מכרזי קרקע ל-2,200 דירות מחיר למשתכן - עם הצעה אחת

"החברות הגדולות מפנימות שהן מחוץ למשחק במחיר למשתכן. מדובר על מרווחים קטנים, שמיועדים אך ורק לקבלנים יעילים שיודעים לבנות בזול; לרבות מהחברות נגמר החמצן"

מציע בודד במכרזי מחיר למשתכן / צילום: הלית ינאי לוינסון
מציע בודד במכרזי מחיר למשתכן / צילום: הלית ינאי לוינסון

במשרדי האוצר והשיכון חגגו בשבוע שעבר הצלחה בשיווק קרקעות ל-1,140 דירות בשכונת פרדס בחיסכון באור יהודה. 912 דירות במסגרת מחיר למשתכן (1.16 מיליון שקל לדירת 85 מ"ר) והשאר (20%) במכירה לשוק החופשי. במקביל, מיהרה גינדי החזקות, הזוכה במכרז, להוציא הודעה לתקשורת על "שכונה חדשה שתקים בסביון" (יישוב הנמצא כמה מאות מטרים מהקרקע).

אלא שגם המוכרת (מדינת ישראל) וגם הקונה (גינדי החזקות) צריכות להיות מוטרדות מעובדה פשוטה: ארבעה מגרשים שווקו במכרז באור יהודה - ואת כולם קנתה גינדי החזקות. ובכל הארבעה, היא הייתה החברה היחידה שהניחה מעטפה בתיבת המכרזים. ללא מתחרים.

במקביל, באותו היום נסגר מכרז ל-60 דירות בשכונת עין כרמל בעתלית, וגם שם הסתבר שיש מציע אחד (קרן קפיטל פפושדו). בשכונת עיר היין באשקלון נסגרו באותו יום מכרזים ל-24 מתחמים, להקמת 2,910 דירות, ולרובם ניתנו לא מעט הצעות מקבלנים ויזמים. עם זאת, גם באשקלון, במכרז ל-138 יח"ד, הייתה מונחת בתיבת המכרזים הצעה אחת, של אסיאג חנניה ופיקה תשתית (שגם זכה בעוד שני מתחמים, כשגבר על מציע אחד נוסף בכל מגרש).

בשורה התחתונה, ברור לגמרי שבשוק שבו פועלים מאות קבלנים ויזמים, מציאות שבה יש מציעה אחת במכרז קרקע, ועוד בלב אזור הביקוש במרכז הארץ (אור יהודה), היא בהחלט סיבה להדלקת נורה אדומה.

 

תקורות גבוהות

בשנתיים האחרונות, מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן בגרסתה החדשה והאגרסיבית, הכוללת כמעט את כל מכרזי הקרקע שמוציאה המדינה, אנחנו מדווחים כל העת על מכרזי קרקע שבהם לא ניתנו הצעות.

רק לאחרונה נכשלו מכרזים בשכונת אפק בקרית ביאליק (1,600 דירות מחיר למשתכן ו-753 דירות במכרזים רגילים), ברמלה (792) ועוד.

אבל במקביל, חשוב לתת את הדעת גם על מכרזים שהסתיימו בהצלחה - אך עם מציע בודד. בשוק חכם ורווי תחרות, מדובר כמובן בנתון מדאיג. במכרזים הישנים, אגב, שבהם התחרו קבלנים על המחיר המקסימלי, הצעה בודדה שימשה עילה לביטול הזכייה.

וגינדי כאמור לא לבד. מחודש מאי נסגרו מכרזים ל-2,235 דירות מחיר למשתכן שבהם קבלן אחד ויחיד הגיש הצעה (ראו טבלה). מדובר דווקא במכרזי קרקע גדולים יחסית - 224 דירות במורדות מלחה בירושלים (אחים חסיד), 210 דירות באור יהודה (גינדי, המגרש הקטן ביותר מהארבעה), 108 דירות בבאר שבע (צרפתי שמעון) ועוד. בבאר שבע, אגב, שלושה מגרשים נסגרו עם מציע בודד, ואילו שלושה מכרזים נוספים, ל-286 דירות בסה"כ, נסגרו עם שני מציעים בלבד. בירושלים, בשכונת מורדות מלחה, נסגר מכרז נוסף ל-94 דירות, שם היו שני מציעים בלבד.

בשורה התחתונה, במקום שנראה את החברות הגדולות מסתערות על מכרזים עתירי דירות, ודאי נוכח העובדה ששיעור לא מבוטל מהן ניתן למכירה בשוק החופשי, ההיענות דלילה ביותר - ובכל אותם מכרזים זכו יזמים או קבלנים מ"המעגל השני".

לדברי טל תפוחי, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת גמלא הראל, "החברות הגדולות מפנימות שהן מחוץ למשחק במחיר למשתכן. מדובר על מרווחים קטנים, שמיועדים אך ורק לקבלנים יעילים שיודעים לבנות בזול. לחברות גדולות, כמו אלקטרה, שיכון ובינוי ואחרות, יש מנגנונים וסטנדרטים שמכתיבים תקורות גבוהות. הן לא מסוגלות לייצר ב-3,800 שקל למ"ר".

נוסף לעלויות ביצוע, יזמים גדולים חוששים שכניסה למחיר למשתכן עלולה לפגוע בהם תדמיתית, מאחר שמדובר בפרויקטים זולים יחסית, עם מעט שטחים משותפים וכיו"ב. מעבר לכך, ודאי על רקע ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן, שם יעברו לעתים חודשים (ושנים) לפני שהדירות יקבלו היתר בנייה, היזמים חוששים מעלויות לא מבוטלות (כספיות ותדמיתיות) בכל התקופה, לתפעול "והרגעת" הזוכים, שלא ידעו במה ומתי יקבלו דירתם.

לדברי תפוחי, היעדרותן של השמות הגדולים היא הסיבה המרכזית להצעות הבודדות: "קבלנים בינוניים רבים עדיין בתמונה, אבל פרויקט של עשרות רבות או מאות יח"ד דורש הון גדול. לפחות 20-30 מיליון שקל הון עצמי. ולרבות מהחברות כבר נגמר החמצן".

הדוגמא המוהקת היא שיתוף הפעולה שנרקם לאחרונה בין חברת סלע בינוי הצפונית לחברת איסתא. קבוצת סלע-איסתא נדל"ן זכתה החודש בשני מכרזי מחיר למשתכן בשכונת קרית חינוך ברמת גן (ליד בית חולים שיבא), לאחר שבשני המגרשים ניתנו סה"כ שלוש הצעות לכל אחד. לפי דיווח שמסרה איסתא לבורסה, מדובר בפרויקטים בהיקף כספי כולל של כ-680 מיליון שקל. "אם הגדולות כרגע לא במשחק", אומר תפוחי, "קשה למצוא הרבה שמות שמסוגלים להכנס לפרויקטים בהיקפים כאלו, מה שמכריח את החברות לחפש שיתופי פעולה מהסוג של סלע ואיסתא".

8-508 שקלים הנחה למ"ר

המציעים לא יכלו כמובן לדעת שהם יהיו היחידים שיניחו מעטפה בתיבת המכרזים. אי לכך, כולם הציעו מחיר נמוך ממחיר המקסימום במכרז, אולם הממוצע הכולל מציג פער קטן יחסית בין מחיר המקסימום למחיר הזכייה - 2.1%, 200 שקל בממוצע למ"ר דירתי בנוי.

המכרז בשכונת הפארק בבאר שבע הציג את השונות הגדולות ביותר במחירי ההצעות. "הפראייר" הגדול ביותר היה הקבלן משה אביסרור. מחיר המקסימום עמד על 7,100 שקל, ואביסרור, שכאמור היה מציע יחיד, עם מחיר של 6,526 שקל למ"ר - הנחה של 7.2% על מחיר המקסימום (508 שקל הנחה למ"ר), במכרז להקמת 118 דירות. מנגד, במכרז להקמת 100 דירות הציעה חברת פרץ בוני הנגב את ההנחה הקטנה ביותר על מחיר המקסימום, אולם מכיוון שהייתה המציעה היחידה זכתה כמובן במכרז. גם כאן, מחיר המקסימום היה 7,100 שקל למ"ר, ופרץ הציעה הנחה של 8 שקלים בלבד למ"ר - 7,092 שקל.

מציע בודד במכרזי מחיר למשתכן
 מציע בודד במכרזי מחיר למשתכן

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988