עיסקאות נוגדות: לפעמים השני זוכה

עצם ידיעת קונה נכס מקרקעין שנקשרה עיסקה קודמת עם קונה ראשון, אינה שוללת את חוסר תום ליבו של הקונה השני. זאת כאשר מידע זה לא הועבר בפנייה ישירה של הקונה הראשון לקונה השני, וכאשר לקונה השני לא הועבר כל הסכם חתום שיבסס את זכויות הקונה הראשון, ולאחר שהקונה השני בירר טענה זו עם המוכר ונענה כי לא נקשרה כל עיסקה קודמת.

ביום 5.6.94 התקשרו החברה הכלכלית לפיתוח מייסודם של הקבלנים והבונים בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") ופרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ (להלן: "פרידמן חכשורי") בהסכם, על פיו מכרה החברה הכלכלית לחכשורי (להלן: "הנתבעות") מקרקעין בנתניה. ביום 16.8.94 נרשמה הבעלות במקרקעין על שם פרידמן חכשורי בלישכת רישום המקרקעין.

חברת בשמת השרון בע"מ (להלן: "בשמת השרון") עתרה לפס"ד הצהרתי, המבטל את העיסקה שנקשרה בין הנתבעות. לטענתה, בטרם נחתם ההסכם בין הנתבעות, נקשר בינה לבין החברה הכלכלית הסכם מכר תקף ומחייב, בתיווכו של המתווך אילן פיק (להלן: "פיק").

אין חולק, כי בשמת השרון והחברה הכלכלית מעולם לא חתמו על הסכם מכר, וכי נציגי שתי חברות אלה לא נפגשו מעולם בקשר עם הסכם מכר כאמור. ואולם, לטענת בשמת השרון, נקשר למרות זאת הסכם מכר, על בסיס טיוטת הסכם שהכינה החברה הכלכלית, שהועבר אל בשמת השרון על ידי פיק. לטענתה, ביום 3.6.94 היא נתנה לפיק את הסכמתה לכל התנאים המפורטים בטיוטה, ופיק העביר הסכמה זו לחברה הכלכלית ביום 4.6.94 - דהיינו יום לפני שנכרת ההסכם בין הנתבעות. בשיחה זו הסכימה החברה הכלכלית לעיסקה עם בשמת השרון.

לטענת בשמת השרון, נקשר, על כן, הסכם מחייב בינה לבין החברה הכלכלית בדרך של הצעה וקיבול, ולכן העיסקה בין הנתבעות סותרת את העיסקה עימה ועל כן דינה להתבטל. עוד עותרת בשמת השרון לביטול הרישום של המקרקעין על שם פרידמן חכשורי, שכן לטענתה, בעת ביצוע רישום זה ידעה פרידמן חכשורי על דבר העיסקה הקודמת, ולכן אין לראות אותה כמי שפעלה בתום לב.

לטענת החברה הכלכלית, לא נכרת כל הסכם מחייב בינה לבין בשמת השרון. פרידמן חכשורי טענה, כי טרם רישום הזכויות על שמה בלישכת רישום המקרקעין לא היה לה כל מידע על עיסקה אחרת בקשר עם המקרקעין.

השופטת אסתר חיות בוחנת את המטרייה המשפטית החובקת את טענת העיסקאות הנוגדות במקרקעין. בעניין זה עוסק סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, על פיו זכות העיסקה הראשונה על העליונה, אלא אם כן בוצעה העיסקה השנייה בתמורה ובתום לב ונתלווה אליה רישום.

על מנת שתוכל בשמת השרון להיבנות מן ההסדר הקבוע בסעיף 9 הנ"ל, עליה להוכיח קיומם של שלושה תנאים מצטברים:

א. נקשר בינה לבין החברה הכלכלית הסכם מחייב למכירת המקרקעין.

ב. הסכם זה נקשר לפני שהחברה הכלכלית ופרידמן חכשורי חתמו על הסכם המכר ביניהן.

ג. פרידמן חכשורי פעלה שלא בתום לב, עת רשמה את זכויות הבעלות במקרקעין על שמה.

השופטת חיות בוחנת את חומר הראיות שבפניה וקובעת, כי התנאי השלישי דלעיל לא הוכח בפניה, ודי בכך כדי לשמוט את הבסיס מהתביעה.

בשמת השרון משתיתה טענתה לחוסר תום הלב של פרידמן חכשורי בהודעת פקסימיליה שנשלחה מבא כוח החברה הכלכלית לבא כוח פרידמן חכשורי. מההודעה עולה, כי היתה התכתבות בין בשמת השרון לחברה הכלכלית, מתאריכים 19.6.94, 20.6.94, המתייחסת לטענותיה ודרישותיה של בשמת השרון.

השופטת קובעת, כי עובדה זו לבדה אין בה כדי ללמד על חוסר תום הלב מצד פרידמן חכשורי. בשמת השרון לא פנתה באופן ישיר כלשהו לפרידמן חכשורי, בטרם ביצוע הרישום. בנסיבות אלה, אין לבוא בטרוניה אל פרידמן חכשורי, ואין כל מקום לייחס לה חוסר תום לב על כך שלא ייחסה משקל ממשי להתכתבות שבין בשמת השרון לחברה הכלכלית (ובו טענה בשמת השרון לקיומה של עיסקה נוגדת קודמת, שנקשרה בנסיבות יוצאות דופן וחריגות). זאת מבלי שצורף לה כל הסכם חתום, שיהיה בו כדי לבסס באופן ברור וגלוי לעין את טענת בשמת השרון.

העמדה שנקטה פרידמן חכשורי בהתייחס לטענות בשמת השרון, שהוכחשו נמרצות על ידי החברה הכלכלית כטענות קלושות, נראות לשופטת חיות כעמדה סבירה לחלוטין, והיא משקפת שיקול דעת ענייני ועיסקי, התואם את נסיבות העניין.

זאת ועוד, קובעת השופטת חיות, בשמת השרון לא הוכיחה כלל, כי נקשרה עיסקה מחייבת בינה לבין החברה הכלכלית. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי: "ההתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לצורך קיום דרישת הכתב, נאחזת בשמת השרון בטיוטת ההסכם אותה קיבלה מהמתווך פיק. טיוטה זו, שהוכנה על ידי החברה הכלכלית, אינה נוקבת בשמו של קונה כלשהו. ואולם, לטענת בשמת השרון, משהסכימה לכל האמור בטיוטה, יש לראות בה הסכם בכתב בין הצדדים, אף מבלי שנזכר בה שמה של בשמת השרון וכן למרות שבפועל לא נחתמה טיוטה זו מעולם על ידי הצדדים.

השופטת חיות קובעת, כי אומנם נפסק כבר כי חתימת הצדדים על הסכם, ועל הסכם מכר מקרקעין בכלל זה, אינה תנאי בלעדיו אין להתקשרות תוקף, וייתכנו מקרים בהם יגיע ביהמ"ש למסקנה כי הושגה גמירות דעת ונקשר הסכם, למרות היעדר חתימות הצדדים עליו. ואולם הכלל הוא, כי בהיעדר חתימה, יש משום הוכחה מרחי קת לכת, ואולי קונקלוסיבית, להיעדר גמירות דעת, ורק במקרים נדירים מסיק ביהמ"ש, על סמך חומר הראיות שבפניו, שהיתה גמירות דעת אף בהיעדר חתימה (ראה: פס"ד אגדי נ' בן שלוש, פד"י מה (93 854)).

השופטת קובעת במקרה הנדון, כי היעדר החתימה מהווה ראיה לכך שלא נקשר בין בשמת השרון לחברה הכלכלית הסכם מכר. וחומר הראיות רק תומך במסקנה זו: בטיוטה צוין כי המדובר ב"טיוטה ללא הערות הלקוח לקראת ניהול מו"מ"; הטיוטה אינה מציינת את שם הקונה, את סכום התמורה ואת תנאי התשלום.

בשמת השרון ניסתה לטעון, כי תנאים אלה הושלמו בע"פ בפגישה שנתקיימה עם פיק, וכי פיק העביר הסכמות אלה לחברה הכלכלית שהסכימה לכך. אולם השופטת חיות העדיפה את גירסת החברה הכלכלית, שטענה כי בשיחה בינה לבין פיק לא סוכם דבר, והם רק נדברו להיפגש למחרת לצורך הבהרת מספר עניינים. שכן גירסה זו תואמת לחלוטין לגירסה שהוצגה במכתב התשובה, מיד עם פנייתה הראשונה של בשמת השרון אליה.

השופטת קובעת, כי בגירסת פיק ובשמת השרון נתגלו סתירות לא מעטות. כמו כן נתגלה, כי לפיק יש אינטרס בתביעה, שכן הובטחו לו אחוזים מהסכום שיתקבל מהתביעה.

השופטת חיות קובעת, כי הרושם הברור שנוצר הוא, כי בשמת השרון, בעזרתו של פיק, מנסה בדיעבד להעטות מעטה של הסכם מחייב על גישושים ראשונים וחילופי דברים שקיימה עם פיק. לצורך כך היא מנסה להציג טיוטה בלתי מסויימת, ולא חתומה, שכותרתה "לצורכי מו"מ", כהתחייבות בכתב, ואת השיחה שקיים פיק עם החברה הכלכלית, לצורך תיאום פגישה ראשונית, כשיחה שבה הושלמו, כביכול, פרטי התמורה ונקשר הסכם מחייב. השופטת חיות, קובעת כי המדובר בגירסה מופרכת מיסודה.

התוצאה הסופית: התביעה נדחית.

ת.א. 1751/95, בימ"ש מחוזי בת"א.

השופטת: אסתר חיות.

בשם התובעת: עו"ד י. סהר.

בשם הנתבעות: עו"ד י. גבר, עו"ד י. קליינמן. «עו"ד רמי שר-ישראל «עיסקאות נוגדות: לפעמים השני זוכה «ידיעתו של הקונה שנקשרה עיסקה קודמת למכירת הנכס שרכש, אינה שוללת את תום ליבו. הקונה זכאי להסתמך על הכחשת המוכר ואי קבלת הסכם חתום שיבסס את זכויות הקונה הראשון, ולהמשיך להחזיק בנכס כדין