פסקי דין: אכיפת זיכרון דברים בענייני מקרקעין

תוקפם ואפשרות אכיפתם של הסכמים פרלימינריים, שלא באו בעקבותיהם הסכמים מלאים ומפורטים, אינם יורדים מסדר יומם של בתי המשפט. ניתן להבחין בסוגיה זו בשלושה פרמטרים: הפרמטר הפורמלי - דרישת הכתב בהתחייבות לביצוע עיסקה במקרקעין. השאלה היא מה מינימום התנאים הדרושים שהועלו על הכתב, כדי שההתחייבות תעמוד בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין; הפרמטר המהותי - בדיקת תוקפה של ההתחייבות על פי המבחנים של דיני החוזים; הפרמטר המבני - האם המדובר בזכות במקרקעין כמשמעותה של זו בחוק המקרקעין.

הדגשת הקשר בין כמה מהפרמטרים שמנינו לעיל היא המעניין בפסק דינו מיום 4.11.98 של השופט העליון תיאודור אור (הסכימו עימו טובה שטרסברג-כהן וחנוך אריאל) בע"א 3380/97 תמגר (עו"ד יוסף ברוך) נגד גושן ואח' (עו"ד שמשון אלבק).

תמגר ביקשה במחוזי מתן הצהרה על תקפותם והוראה לאכיפתם של שני מסמכים, שכותרתם "הסכם וזיכרון דברים" כנגד המשיבים. המחוזי לא נעתר. בעליון נתהפכו היוצרות, ותמגר זכתה במבוקשה.

האם נתקיימו דרישות דיני החוזים להתגבשותו של חוזה בן תמגר וכל אחת מהמשיבות, דהיינו: 1. גמירות דעת של הצדדים בעת החתימה על ההסכם; 2. מסויימות המתבטאת בכך שההסכם יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לעיסקה; 3. האם התקיימה דרישת הכתב המהותית שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281; ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278; ע"א 2821/90 שומרוני נ' אליעזר, פ"ד מז(1) 201).

תאודור אור הדגיש, כי בין הדרישות האמורות מתקיימים קשרי גומלין הדוקים. ההלכה היא, כי הסכם בכתב העומד במבחן המסויימות מקיים, ככלל, גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278; ע"א 686/83 אליסיאן ואח' נ' חברת יעקב יהלומי בע"מ, פ"ד מא(4) 161; ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 205). האם התקיימו אצל הצדדים החתומים על זיכרונות הדברים הדרישות החוזיות, קרי, הכוונה ליצור קשר חוזי מחייב וקיומה של הסכמה על הפרטים המהותיים של העיסקה (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281)?

בשאלת קיומה של גמירות הדעת, ציינה ההלכה הפסוקה, כי אין לראות באמירה בזיכרון דברים, לפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה (ע"א 212/89 גפן נ' לובצקי, פ"ד מה(4) 256, 261). בע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, 288-287, השופט ברק עמד על האופן בו יכולה "נוסחת הקשר" להעיד על כוונת הצדדים:

"מקובל לומר, כי אם נוסחת הקשר היא כי זיכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי', הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזיכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ומתן. לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זיכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא שרצון הצדדים הוא שזיכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד".

יסוד המסויימות אינו מנותק מיסוד גמירות הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסויימות יש בה כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 9-8; ע"א 692/86, 693 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 65; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, דינים עליון, כרך נא, 375), ואילו קיומה של גמירות דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסויימות.

עניינו של יסוד זה בקיום הסכמה בגופו של המסמך על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260), ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן, פ"ד כח(2) 291, 296).

הדין בעניין זה עבר תהליך של התפתחות. בתחילה נקבע, כי על התנאים הדרושים ליצירת התקשרות מחייבת, נמנים: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מיסים וכיוצא באלה, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן, פ"ד כח(2) 291, 296; ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסי לוי, פ"ד כח(1) 617, 620; ע"א 868/75 לנדרמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 150).

ברם, עם השנים רוכך מבחן המסויימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כמסויים דיו, גם כאשר לא הופיעו בו כל התנאים החיוניים לעיסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278; ע"א 251/85 רוטמנש ואח' נ' ויניגר, פ"ד מא(3) 827, 831; ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס, פ"ד לג(2) 437, 441-440; ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201, 205). השלמה כזו אפשרית, כל עוד לא משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים הנ"ל.

הדברים מקבלים משנה תוקף, כאשר הוכח קיומו של יסוד גמירות הדעת אצל הצדדים, כפי שקבע השופט ברק בע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, 288:

"מקום שהמבחן הראשון מתקיים - דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזיכרון הדברים עצמו... אין זה הכרחי, כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זיכרון הדברים. פרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים במסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על פיהם נקבע תוכנו של זיכרון הדברים".

באשר לאכיפה, העקרון הבסיסי הוא, כי היא הסעד הראשוני והעיקרי הניתן במקרים של הפרת חוזה (למשל, ע"א 91/75 פרץ נ' ביטון, פ"ד ל(1) 367, 373; ע"א 48/81 פומרנץ נ' ק.ד.ש, פ"ד לח(2) 813, 817; ד"נ 20/82 אדרס נ' הרלו אנד ג'ונס, פ"ד מב(1) 221, 256). בהקשר זה זכה סייג הפיקוח לביקורת, ובפסיקה נאמר לא אחת, כי אין להפריז בקשיים הקשורים בפיקוח הנדרש על ביצוע בעין של חוזה, עליו מצווה בית המשפט (ע"א 821/77 אופק נ' טוריקאן, פ"ד לג(1) 93, 99; ע"א 611/80 צדקה נ' הכהן, פ"ד לז(4) 313).

השיקולים בהם יתחשב בית המשפט בבוחנו את השאלה, האם יש מקום להפעיל את הסייג, הם מידת מורכבותו של החוזה, משך הזמן הצפוי לביצועו ומידת שיתוף הפעולה הנדרשת בין הצדדים (ע"א 108/84, 119 סתם נ' מרקוביץ, פ"ד מב(1) 757, 766).

בנסיבות המקרה פסק אור, כי אין מקום לשלול מתמגר את סעד האכיפה. אמנם מדובר בעיסקת קומבינציה שמשך הזמן הצפוי לביצועה אינו קצר. אולם, החוזה אינו מורכב במיוחד, ולאור הפירוט שנקטו הצדדים בזיכרונות הדברים, אליהם צירפו את המיפרט הטכני המיוחד, אין לומר כי קיים חשש שהעדר שיתוף פעולה ורצון טוב יוביל לצורך בפיקוח בלתי סביר של בית המשפט. לא נמצאה גם כל סיבה עניינית לאי שיתוף פעולה מצד המשיבות עם תמגר לצורך מימוש ההסכמים.

ראוי להדגיש, כי הגישה הפרשנית הנזכרת הנקוטה בידי רוב השופטים העליונים אינה עולה בקנה אחד עם מה שהפרופסורים למשפטים במקומותינו מכנים בשם נסיגת הפורמליזם לשם העלאת הערכים בשיטת המשפט שלנו. מלומדינו אומרים, כי אחד מסימניו המובהקים של הפורמליזם המשפטי הוא אירגון נורמות המשפט והחוקים השונים במערכת בעלת הגיון פנימי. זאת במובחן ממשפט ערכי שלא מתקיימת בו דרישה להתאמה בין החוקים, והנה כאמור, כפסק דינו של תאודור אור מתקיימת הרמוניה בין הוראות הדין השונות תוך כיבוד עקרון התכלית החקיקתית.

אלה הם, איפוא, העקרונות, בתמציתם, ועולה מהם במפורש ובמודגש, כיצד המבחן המהותי (דיני החוזים) זוכה למיצוי מלא, ואילו המבחן הפורמלי הדיוני (חוק המקרקעין - דרישת הכתב) - חרף העובדה שנקבע בחוק - זוכה לפרשנות מצמצמת ומאופקת.

הדבק ברעיון הפרשנות התכליתית צמוד ממילא גם לעקרון של "ההרמוניה, בין החיקוקים השונים, אם להיזקק לביטוי הלקוח מבית מדרשו של אהרון ברק.

(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ, פקס: 03-7523311)