תמונות יפואיות בבתי המשפט

בראשית דצמבר ידון בית המשפט המחוזי בתל-אביב בבקשת קבוצת תושבים מיפו העתיקה, המכנים עצמם "ועד האמנים", לתת צו על תנאי נגד הוועדה המקומית תל-אביב. התושבים דורשים לבטל הליכי תכנון ובנייה של פרוייקט "בית הסטודיות", אותו יזם האדריכל אילן פיבקו יחד עם חברת "הצדף בנמל". לוועד האמנים חברו גם הכנסייה והמנזר היווני-אורתודוקסי, מנזר סן פיטר ושגרירות הוותיקן.

הדיון בתביעה יתקיים לאחר שבית המשפט העליון ביטל פסק דין קודם של בית המשפט המחוזי, שדחה את תביעת הדיירים.

עתירה זו היא שלב נוסף במאבק ציבורי של התושבים נגד תוכניות העירייה, לאשר בניית דירות מגורים נוספות ברובע העתיק של העיר. התושבים, ובראשם יו"ר הוועד, האדריכל יצחק ליר, מבקשים להבליט את הצדדים התיירותיים של השכונה, ולמנוע הוספת בתי מגורים, שלטענתם יפגעו בציביונה של יפו העתיקה.

בית הסטודיות, מבנה מהתקופה העותומנית, משתרע על שטח של 533 מ"ר. חזית המבנה פונה לים, וחלקים ממנו הפכו למחסני דייגים. שאר המבנים, הפונים לסימטת נתיב המזלות, נטושים מזה כ-50 שנה. הצעתו של פיבקו כוללת שיקום המבנים ההיסטוריים, ותוספת בנייה של 16 דירות מגורים.

יזמיו של פרוייקט נוסף, "המנזר הארמני", שגם נגדו הוגש צו על תנאי באותו תיק, החליטו לפי שעה להקפיא את ההליכים בוועדה המקומית, ולהעבירם לוועדה המחוזית.

המנזר הארמני שוכן בין הנמל, רציף העלייה השנייה וסימטת נתיב המזלות. המיתחם משתרע על פני 2,270 מ"ר, וכולל מבנים עתיקים ומספר דירות, ברובן נטושות. בתוכנית, שהוגשה על ידי חברת גילדו ותוכננה על ידי פיבקו, מבקשים היזמים לשקם את המבנים ההיסטוריים, ביניהם המנזר הארמני, שלצורך כך ביצע עיסקת קומבינציה עם גילדו, ולהקים חנויות, סדנאות לאומנים ו-21 דירות למגורים.

בקשה נוספת לצו על תנאי הוגשה על ידי הדיירים נגד תוכניות הבנייה של משה דדש, קבלן ירושלמי ויו"ר קבוצת הכדורגל בית"ר ירושלים, שמתכנן להקים בעיר העתיקה בניין מגורים ומסעדה. בעקבות הצו על תנאי, החליטה הוועדה המקומית להקפיא את אישורי הבנייה שהעניקה לדדש, והבטיחה לו זכויות בנייה במקום אחר בעיר.

על כוונת הוועדה המקומית לאשר בניית בתי מגורים חדשים ומסעדה ביפו העתיקה נודע לתושבים לפני כשנתיים, במהלך ישיבת הוועדה המקומית, בה נכח ליר. משהתברר לתושבים, שהדיון בבקשות היזמים לא יגיע לוועדה המחוזית, והן יאושרו בוועדת הבינוי של הוועדה המקומית, מבלי שתינתן להם האפשרות להתנגד לתוכנית, הם החליטו לפנות לבית המשפט.

במכתב ששלח עו"ד אריה וירניק בשמם של הדיירים לראש עיריית תל-אביב דאז, רוני מילוא, נכתב: "בכל הכבוד וההערכה לוועדה המקומית, שבראשה עומד אדריכל בר סמכא, סבורים מרשי כי כל דיון בתוכנית בינוי לאתר כה רגיש מבחינה אדריכלית והיסטורית, צריך שיהיה במסלול שהתווה לכך המחוקק ולא בדרך של 'תוכנית בינוי".

ב-1956, לאחר שרוב בתיה של העיר יפו הוכרזו כרכוש נטוש, יזמה עיריית תל-אביב תוכנית בניין עיר שהקפיאה את כל הבנייה, כדי לאפשר תכנון מחדש שתכליתו שימור אתרים.

ב-1964 הכינה העירייה תוכנית בניין עיר מפורטת, מספר 606, שקבעה שחלקה העתיק של העיר הוא שמורה ארכיטקטונית, ושכל שיפוץ ובנייה בה ייעשו לאחר התייעצות עם ועדת הבינוי המייעצת לוועדה המקומית, שתכלול את מהנדס העיר תלאביב, אדריכל אגף העתיקות ואדריכל נוסף. עוד נקבע, שלא יוצאו רישיונות בניין ולא יוקמו בניינים, אשר לא יתאימו לתוכנית בינוי כללית שתאושר תחילה על ידי הוועדה המקומית. באיזור תורשה הקמת בניינים רבי-קומות למגורים עם חזית חנויות, רק על פי אישור מיוחד של הוועדה המחוזית.

כאשר פנו התושבים לבית המשפט המחוזי, הם טענו שלוועדת הבינוי יש סמכות לקבוע באשר לעיצוב, צבע החלונות ועוד, וכי רק לוועדה המחוזית יש סמכות לאשר תוכניות בסדר גודל כזה. עוד טענו, שהתוכנית עומדת בניגוד לתמ"א 13, הקובעת שאין לבנות 100 מי מקו החוף.

נציג הוועדה המקומית טען, שבסמכותה לאשר את התוכניות מכוח תוכנית 606, שמתירה לה להעניק רישיונות לשיפוץ ובניית מבנים בתחום העיר העתיקה.

השופט אבן ארי החליט לדחות את בקשת הדיירים, בטענה שתוכנית 606 מאפשרת לוועדה המקומית לתת אישורי בנייה. עוד טען השופט, שהתושבים השתהו יתר על המידה בהגשת בקשתם.

"טרונייתם של העותרים איננה מכוונת להחלטה ספציפית, אלא לעצם הליך הרישוי הקבוע ועומד מזה עשרות שנים", אמר השופט אבן ארי, "התוכניות הללו אושר בזמנו לאחר פרסום הודעה על הפקדת התוכניות ומתן אפשרות לכל בעל עניין להגיש התנגדויות כדין. על פי חזקת החוקיות, מדובר בתוכניות חוקיות, אולם אפילו היו בזמנו לעותרים טענות כנגד התוכניות הללו, הרי שמדובר בטענה שעבר זמנה ובטל קורבנה".

השופט ציין, שהעובדה שחלק מהדיירים נהנו בעבר מאישורים שהושגו במסלול זה, מעידה על חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים. גם את הטענה, שהתוכנית מנוגדת לתמ"א 13, האוסרת בנייה בכל תחום 100 מ' מקו המים, דחה השופט בטענה שבתוכנית המיתאר קו המים של יפו נקבע כשטח ישוב. בדחותו את העתירה הציע השופט לדיירים להציע תוכנית אלטרנטיבית.

בית המשפט העליון, בראשות השופט תיאודור אור, החליט לקבל את ערעור הדיירים. באשר לטענת השיהוי אמרו השופטים שהוא אינו קיים, מאחר שהתושבים לא תקפו את תוכניות הבינוי שהתקבלו לפני עשרות שנים, אלא את החלטת הוועדה המקומית בלבד.

עוד החליט בית המשפט העליון, לדחות את קביעת בית המשפט המחוזי לפיה אין לתושבים זכות ערעור על התוכנית.

"נראה, כי על פי אמות המידה האמורות, עומדת זכות ההתנגדות למערערים, מאחר שבנייה באיזור צפוף כזה עלולה להשפיע באופן ממשי על חייהם ולכן יש להכיר במעמדם", נכתב בהחלטת השופטים, "העותרים אינם מבקשים לחולל שינוי בתוכנית. הם מבקשים לחולל שינוי באופן בו פועלת הרשות במסגרת התוכנית, ולכן אין בהפנייתם למסלול של שינוי תוכנית כדי להשיג את מטרתם. הפנייתם להלכי תיקון תוכנית חוטאת להנחת היסוד שבבסיס העתירה, מאחר שטענת העותרים היא כי הפרקטיקה הנקוטה ביד הרשות אינה חוקית".

בית המשפט דחה את הטענה, שהדיירים לוקים באי ניקיון כפיים. לדברי השופטים, העותרים אינם טוענים נגד תוקפו של המסלול בו בחרה הוועדה ללכת, אלא נגד הפעלתו ביחס לבנייה בהיקפים כה גדולים. לדברי השופטים, אין בחומר שהובא לבית המשפט שום ראיות לכך שהמבקשים זכו לאישור של פרוייקטים דומים בגודלם, והעובדה שקיבלו אישור לפעולות שוליות יחסית, אינה עומדת בסתירה לטיעון שבפיהם.

כאשר הובא התיק בשנית בסוף אוקטובר השנה, לידי בית המשפט המחוזי, החליט השופט אבן ארי להעבירו לשופט ד"ר אשר גרוניס, שהחליט לדון בתיק מחדש.

אך בזאת לא תמו פרשיות אישור המבנים בעיר העתיקה של יפו. בראשית אוקטובר 97' נוסף שחקן חדש, הקבלן הירושלמי משה דדש, שבאמצעות חברת מצפה יפו ביקש לא רק להקים דירות למגורים, אלא גם מבנה מסעדה חדש. את האישור לכך קיבל בדרך מקורית למדי.

דדש רכש ב-96' חלקה בשטח 995 מ"ר בתוך גן המדרון מחוכרים שהתגוררו במשך שנים ארוכות בבית קטן הניצב על הכביש. הבית הקטן ניצב מול מסעדת אבולעפיה ובסמוך למסעדת אלאדין. השטח שרכש נחשב לשטח ציבורי פתוח ושמורה ארכיטקטונית, שהבנייה בהם אסורה בהחלט והתב"ע התקפה אינה קובעת זכויות בנייה.

תוכניתו של דדש היתה לבנות חמש דירות מגורים, אך גם מבנה חדש למסעדה שתשתרע על פני ארבע קומות, שכולן משקיפות על הים והעיר תל-אביב. את השטח החסר להגשמת התוכנית, כך הובטח לדדש על ידי ניסן שאלתיאל, יו"ר החברה לפיתוח יפו העתיקה, יקבל מהחברה לפיתוח, וישלם עבורה את הסכום שיקבע השמאי.

את מבנה המגורים החליטה הוועדה לאפשר לדדש לבנות בתחום שטח השמורה הארכיטקטונית, במקום בו עמד הבית הקטן אותו רכש. את בית הקפה אישרה לו הוועדה לבנות בשטח הציבורי הפתוח, על פי הוראות תוכנית ל'.

תוכנית ל' מאפשרת העברה רעיונית של זכויות ממקום אחד למקום אחר בעיר. זאת באמצעות איסוף זכויות בנייה שלא מומשו במקום אחד (למשל במרכז ת"א) ומתן אפשרות לבנות אותן במקום אחר בעיר (למשל צפון ת"א). במסגרת התוכנית, מתאפשרת בניית שירותים ציבוריים ומזנונים, באתרים ארכיאולוגיים ושמורות טבע שאינם מותרים לבנייה. על פי עקרונות התוכנית, %10 מהשטח יותרו לבנייה למטרות אלה בלבד. במקרה של דדש, החליטה הוועדה המקומית תל-אביב, לאמץ הקלה זו, ובאמצעותה לאפשר לו בניית מסעדה חדשה בשטח האסור לבנייה.

לדברי שאלתיאל, הוועדה המקומית צירפה 49 נסחי טאבו שונים, כולם בבעלות החברה לפיתוח יפו העתיקה, גם כאלה שאין ביניהם שום קשר גיאוגרפי, ניקתה מהם את %10 המיועדים למבני ציבור, ומסרה אותם לדדש, כדי שיוכל להקים את המסעדה. כאשר צירפו הדיירים גם את פרוייקט מצפה יפו לעתירה, הבינה הוועדה המקומית שאין סיכוי שההליך יאושר על ידי בית המשפט, וב-21 באוקטובר החליטה ועדת המשנה לתכנון ובנייה לסגת מהאישור, להמליץ על העברת מלוא זכויות הבנייה שאושרו לדדש לאתר אחר בעיר, כאשר ההחלטה על מקום האתר החלופי תיעשה בשיתוף עם דדש ובהסכמת העירייה.

בהחלטה נכתב: "במידה ויסתבר שיש שוני בשווי הזכויות, הוועדה המקומית תהיה מוכנה להמליץ על הסדר דומה במסגרת סמכות הוועדה המחוזית".

יו"ר ועדת המשנה, מהנדס העיר ברוך יוסקוביץ', סבור שמדובר בהחלטה צודקת. יוסקוביץ': "אם בית המשפט יפסוק, שלא ניתן לאשר לדדש את הבנייה, ניתן לו זכויות במקום אחר. הוא קנה חוזה ל-900 מ"ר בנייה, במיטב כספו, ואין שום סיבה שהוא יינזק, במיוחד אחרי שכל חברי הוועדה היו בעד הפרוייקט. אי אפשר ללכת לבן אדם שיש לו זכויות ולאסור עליו את הבנייה. אני חושב, שהפיתרון שהציעה העירייה הוא הפיתרון האלגנטי ביותר לבעיה".

- מדוע בכלל הבטחתם לו שטחים במסגרת תוכנית ל', כאשר ברור מראש שהוא רוצה לבנות מסעדה ולא מזנון?

"דדש יקים במקום מזנון ולא מסעדה".

- מזנון שישתרע על פני ארבע קומות?

"יש הגדרה מדויקת למזנון וזה מה שדדש קיבל. למזנון יש הגדרה לגודל מינימום, לא לגודל מקסימום".

- דדש קיבל מתנה מעיריית תל-אביב?

"דדש קנה חוזה חכירה משנות ה-60. אי אפשר ללכת לאדם כזה ולומר לו, שאין לו זכויות. אם העירייה רוצה להשאיר את המקום כשטח ציבורי פתוח, היא חייבת לפצות את דדש"