22 אלף דירות חדשות: הבוננזה של המדינה במגזר הערבי

אחרי שנים של עצימת עיניים והתעלמות מתכנון במגזר הערבי - הן מצד רשויות המדינה והן מצד התושבים עצמם - ניתן כבר להכריז על ניצני שינוי ■ המבחן הגדול יהיה במעבר משלב התכנון ליישום בשטח

נצרת / צילום: איל יצהר
נצרת / צילום: איל יצהר

החלטת ממשלה מס' 922, "לפיתוח כלכלי באוכלוסיית המיעוטים", התקבלה בדצמבר האחרון וגררה ביקורות מכל כיוון עוד בטרם יבש הדיו על החתימות עליה. לפי אותה החלטה, יוקצו לפיתוח המגזר הערבי כ-15 מיליארד שקלים על פני חמש שנים.

ראש הרשימה הערבית המשותפת ח"כ איימן עודה היה סקפטי: "אף שאנחנו למודי אכזבות מהעבר ואין לנו אשליות לגבי המדיניות הגזענית של הממשלה, אנחנו מקווים שהדרג המקצועי באוצר ימשיך לתת את הטון ושנראה יישום מלא של התוכנית". בדיון שנערך בכנסת הוסיף ח"כ יוסף ג'בארין כי הצרכים האמיתיים של המגזר נאמדים ב-30 מיליארד שקל לחמש שנים, "וגם אז לא נגיע לשוויון", אבל לפחות זה בכיוון הנכון.

ראש הממשלה נתניהו אמר כי "מדובר בתוספת משמעותית שנועדה לסייע לאוכלוסיית המיעוטים לצמצם פערים". נתניהו ביטא במידה מסוימת גם את רחשי לבם של הטוקבקיסטים, כשהוסיף כמה מילים לגבי מטרות הממשלה מעבר לצמצום פערים ולתיקון האפליה: "התוכנית תוביל להפסקת בניית צמודי קרקע ולמעבר לבנייה לגובה כפי שקיים בכל הארץ. במקביל, התוכנית תחזק את אכיפת החוק בקרב אוכלוסיית המיעוטים בדגש על בנייה בלתי חוקית".

22 אלף יח"ד

התוכנית קבעה יעדים לטיפול בתחומי החינוך, תשתיות ונגישות לתחבורה, תעשייה ומסחר, תעסוקה, ביטחון פנים, תרבות, בריאות ועוד.

אחד הסעיפים הארוכים והמפורטים בה הוא סעיף 7 העוסק בתחום הדיור, והוא כלל כמה הצעות לא פחות ממהפכניות. בין היתר הוחלט להקצות את השיעור ההולם לאוכלוסיה מתוך התקציב להקמת מוסדות ציבור, להקצות 30% מכספי הקרן לשמירה על שטחים פתוחים המיועדים לרשויות המקומיות - לרשויות הערביות, לקדם תכנון מתארי שהיה תקוע במשך שנים, ועוד.

לפחות על שולחן השרטוט, דברים סוף סוף מתחילים לזוז. ל"גלובס" נודע כי בהתאם להחלטת הממשלה לאשר השנה 100 אלף יחידות דיור בכל הארץ, בתוכנית העבודה של מינהל התכנון הוחלט לתכנן במגזר הערבי יחידות בסדר גודל שתואם את חלקם של הערבים באוכלוסיה. כיוון שכך, בתוכניות העבודה לשנה זו כלולות 22 אלף יחידות דיור ביישובי המגזר הערבי, לעומת 16 אלף יח"ד שאושרו בוועדות המחוזיות ביישובים הערביים ב-2015.

מתוך 22 אלף היחידות הללו, בכמה אלפים מעורבת הוותמ"ל, הוועדה לקידום מתחמים מיוחדים לדיור. הוותמ"ל כבר אישרה תוכנית בטורעאן ל-1,000 יח"ד, שתי תוכניות - בבסמת טבעון ובביר אל מכסור - הכוללות יחד כ-1,700 יחידות דיור כבר הופקדו, וכן הוחלט להפקיד שלוש תוכניות הכוללות כ-10,000 יחידות דיור נוספות: בטייבה (2,300 יח"ד), בטמרה (6,900) ובמזרעה (670).

נוסף לאלו הוכרזו עוד מתחמים מועדפים ביישובי מיעוטים, שניתן יהיה לקדמם בוותמ"ל, ובהם היישובים פורדיס, אבו גוש, אום אל פאחם, שפרעם, רהט ועוד. בתוכניות אחרות, לא של הוותמ"ל, מקודמות בין היתר למעלה מ-5,000 יחידות דיור ביישוב הדרוזי דלית אל כרמל, 1,000 יחידות בעראבה, ועוד (ראו טבלה).

אחת הטענות הקבועות המופנות כלפי המגזר הערבי, וגם ראש הממשלה הזכיר אותה, היא הצורך לחסוך בקרקע ולבנות באופן מתוכנן וצפוף. כמה מיחידות הדיור הרבות הללו מתוכננות בבנייה רוויה?

מיכל מריל, מנהלת אגף א' תכנון ובקרה במנהל התכנון: "מתוך 22 אלף - כ-6,100 מתוכננות לבנייה רוויה".

- מה ייחשב לבנייה רוויה?

"בקרקע פרטית צפיפות של כ-6 יח"ד לדונם ומעלה תיחשב כבניה רוויה, בעוד שבקרקע מדינה צפיפות של כ-8 יח"ד לדונם תיחשב כבנייה רוויה.

"עם המעבר מיישובים כפריים לישובים סמי-עירוניים ועירוניים צפיפות הבנייה הולכת וגדלה והיום מקודמות יותר ויותר תוכניות לבנייה רוויה בחלק מהישובים כמו סחנין, שפרעם, תמרה וטייבה. בנייה רוויה מאפשרת ניצול מירבי ופיתוח שכונות מודרניות מבחינת יתרונות לגודל ע"י פיתוח ופריסת תשתיות יעילה, יצירת ספי כניסה למוסדות חינוך ותרבות לטובת האוכלוסייה, שטחי תעסוקה ומסחר ועוד".

התהליך, אומרת מריל, מתרחש בצורה הדרגתית: "במהלך התכנון ובמפגשים עם הציבור אנו מזהים נכונות בקרב הצעירים לגור במרחק מההורים, בשכונות עם בנייה רוויה ותשתיות מודרניות, אך בתחום היישוב בו נולדו וגדלו".

הבעיות שאפיינו תמיד את הבנייה במגזר הערבי היו ריבוי קרקעות פרטיות (לצד מחסור בהקצאה של קרקעות מדינה), היעדר סחירות בקרקע (בעלים של קרקע פרטית אינם מוכרים אותה), היעדר בנייה קבלנית וגם היעדר ניידות של תושבים בין היישובים. "נוצר מצב שבו חלקים לא מבוטלים מהישוב הוותיק אינם בנויים בפועל, למרות שהם מאושרים לבנייה למגורים. ביישובים רבים, חלק גדול מהקרקע מצוי בידי מעט משפחות, מה שמותיר זוגות צעירים רבים שאין בבעלותם קרקע מחוסרי פתרונות דיור".

חסם רציני לבנייה מתוכננת ולהוספת שטחי ציבור היה היעדר תוכניות מתאר עדכניות ליישובים הערביים. מיעוט תוכניות המתאר היה קשור גם לכך שלא הוקצו מספיק משאבים, וגם לחוסר היכולת של רבים מראשי הרשויות הערבים לבצע מהלכים נדרשים, כמו למשל להתמודד עם התנגדות בקרב התושבים לתוכניות איחוד וחלוקה ולהפקעות שטחים.

אולם בשנים האחרונות חלו חילופי שלטון ברשויות רבות, וגם משרדי הממשלה נתנו גז, וחלה התקדמות בתחום.

עאוני זריקת, מהנדס מועצת כפר כנא, אומר שיישובים בסדר גודל כמו כפר כנא, לא יכולים בכלל לתכנן תוכנית מתאר בעצמם: "הכנת תוכנית מתאר גדולה על היכולת שלנו. גם מבחינה כספית וגם מבחינת ידע וניסיון וגם מבחינת כוח האדם - אנחנו בסך הכול שני מהנדסים ומזכירה. חוץ מזה, במינהל התכנון זו רמה אחרת. יום אחד עברתי ליד בית קפה ופגשתי את אחד מאנשי צוות התכנון. שאלתי אותו מה הוא עושה, אמר שהוא לומד מאנשים מה הם צריכים.

"נוסף לכך עשו ארבע פגישות של שיתוף ציבור ועלו משם דברים שלא יכולנו להזיז אחרת. למשל, יש קרקעות דרומית לכפר כנא שלא שייכות אלינו, אלא לנצרת עילית, 615 דונם שהם מהצד שלנו של כביש 77, וטבעי שיהיו שלנו. הגשנו כמה בקשות לספח את זה אלינו, אבל רק כשהתושבים עצמם התלוננו הבינו שזה לא הגיוני. לא היינו מגיעים לכך באופן אחר".

- מה למשל חסר לכם ביישוב?

"יש לנו אולם ספורט אחד ל-22 אלף איש, ומעון אחד. אין בריכה".

- ומה לגבי בנייה רוויה?

"8 יחידות דונם בקרקעות פרטיות זה בסדר, זה כבר קורה. בקרקעות מדינה זה בעייתי. צריך זמן. כשנגיע לשיווק ולבנייה של קרקעות מדינה נראה מה נעשה - אולי יעשו עמותה כמו של דתיים ויבנו. יש פתרונות".

לפיכך, בתוכנית 922 הוקצו 80 מיליון שקל לתכנון מתארי ביישובים שבהם יותר מ-5,000 בני אדם. לתכנון מפורט ולתוכניות איחוד וחלוקה הוקצו 176 מיליון שקל ל-40 אלף יחידות דיור, כך על פי נתוני עמותת אינג'אז, המייעצת לרשויות המקומיות הערביות.

לפי נתוני מינהל התכנון, ל-62 יישובים אושרו בעשור האחרון תכניות מתאר עדכניות. מתוכם, 45 תוכניות קודמו במינהל התכנון עצמו, ושאר התוכניות קודמו על ידי הרשות או על ידי הוועדה המקומית, משרד הבינוי והשיכון ורשות הבדואים להסדרת ההתיישבות בנגב. ב-51 יישובים נוספים מקודמות בימים אלה תוכניות מתאר שנמצאת בשלבים שונים, 44 מהן מקודמות על ידי מינהל התכנון. בין אלה: אבו גוש, אום אל פאחם, ג'סר א זרקא, דלית אל כרמל, חורפיש, טירה, קלאנסואה, ראמה, ריינה, פורדיס, פסוטה ועוד.

"שטחי ציבור של המדינה"

בשורה התחתונה, לכ-93% מהאוכלוסייה ביישובי המגזר (כלומר, לא בכל היישובים אבל לפחות בגדולים שבהם) יש תכנון מתארי עדכני בתוקף או בהליכי תכנון. הליכי התכנון, נזכיר, ארוכים. וגם התוצר המתקבל לא תמיד מקובל על התושבים, שזועמים שליישובים היהודיים יש קרקעות מדינה - ולערבים עד כה בקושי ניתנו.

משום כך, ולאחר שנים רבות שבהן זה כמעט ולא נעשה, מנסים עתה בממשלה להגדיל את השטח של היישובים הערבים. "במסגרת התכנון, אנו מנסים לאתר קרקעות מדינה הסמוכות ליישובים, וככל שהדבר מתאפשר ומתחבר מבחינה תכנונית ותפקודית, קרקעות אלה מצורפות ליישוב ומתוכננת בהן בנייה רוויה שתשווק ותפותח על ידי המדינה. יישובים רבים דורשים כי הבנייה הזו תשווק לבני המקום בלבד, וביישובים אחרים, המשפחה מתאגדת ורוכשת דירות בבניין אחד, למשל בכפר מנדא".

- איך פותרים את המחסור במבני ציבור ובשטחי ציבור?

מריל: "לשם כך נדרשת הנהגה איתנה ואמיצה שתדע להוביל שינויים ביישוב ותהיה עמידה בפני לחצים. במסגרת תהליכי שיתוף הציבור, זו אחת הסוגיות שעולה לדיון.

"ברמת התכנון, לא כל הישובים בשלים למימוש אפשרות זו, אך בלא מעט ישובים מקודמות תכניות איחוד וחלוקה. זהו תהליך מורכב שבו מעורבים כל בעלי הקרקע, ולרוב נקבעים מראש עקרונות הכוללים חלוקה שוויונית של נטל ההקצאות לצרכי ציבור, היצמדות לחלקות המקור ככל הניתן והבטחת חלוקה השומרת על הערך היחסי של החלקות המיועדות לבנייה.

"בנוסף, במסגרת התכנון, ישנו ניסיון להפריש ככל הניתן קרקעות לצרכי ציבור משטחים בבעלות מדינה. לרוב מדובר בשטחי ציבור גדולים כגון בתי ספר או פארקים. פתרון אחר הוא הפרשת שטחי ציבור בשכונות החדשות, אשר יפצו על המחסור בגרעין הוותיק".

בעמותת אינג'אז יודעים לספר בעניין זה כי במשרד השיכון פועלים במרץ למפות צרכים ולחתום על הסכמי פיתוח. לאחר דין ודברים עם אגף התקציבים באוצר, הגיעו להסכמה כי מתוך כ-750 מיליון שקל שהוקצו לבניית מבני ציבור במגזר הערבי למשך חמש שנים, 70% יוקצו דווקא לבנייה בשכונות הישנות ולא החדשות, שבהן אפשר ממילא לגבות גם היטלי פיתוח.

שטחי תעסוקה: מחפשים פרויקטים מחוללי הכנסה

"במסגרת הכנת תוכניות המתאר, ובחלק מהתוכניות המפורטות הכוללות היקף משמעותי של יחידות דיור, נבחן גם ההיבט הכלכלי של הרשות המקומית. ככל שהדבר ניתן ונדרש, מוקצה אזור תעסוקה ושטחי מסחר", אומרת מיכל מריל ממינהל התכנון. "במרבית היישובים, השימושים המותרים באזורי התעסוקה מאופיינים בעסקים בגודל קטן. במקרים רבים מוקצים שטחים שמטרתם פינוי מטרדים מגרעין היישוב. ביישובים הגדולים יותר והמונגשים, מוקצים שטחים גם לתעסוקות נקיות, עתירות ידע, משרדים, אולמות כנסים ועוד. ניתן דגש גם על תעסוקת נשים כמו שילוב של מרכזי מלאכה ומורשת, הסעדה ויחידות אירוח".

- כל יישוב צריך אזור תעסוקה?

"ביישובים שבהם אין היתכנות להקמת אזור תעסוקה, מינהל התכנון תומך בשילוב יישובי המגזר במוקדי תעסוקה אזוריים המשותפים למספר רשויות, שלהן יתרונות לגודל".

פרויקט "רשויות מצטיינות" של משרד הפנים הכיר ב-16 רשויות ערביות שהן "בעלות פוטנציאל לפיתוח כלכלי", במטרה "לחולל בהן שינוי משמעותי ולהביאן לידי יציבות ועצמאות כלכלית". במשרד מצהירים בגלוי שהמטרה היא גם שהתוכנית תייצר "השפעה חיובית על רשויות אחרות אשר ירצו לשפר ביצועיהן" ולהיכנס גם הן לפרויקט.

לצורך כך ניתן תקציב לפרויקט מחולל הכנסה, כלומר פרויקט שיעלה את ההכנסה או יוריד את ההוצאה של הרשות. "למשל חניון למשאיות שיוציא את המשאיות מתוך מרקם היישוב וגם ישלם ארנונה עסקית לרשות, או קניון", אומרים בעמותת אינג'אז. "מדובר בערך 10 מיליון שקל לפרויקט, ובסף הכול 350 מיליון שקל לחמש שנים ל-16 רשויות, זה כולל גם תקציב לפיתוח ארגוני. לא מעט כסף".

באשר לכל הרשויות האחרות, שהן דווקא החלשות יותר, נעשה ניסיון לתת כמעט לכל רשות פרויקט מניב ארנונה כלשהו, גם אם לא בתקציבי עתק. "מנסים לייצר הצלחות. לייצר תמונה שבה הרשויות הערביות מסתכלות ימינה ושמאלה, ויש מה לראות, ולא רק את תל אביב", אומרים באינג'אז.

עבירות הבנייה ייכנסו לתוכניות המתאר

מכשול רציני שעומד בפני הפיתוח במגזר הערבי, הוא ריבוי עבירות הבנייה. וגם בעניין זה, למטבע יש שני צדדים לפחות. במגזר היהודי יש רבים (השוכחים את עבירות הבנייה הרבות מספור בערים, בקיבוצים ובמושבים היהודיים) שאומרים שהערבים עושים דין לעצמם, וכן ומפגינים זלזול במדינה ובחוק שנתפס "של היהודים".

במגזר הערבי אומרים שאף אחד לא רוצה להיות עבריין, וכי עבירות הבנייה נובעות מאפליה ומהזנחה רבת שנים שגרמה לכך שבמגזר הערבי לא היתה במשך שנים אפשרות לקבל היתרי בנייה ולבנות באופן חוקי. מריל מסכמת בזהירות: "בשל מצוקת הדיור, היעדר תוכניות מפורטות בישובים וריבוי קרקע פרטית, הבנייה הלא מוסדרת נתפסת במקרים רבים כהכרחית ונכונה בקרב התושבים".

לאחרונה צוטט שר הפנים אריה דרעי כמי שמתכוון להגיע להסכמה מול המגזר הערבי בנוגע למחילה של עבירות בנייה קיימות, בתמורה לאכיפה מוגברת של עבירות בנייה מעתה והלאה. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ אמר ל"גלובס" בעניין זה כי "מבחינת שלטון החוק, אתה לא יכול לוותר ולהגיד שאדם שבית משפט הורה לו להרוס, אתה בהינף אחד אומר לו שהבית לא ייהרס. וגם בהיבט הפרקטי יש בעיות. יש דברים שנעשו בעבר שהכשרתם תמנע פיתוח. בתים שנבנו על כבישים מתוכננים. בעיה שנייה היא שזה לא מוכיח את עצמו. ברגע שמסירים את הרסן, מקבלים בנייה בלתי חוקית משולחת רסן".

למרות עמדתו הנחרצת של קמיניץ, מינהל התכנון מגלה גישה פרגמטית. מריל: "במסגרת הכנת תוכניות המתאר והתוכניות המפורטות, ומתוך מודעות למצוקות, לצרכים ולפערים, אנו משתדלים להסדיר את רוב הבנייה הלא מוסדרת ככל שהיא משתלבת עם תחום הפיתוח העתידי, ותוך ניסיון למצוא פתרונות יעילים לשטחי הציבור. ההסדרה הזו גם מקלה על הנהגת הישובים להתמודד עם הפרות בנייה עתידיות ולהגיע לסדר ציבורי ברמה טובה.

"עם זאת יש הבנה בקרב הנהגת הישובים כי לבנייה כזאת יש השלכות על המרחב הציבורי ועל האפשרות להתוות בצורה יעילה תשתיות, וכן השלכות על הכנסות הרשות מאגרות והיטלים, אולם הם מתקשים להתמודד עם סוגיית האכיפה. במסגרת התכניות המפורטות שמנהל התכנון מקדם, לרוב על קרקע פרטית, או קרקע מעורבת (בעלות פרטית ומדינה ביחד) יש ניסיון להגיע להסכמה עם כל בעלי הקרקע לצד תכנון שייתן מענה הן למצוקת הדיור והן לצרכי ציבור באופן מושכל".

אום אל פאחם נצרת וסחנין / צילומים:איל יצהר
 אום אל פאחם נצרת וסחנין / צילומים:איל יצהר

המגזר הערבי
 המגזר הערבי

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988