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

תמ"א 38: "הגענו למסקנה שזה הרע במיעוטו"

הרשויות המקומיות הפנימו שתמ"א 38 היא עובדה מוגמרת, ודאגו להכניס לתוכה תוספת של היטלי השבחה שיזרמו לקופתן ■ השאלה הגדולה שנותרה פתוחה היא מה יקרה לכדאיות הכלכלית של הפרויקטים

תמ"א ברעננה / צילום: שלומי יוסף
תמ"א ברעננה / צילום: שלומי יוסף

נוסח התיקון החדש לתמ"א 38 שהומלץ בשבוע שעבר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה חשף פעם נוספת את כוחן של הרשויות המקומיות בכל הנוגע להחלטות של השלטון המרכזי.

תיקון 3א' עוסק בדרך חישוב הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. מטרתו המוצהרת של התיקון היתה להוסיף ודאות ולקבוע אחת ולתמיד מה היא הדרך הנכונה לחשוב הזכויות.

הנוסח הראשוני שהציע מינהל התכנון למועצה הארצית תמך בפרשנות המרחיבה יותר - המצדדת במתן תוספת בנייה שמשקללת את זכויות התמ"א ביחד עם יתר הזכויות האחרות שחלות על המגרש, זאת בניגוד לעמדת גורמים שונים ביניהם היועץ המשפטי לממשלה, פורום ה-15, איגוד מהנדסי הערים ועוד. בסופו של דבר, הפשרה שהתקבלה בשבוע שעבר המשיכה לדבוק בפרשנות המרחיבה, אך סיפקה ליטרת בשר הגונה לרשויות המקומיות, בדמות היטלי השבחה שיזרמו לקופות העיר על התוספת באותן דירות שייבנו מכוח אותה פרשנות מרחיבה - 13 מ"ר בכל דירה שתוקם מכוח הזכויות שלא נוצלו על המגרש.

גם אם תוספת היטל השבחה על 13 מ"ר לדירה נראה שולי, ככל שמספר הדירות עולה, כך עולה כמובן גם היטל ההשבחה (50% מעליית הערך, בעקבות אישור התוכנית החדשה) . היזמים והקבלנים חוששים שההחלטה החדשה עשויה לטרפד חלק מהפרויקטים, ואילו במינהל התכנון משוכנעים שזו הדרך הנכונה דווקא לעודד את הרשויות המקומיות לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ביתר שאת. כעת, בזמן שכל הענף מנתח את המלצת המועצה הארצית, נפתחת תקופה חדשה שבה יתקיימו דיונים על הנוסח האמור לקראת מינוי חוקר שידון בהתנגדויות. לא מעט גופים צפוים להתנגד לנוסח המוצע, ביניהם היועץ המשפטי לממשלה שעדיין תומך בגישה המצמצמת יותר וגם מהנדסי הערים למשל שאינם מרוצים מהתוצאה הסופית.

"לפני ארבע שנים לא היינו מוותרים"

"קיבלנו את ההצעה שעלתה במועצה הארצית לא בגלל שהיא נכונה, אלא בגלל שאי אפשר להחזיר את הגלגל אחורה. אם זה היה לפני ארבע או חמש שנים היינו מתעקשים ולא מוותרים על עמדתנו", כך מסביר נתן אלנתן, נציג עיריית תל אביב במועצה הארצית לתכנון ובנייה, נציג פורום ה-15 וסגן ראש העיר ויו"ר ש"ס בתל אביב. לדבריו, "אנחנו בשלטון המקומי היינו רוצים את הפרשות המצמצמת כפי שהציע היועץ המשפטי לממשלה, ולא הפרשנות המרחיבה. אבל כיוון שהפרשנות הזו היתה תקפה עד לפני חודש וחצי-חודשיים וכולם עבדו על פיה, אנחנו בתל אביב לא אהבנו את זה, אבל הלכנו לפי זה". אלנתן מסביר כי אם היו מתעקשים היום על הפרשנות המצמצמת (תוספת בנייה רק בהתאם לזכויות המנוצלות, ולא התיאורטיות), הדבר היה משפיע גם על התכנון בשכונות השונות: "לצמצם כעת את הזכויות ייצור תוצאה תכנונית לא טובה ונמצא פתאום באותו הרחוב בניינים אחרים, בגובה שונה. בשורה התחתונה הגענו למסקנה שזה הרע במיעוטו".

עד כה, הרשויות יכלו לגבות היטלי השבחה על הדירות החדשות שנבנות בפרויקט מכוח התב"ע שלא נוצלה, אך ללא תוספת המטרים שמעניקה התמ"א (אותם 13 מ"ר). אלנתן סבור שלא מדובר בהישג, אלא בעיקר בתיקון פרדוקס ישן: "אין סיבה לא לקבל היטל השבחה על כפל זכויות, או על הפרסים שמקבלים מהתמ"א במקרה הזה. מדובר הרי ב-13 מ"ר שמקבלות דירות חדשות בלי קשר לצורך לחיזוק. הכסף הזה צבוע כדי לשמש לבניית מוסדות ציבור וחינוך וכל מה שצריך בשכונה שמתחדשת".

כך או כך, הדבר שמדאיג את רוב הענף היא תקופת הביניים במהלכה יישמעו ההתנגדויות. וכפי שאומר יו"ר איגוד מהנדסי הערים, אבנר אקרמן: "החלטת המועצה הארצית השאירה את חוסר הוודאות ואת העמימות, ויש בה כר נרחב לפרשנויות. כולנו נחזור לוועדות הערר".

loading

היקפי הפרסום של תמ"א קפצו פי 3

בזמן שאי ודאות גדולה מרחפת מעל המשך דרכה של תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה (תמ"א 38), נתונים חדשים על היקף הפרסום בתחום יכולים ללמד גם על הגאות הגדולה בתחום - זו שכנראה גם הובילה לעצירה ולחשיבה מחדש בנוגע להשלכות התכנוניות ואחרות של התוכנית.

על פי נתוני חברת יפעת בקרת פרסום, שהשוו בין היקף הפרסום בחודשים אוקטובר 2013-יוני 2014 לבין היקף הפרסום בחודשים אוקטובר 2014 ל-יוני 2015, חלה עלייה דרסטית במספר הקמפיינים שהשיקו חברות התמ"א - מ-39 קמפיינים בתקופה הראשונה ל-120 קמפיינים בתקופה העוקבת. בתקופה הראשונה אומדים ביפעת את היקף הפרסום ב-440 אלף שקל, מול יותר ממיליון שקל בתקופה המאוחרת.

83% מכירים את התוכנית

על פי סקר שביצעה יפעת 360, מותג חדש המאגד את כל חברות הקבוצה, גם מודעות הציבור לתמ"א 38 רשמה קפיצה. 83% מהישראלים השיבו כי הם מכירים את התוכנית ויודעים מה מטרתה, בעוד 11% השיבו כי הם אינם מכירים את התוכנית ו-6% השיבו שהם שמעו על התוכנית, אך אינם יודעים מה מטרתה המקורית.

נתון מעניין נוסף שעולה מסקר אחר שערכו ביפעת יכול גם הוא להסביר את השיח שנוצר בעקבות החלטות שונות של ועדות הערר בנוגע לזכויות הנוספות מכוחה של התוכנית. הסקר שאל שאלה פשוטה: "מי לדעתך המרוויח העיקרי מתמ"א 38, אם בכלל?". התשובות מדברות בעד עצמן: 45% מהנשאלים השיבו כי המרוויחים העיקריים הם הקבלנים והיזמים. 27% בלבד ענו כי המרוויח הוא הציבור הרחב, 8% ענו שמדובר ברשויות המקומיות ועיריות, 2% סבורים שמדובר במדינה ואחוז אחד השיב כי אף אחד לא מרוויח מהתוכנית.

לדברי עו"ד מוטי בניאן, שותף ומנהל מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין זיסמן אהרוני גייר, "הנתונים מעידים כי תמ"א 38 יצאה מתרדמתה וכמעט אין בניין ישן שדייריו לא מעוניינים בתמ"א. דע עקא, בזמן שבעלי הדירות התעוררו והבינו שזו הזדמנות פז לשפר איכות חיים שתביא להעשרת קופת המשפחה בכמה מאות אלפי שקלים, בא היועץ המשפטי לממשלה, צינן את הרוחות והנחה לצמצם את היד הרחבה".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות