מ.ק.ח: הגרנד קניון של גד זאבי מגייס 85 מיליון שקל

חברת מרכז קניות חיפה תנפיק מחר איגרות חוב, המשלמות למשקיעים ריבית נוספת במקרה שהכנסות החברה יעלו על 53.5 מ' ש' בשנה

למרות שרוב עסקי הנדל"ן שלו מאוגדים בחברות פרטיות, החליט גד זאבי להנפיק לציבור את מרכז הקניות הגדול, שהוא מקים בחיפה. עם זאת, זאבי, שאחזקותיו הבורסאיות מתמצות כיום בחברת מירג' פיתוח, לא ישתף את הציבור בבעלות על הפרויקט החיפאי, אלא רק יגייס ממנו חוב בהיקף 85 מיליון שקל.

חברת מ.ק.ח (מרכז קניות חיפה), שבה מחזיק זאבי בשיעור של %95 באמצעות חברת ברטורא אסטבלישמנט, מתכוונת להנפיק מחר אג"חים "סטרייט", שפרעונן אמור להסתיים בעוד 15 שנה.

בגלל פרוץ השביתה במשק, אין כל ודאות שהנפקת מ.ק.ח תתקיים מחר, ולכן פירסמה החברה היום תיקון לתשקיף, שבו היא מודיעה, כי במקרה שתהיה גם מחר שביתה באחד מחמשת הבנקים הגדולים - תידחה ההנפקה ליום המסחר הראשון שלאחר תום השביתה.

מ.ק.ח מציעה לציבור סדרה של 85 מיליון איגרות חוב "סטרייט", שאינן ניתנות להמרה למניות החברה. האג"חים יעמדו לפרעון ב-13 השנים שבין שנת 2000 לשנת 2012, ב-13 תשלומים שווים, והן ישאו ריבית שתנוע בין %0.1 ל-%5.5, כפי שייקבע במיכרז ההנפקה.

האג"חים טומנות בחובן "סוכריית בונוס" ייחודית בדמות ריבית נוספת: אם הכנסותיה של מ.ק.ח ממרכז הקניות שצפוי להיפתח בשנת 2000, יעלו על 53.5 מיליון שקל לשנה (צמוד למדד אוגוסט 97') - תשלם החברה ריבית נוספת לבעלי האג"ח, בשיעור %20 מהסכום העודף על רמת ההכנסות האמורה, בגין כל שנה שבה הן יעלו על אותה רמה.

במקביל לאג"חים, מנפיקה מ.ק.ח לציבור גם חבילה של 400 אלף כתבי אופציה, הניתנות למימוש לאג"חים של החברה, תמורת מחיר מימוש של 96 שקל. גם כאן, על מנת לתמרץ את המשקיעים לממש את האופציות בהקדם, מעניקה מ.ק.ח הטבה נוספת למשקיעים: אלה שיממשו את האופציות לפני יום 20.12.97 - יוכלו לעשות זאת תמורת מחיר מימוש מוזל של 94.5 שקל.

מועד הפקיעה האחרון של האופציות, היות שמדובר באופציות לאג"חים, הוא ה-20.3.98 - כחצי שנה לאחר ההנפקה. בסך הכל, מוצעות האג"חים והאופציות למשקיעים ב-20 אלף יחידות, שכל אחת מהן כוללת 4,520 אג"חים ו-20 אופציות.

בסוף השבוע האחרון, כבר הספיקו איגרות החוב לזכות לדירוג גבוה יחסית של AA מטעם חברת הרייטינג הישראלית, מעלות. האג"חים אופיינו על ידי מעלות כאג"חים מגובות בתזרים מזומנים, שכן כל תמורת הגיוס בהנפקה הנוכחית מיועדת לפרויקט החיפאי, כך שמלוא יכולת פרעון האג"חים תימדד על פי הצלחת החברה להשכיר את שטחי הפרויקט.

הנכס העיקרי של מ.ק.ח, כאמור, הוא הפרויקט שהחברה מתכוונת לבנות באזור עמק הגיבורים בחיפה. הפרויקט יכלול, בין היתר, שלוש קומות של מרכז קניות, שייקרא "גרנד קניון", ושאמור להיות אחד ממרכזי הקניות הגדולים בארץ, אשר ישתרע על שטח של כ-60 אלף מ"ר.

אגב, הפרויקט ממוקם על קרקע בשטח של 28 דונם, שחלקה מוחכרת על ידי עיריית חיפה למ.ק.ח, ולגבי חלקה קיים הסכם להעברת זכויות מצד העירייה לחברה, שכן הוא עדיין לא מצוי בבעלותה של העירייה.

שטח הפרויקט כולו מתוכנן להגיע ל-165 אלף מ"ר, כאשר לצידו של מרכז הקניות, שיניב לחברה את דמי השכירות השוטפים שיממנו את פרעון האג"ח, מתכוונת החברה להקים גם שטחים נוספים. שטחים אלה יכללו חמש קומות של חניונים, פארק שעשועים מקורה, חדרי מכונות, תחנת משנה לחברת החשמל, וכן שני מגדלי מגורים בשטח של 30 אלף מ"ר.

עלות הקמתו הכוללת של הפרויקט נאמדת בכ-340 מיליון שקל (95 מיליון דולר), וזו מסגרת התקציב שהועמדה לרשותו. בינתיים, שוקדת החברה, בהתאם לתוכנית המיתאר של האזור, על הקמת המרכז המסחרי, שאמור להתחיל לפעול בתחילת שנת 2000, והיא השקיעה כבר כ-44 מיליון שקל בפרויקט. לפיכך, נחתם הסכם ליווי פיננסי למתן אשראי, בהיקף של עד 72 מיליון דולר, על ידי ארבעה מהבנקים הגדולים.

האנליסטים של חברת מעלות העריכו, כי תזרים המזומנים שינבע לחברה ממרכז הקניות מגבה התחייבויות של 73 מיליון דולר. אם אכן החברה תגייס כ-25 מיליון דולר בהנפקת האג"חים, הרי שהיא תצטרך לנצל רק 48 מיליון דולר ממסגרת האשראי הבנקאי שעליו סוכם למימון הפרויקט.

בהסכם עם הבנקים המלווים נקבעו מספר תנאים להבטחת המשך מתן האשראי. בין היתר, סוכם לגבי עמידה בלוחות הזמנים של הפרויקט, בפיקוח של הבנקים על קצב ההתקדמות של הפרויקט, על הפקדת הכספים שיתקבלו מדמי השכירות בחשבון מיוחד ובשיעבוד אותו חשבון לטובת הבנקים (דרגה ראשונה) ובעלי האג"ח (דרגה שנייה).

תנאי נוסף למתן האשראי הוא חתימת חוזי שכירות עם שוכרים, בגין לפחות %60 משטחי מרכז הקניות, אשר לפיהם סכום דמי השכירות שצפויה מ.ק.ח לקבל לשנה מגיע לכ-11.3 מיליון דולר.

עד כה, התקשרה מ.ק.ח בחוזי שכירות המשקפים כ-%52 משטחי מרכז הקניות, כשעם השוכרים הבולטים ניתן למנות את המשביר לצרכן, קו-אופ צפון היפרשוק, אופיס דיפו, TOYS ARE US ורשת בתי הקולנוע גלובוס-גרופ.

מלבד ה"גרנד קניון" וגרורותיו, מחזיקה מ.ק.ח בנכס נוסף הממוקם בארה"ב. החברה רכשה בחודש מאי האחרון %50 משכונת דירות בשם פארק רידג' בטקסס, הכוללת 160 יחידות דיור להשכרה.

מ.ק.ח רכשה את הנכס מידי שותפות שבבעלותו של גד זאבי, תמורת כ-1.7 מיליון דולר, והיא נהנית מהכנסות חודשיות של 72 אלף דולר מהשכרת הדירות. «מאת אמיר אייזנברג «מ.ק.ח: הגרנד קניון של גד זאבי מגייס 85 מיליון שקל «חברת מרכז קניות חיפה תנפיק מחר איגרות חוב, המשלמות למשקיעים ריבית נוספת במקרה שהכנסות החברה יעלו על 53.5 מ' ש' בשנה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988