דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

יעד חדש לר' המסים: בעלי 2 דירות החשודים באי-דיווח

המכתבים יישלחו לבעלי דירה שנייה באזורי ביקוש ■ רשות המסים: "פרויקט המכתבים הקודם חשף עשרות אלפי נישומים" ■ "למרות שהרבה מהדירות השניות ניתנו לילדים, לא נוותר על הבדיקה" ■ מדריך מס על שכר דירה

עו"ד רו"ח משה אשר / צילום: איל יצהר
עו"ד רו"ח משה אשר / צילום: איל יצהר

רשות המסים לא מרפה מהמשקיעים בשוק הדיור, כאשר הפעם על המוקד בעלי שתי דירות בלבד. ל"גלובס" נודע, כי לאחר החגים צפויה רשות המסים לשגר כ-20 אלף מכתבים לבעלי דירה שנייה, אשר הרשות חושדת כי אינם מדווחים לרשות על הכנסותיהם מהשכרתן.

מדובר בגל נוסף של מכתבים שנשלחים לבעלי דירות בישראל, אשר הרשות מבקשת לברר האם הם מעלימים מס מדמי שכירות בגין דירותיהם. ואולם, עד כה נשלחו מכתבים מרשות המסים רק לבעלי שלוש דירות ומעלה. הסיבה לכך הייתה, כי הסבירות שבעלי שלוש דירות ומעלה הנם משקיעים בתחום הנדל"ן המעלימים הכנסות משכירות - הייתה גבוהה יותר מהסבירות שבעלי שתי דירות מעלימים הכנסות משכירות. לכן, בשלב הראשון ביקשה הרשות לטפל במשקיעים "הגדולים" יותר בשוק הדיור.

עד היום, במסגרת המאבק הכללי של רשות המסים להרחיב את רשת המדווחים לרשות המסים נשלחו כ-142 אלף מכתבים לאזרחים שלגביהם עלו "סימנים מחשידים", כי הנם מעלימים הכנסות מהרשות; מתוכם כ-43 אלף מכתבים שנשלחו לבעלי 3 דירות ומעלה, שאינם מדווחים על הכנסות מהשכרתן. מרבית הפניות הללו נענו, ועד כה נפתחו כ-45 אלף תיקים לנישומים חדשים שלא היו מוכרים קודם למערכת המס, ושולם על-ידם מס כולל של 1.4 מיליארד שקל. מתוך סכום זה שילמו בעלי שלוש דירות ומעלה מס בסכום של 495 מיליון שקל בגין העלמת הכנסות משכירות.

כעת, בשעה שמיפוי בעלי שלוש דירות ומעלה נמצא בעיצומו, ובעקבותיו משקיעים רבים נכנסים לרשת מדווחי ומשלמי המס, החליטה הרשות להרחיב את הרשת ולאתר גם את בעלי שתי הדירות. הרשות מבצעת בימים אלה הצלבות בין הנתונים שיש בידיה, בהם מאגר משלמי מס שבח ומאגר הטאבו, אשר עליהם היא מבססת את המאגר של בעלי שתי דירות שהיא בונה. מטרת הרשות היא לברר האם הדירות השניות מושכרות, ואם כן - האם ההכנסה מחייבת תשלום מס.

גל המכתבים הצפוי יישלח לבעלי דירה שנייה באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ, אשר בהם הסבירות כי דמי השכירות על הדירה השנייה - באם זו מושכרת - עולים על סכום הפטור הקבוע בחוק.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון), ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. במקרה בו ההכנסה החודשית משכר הדירה, עולה על 5,000 שקל כאמור, מלבד חובת תשלום המס, חייבים בעלי הדירות גם בחובות דיווח לרשות המסים - הגשת דוחות שנתיים ודיווח על ההכנסות משכר הדירה.

בפני המשכירים עומדים מספר מסלולי מיסוי: מסלול ראשון כולל הגשת דוחות ודיווח על ההכנסה נטו, לאחר קיזוז הוצאות ופחת. במקרה זה המס שיחול עליו הינו מס שולי, כחלק מכל הכנסתו החייבת במס; המסלול השני, והפשוט יותר, הוא בחירה לשלם 10% מס על הכנסות השכירות, ללא כל קיזוז.

מיסוי
 מיסוי

"פאניקה בציבור"

החקיקה בתחום ברורה, ואולם לא כל בעלי הדירות דיווחו על הכנסותיהם לרשות המסים ובמצטבר נגרעים מקופת המדינה סכומי עתק בגין כך. הבעיה בשוק הנדל"ן מתחילה בכך, שלממשלת ישראל אין בסיס מידע מהימן על שוק השכירות בישראל, ורשות המסים התקשתה לדעת כמה משכירי דירות חייבים במס, כמה משכירי דירות יש בכלל בארץ, וכמה מהם משלמים את המס הנדרש. לכן, שוק השכירויות הפך לכר פורה להעלמת הכנסות.

מסקירה שפרסם הכלכלן הראשי באוצר על ענף הנדל"ן למגורים לרבעון האחרון של 2016, עלה כי רמת הציות לדיווח על הכנסות משכר דירה על-ידי "מרובי נכסים" - נמוכה. כך - שיעורי מעלימי המס נע בין קרוב למחצית מהמשכירים דירות בתל-אביב ועד 75% מהמשכירים ברחובות ובשפלה. על הרקע הזה, הציבה רשות המסים את המאבק בהעלמות המס בשוק זה במקום גבוה בסדר העדיפויות שלה.

במקרה של בעלי שתי דירות, סבור מומחה המס עו"ד ורו"ח נעם שרעבי, ממשרד ברון ושות', כי לא יהיו הכנסות רבות למדינה מהמלך. "לאור הפטור ממס הקיים היום על הכנסה משכירות של 5,010 שקל, רוב מקבלי הדירות לא יהיו חייבים ממילא במס. מהלך כה גורף של רשות המסים, גם ייצור נטל כבד מדי, על מאות אלפים. וגם על עובדי מס הכנסה שיצטרכו לטפל בכל הפניות שיקבלו".

עוד מוסיף עו"ד שרעבי, כי המהלך מיותר. לדבריו, "כמות המידע הקיים במחשבי הרשות והטכנולוגיה הקיימת מאפשרת לרשות המסים, לפלח את האוכלוסייה הספציפית שסביר שיהיו לה הכנסות חייבות במס ולטפל בה באופן ספציפי, במקום לפעול באופן כה אגרסיבי כלפי אוכלוסייה שלמה שכוללת זקנים, יורשים של חלקי דירות".

המהלך יורחב

עוד לדבריו, "אין טעם לשלוח דרישה לפתוח תיק במס הכנסה למי שמחזיק דירות בקצרין, שם ברור שהכנסת השכירות לא עוברת את תקרת הפטור, וטוב תעשה הרשות אם תשתמש במידע הרב שיש לה, על מיקום הדירות, גודל הדירות הכנסות נוספות של בעלי הדירות שיעור ההחזקה בדירה ועוד, על-מנת לשלוח דרישות באופן ממוקד וחכם ולא באופן גורף שייצור פאניקה בציבור הרחב".

ואולם, כאמור, ל"גלובס" נודע כי הרשות אינה מתכוונת לסמן דירות בפריפריה - אלה באזורי ביקוש ובמרכז הארץ בלבד.

מרשות המסים נמסר בתגובה: "כחלק ממדיניות רשות המסים להרחיב את רשת הדיווח במטרה להגביר את השוויון בנטל המס, מקדמת הרשות בשנתיים האחרונות את פרויקט משלוח המכתבים. זה נועד לאתר בהצלבות מחשב אזרחים המנהלים פעילות עסקית לא מדווחת. המהלך זכה להצלחה והביא להכנסתם לרשת המס של עשרות אלפי נישומים ותשלום מס כחוק על-ידם. בכוונת הרשות להמשיך ולקדם את המהלך, תוך הרחבה מתמדת של הקריטריונים לבדיקה".

בדרך לריכוך מס דירה שלישית? גורם ברשות המסים: נבחנת הצעה להחיל את החוק רק על מי שירכוש דירה שלישית מעתה ואילך

בשעה שהמאבק בהון השחור בתחום הנדל"ן מתרחב, נמשך גם המאמץ של שר האוצר, משה כחלון, לקדם את חקיקתו המחודשת של חוק מס דירה שלישית שבוטל בחודש שעבר. אחת ההצעות המרכזיות שעתידה לעלות בקרוב על שולחן הדיונים היא תיקון החוק הקודם, כך שיחיל את המס המתוכנן על דירות שלישיות שיירכשו מעתה ואילך - ולא יחייב משקיעים שכבר מחזיקים בשלוש דירות ומעלה בעת כניסתו של החוק לתוקף.

מס דירה שלישית צפוי להגיע לוועדת הכספים של הכנסת - ועוד לפני שנקבע מועד לדיון, באופוזיציה וגם בקואליציה מציגים רעיונות חדשים. כפי שפורסם ב"גלובס", לאחרונה בסיעת המחנה הציוני, שהייתה בין העותרים נגד החוק המקורי, הציגו את היוזמה להפיכת המס על דירה שלישית למס עם תחולה מושהית, כך שיחל לפעול רק בשנת 2019.

גורם ברשות המסים אישר ל"גלובס", כי ללא קשר להצעות המחנה הציוני האפשרות כי החוק יחול קדימה הנה אחת המרכזיות שנבחנות ברצינות, ואולם השר כחלון טרם הביע הסכמה לצמצם באופן הזה את תחולת החוק.

"חוק מס דירה שלישית", ביוזמתו של כחלון, חוקק בדצמבר 2016, לאחר דיון מהיר, כחלק מהמאבק שעליו הכריזה המדינה נגד משקיעי דירות, המהווים לתפיסת כחלון את אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור ולהיצע דירות נמוך בשוק. החוק נכנס לתוקפו בינואר 2017, לאחר שאושר בחוק ההסדרים ואולם החלתו נדחתה פעם אחר פעם לאור העתירות שהוגשו נגדו לבג"ץ. בסופו של דבר ביטל בג"ץ את החוק והחזיר את הכנסת לדון בו, וזאת לאחר שמצא כי הליך חקיקתו היה לקוי.

החוק, שעורר הדים רבים, החיל מס חדש על יחיד או על תא משפחתי, שבבעלותו שלוש דירות ויותר, ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הוא 249% ומעלה, באופן שבו הבעלים ישלמו מס בגובה של אחוז (1%) משווי השוק של הדירה, עד תקרת מס של 18 אלף שקל לדירה לשנה. המס היה אמור להיות מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס, למעט שתי דירות, לפי בחירתו.

במסגרת העתירות לבג"ץ נגד החוק, תקפו העותרים גם את העובדה שלפי חוק מס דירה שלישית המקורי, המס המיועד אמור היה לחול גם על בעלי דירות מרובות בהווה, להבדיל מתחולה על דירות שיירכשו בעתיד, לאחר שהחוק ייכנס לתוקפו. לטענת העותרים, המשמעות של התחולה הזו היא הפקעה מיידית של קניין קיים, בלי שלנישומים ניתנת אפשרות לשקול את צעדיהם ולבחור חלופות.

על הרקע הזה מתגברים הקולות שקוראים להחיל את המס על דירה שלישית רק על מי שטרם רכש דירה נוספת, כך שלא יחול רטרואקטיבית על משקיעים מרובי דירות, אלא רק על מי שירכוש דירה שלישית ומעלה לאחר שהחוק יאושר.

הרעיון שעמד בבסיס החוק של "מס דירה שלישית" המקורי היה לא רק להפחית את הביקוש של המשקיעים לדירות, אלא גם להביא למכירת דירות שהם רכשו בעבר ולהגדיל את ההיצע לזוגות הצעירים. ההצעות שעולות כעת על השולחן, אינן משרתות מטרה זו, ולכן לא ברור עד כמה כחלון יתמוך בהן.

משכירי הדירות על המוקד: כרוניקה של מאבק נחוש

ב-2014 נשלחו יותר מ-100 אלף מכתבים לאזרחים, ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם, כחלק מפעילות מחלקת המודיעין במס הכנסה. המכתבים נשלחו לאנשים שאין להם תיקים ברשות המסים, אולם בהתאם להצלבות מידע שבוצעו וסימנים מחשידים אחרים, עולה כי על פניו יש להם הכנסות שאינן מדווחות. כחלק מפעולות אכיפת הדיווח נחקרו בשלב הראשון עשרות אזרחים מכל הארץ, שקיבלו את דרישות הדיווח ולא הגישו דוחות.

בהמשך לכך, במחצית השנייה של 2015, החלה רשות המסים לבצע גל מעצרים של משכירי דירות שאינם מדווחים על הכנסותיהם מהשכרת הדירות, ונעצרו עשרות בעלי דירות שהושכרו. בין היתר, נעצרו אישה בת 68 שהעלימה הכנסות משש דירות בבעלותה בתל-אביב, בירושלים, באילת ובטבריה; תושב חוץ, שהעלים בעשור האחרון, לפי החשד, הכנסות בסך כ-1.5 מיליון שקל, שקיבל מהשכרת ארבע דירות שבבעלותו; בני זוג שכירים מיהוד, החשודים כי העלימו הכנסות מהשכרת 15 דירות שבבעלותם, בסך כ-3 מיליון שקל; ועוד.

המעצרים נמשכו בשנתיים האחרונות, ורק לאחרונה עצרה רשות המסים שני עובדי בנקים בכירים בירושלים בחשד להעלמת הכנסות משכירות - האחד בהיקף כ-680 אלף שקל והשני בהיקף של כ-2 מיליון שקל.

עוד במסגרת המאבק, הוגשו כתבי-אישום נגד בעלי דירות שונים שהואשמו בהעלמת הכנסות, ובהם כתב אישום שהוגש בחודש שעבר נגד תושב תל-אביב שהפעיל עסק להשכרת עשרות דירות, והסתיר הכנסות בסך כ-4.6 מיליון שקל מרשויות המס; כתב אישום אחר נגד תושב נתניה, בעלים של דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים בנתניה, אשר הסב את חלקם ל-53 דירות קטנות, שהושכרו כ"יחידות הלנה", מבלי לדווח על הכנסותיו מההשכרה בסכום של כ-2.7 מיליון שקל; וכן כתב אישום נגד איש עסקים, אזרח בלגיה, המבקר בישראל "באופן רציף ותדיר", בגין העלמת הכנסות מהשכרת 14 דירות (חלקן מפוצלות) בישראל, רובן ככולן בתל-אביב, בכוונה להתחמק ממס בגין הכנסה בסך של כ-7.2 מיליון שקל.

עוד במסגרת המאבק בהון השחור בשוק הנדל"ן, הציבה הרשות כמטרה גם את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר. בשנה האחרונה, במסגרת מבצע רחב לתפיסת מעלימי מס בקרב ציבור משכירי הדירות בכלל, ערכה רשות המסים מבצעי ביקורת מרובים בקרב משכירי דירות לטווח קצר, באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת Airbnb ו-"בוקינג.קום".

"למרות שהרבה מהדירות השניות ניתנו לילדים, לא נוותר על הבדיקה"

לדברי גורם בכיר ברשות המסים, המאבק צפוי לעלות עוד מדרגה בקרוב. "בעבר התרכזנו בעיקר באנשים שיש להם שלוש דירות ומעלה כיוון שהנחנו שבעלי פחות דירות, בדרך-כלל, אינם נמצאים בעולם החיוב במס. הדירה הראשונה היא הדירה שאתה גר בה, דירה שנייה זו דירה שאתה מקבל עליה פחות מ-5,000 שקל מס, ואז אתה פטור, אז כנראה שאין שם יותר מדי. אבל אנחנו לא צריכים לצאת מנקודת הנחה שכל המקרים של בעלי שתי דירות הם כאלה, ואת זה נבדוק כעת".

רבים מבעלי שתי דירות מחזיקים דירת מגורים וכן דירה בה מתגוררים הילדים או שהם לא משכירים אותן מסיבות אחרות.

הגורם מרשות המסים: "נכון שיכול להיות שהדירות האלה סגורות או שנתנו אותם לילדים. יכול להיות, אבל גם יכול להיות שלא. בהרבה מקרים שביררנו עד היום האזרחים לא היו צריכים לשלם מסים. אבל אנחנו צריכים לוותר מראש בגלל זה? את המאגר של שלוש דירות ומעלה אנחנו סיימנו והסתבר לנו שיש בעלי דירות בארץ שגם הדירה השנייה שלהם מושכרת בסכום העולה על 5,000 שקל, לדוגמה בתל-אביב. בדירות הללו אתה יכול לעבור את הסף של 5,000 שקל די בקלות, תלוי איפה הדירה שלך - בצפון תל-אביב, דרום תל-אביב וכו'.

לדברי אותו גורם, גל המכתבים הקרוב צפוי להיות משוגר מיד לאחר החגים, כאשר המיפוי של מקבלי המכתבים נמצא בשלבים הסופיים. "קיבלנו את מאגר הטאבו ויש לנו כבר עוד מאגר נתונים שבנינו של בעלי דירות ועכשיו אנחנו בשלב של חיתוכים של המידע, ועיבודים. לאחר מכן נשלח את הבקשות למידע לאנשים - מקורות הכנסה והון בארץ ובחו"ל, ומקבל הטופס צריך לדווח לנו".

עוד מוסיף אותו גורם, כי התגובות שקיבלו עד כה ממקבלי "הטפסים התמימים" היו מגוונות. "יש אנשים שמקבלים את זה ומבינים שיש להם בעיה, ומיד רצים, פותחים תיקים, משלמים את המסים, וזהו נגמר. ויש כאלה שמתחכמים, אז אנחנו כמובן בוחנים לעומק את הטפסים האלה, מולם. באותם מקרים שהשתכנענו שהכול בסדר, אז נגמר הטיפול, ובאותם מקרים שלא השתכנענו שזה בסדר אז אנחנו מזמנים אותם לבירורים ואם צריך גם לחקירות - מגיעים להכנסות ולנכסים, ומבצעים שומות כנדרש".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות