ויבן מגדלים בירושלים, ויחזקם

מגדל ליפשיץ ו"בית שער העיר" בירושלים עשויים לאבד בקרוב את הבכורה. בעוד שבועיים אמורה הוועדה המחוזית לתיכנון של מחוז ירושלים, לגבש מדיניות חדשה באחת הסוגיות השנויות ביותר במחלוקת: כמה גבוה יוכלו לטפס בנייני "ירושלים של מטה" אל תוך קו הרקיע. על הפרק שלוש הצעות - בשתיים מהן מוצע לחרוג מהעמדה השלטת - מקסימום 24 קומות, ולעלות ל-30 ואפילו 42 קומות.

הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה בירושלים כבר דנה לפני זמן מה בהצעות החדשות, אולם פרטים מישיבה זו לא דלפו. ביום רביעי הקרוב תחשוף עמותת האדריכלים הירושלמית לציבור את ההצעות, ותנסה לשתפו בתהליך קבלת ההחלטות. לשעה קלה צפוי אז הגן הבוטני בעיר להפוך לזירת קרב בין מחייבי הבנייה הגבוהה בעיר ובין שולליה.

הרבה אמוציות מלוות תמיד דיונים ציבוריים וממלכתיים בסוגיית הבנייה לגובה בעיר. בניית פרוייקט ממילא אל מול חומות העיר העתיקה העלתה בעשור האחרון את הטונים ומעורבות אנשי המקצוע בסוגיה לגבהים חדשים. אין כמעט משורר שחיבר איזשהו שיר על ירושלים שיצירתו לא גוייסה למאבק. אף "נוסע" שכתב במאות האחרונות ספר מסע לירושלים לא נשכח, תיאורי הכובשים ההיסטוריים של העיר נספרו ונטחנו עד דק.

בפעם הזאת ילוו את האמוציות הידועות הנתונים החדשים, האומדים את התרחבות ההגירה היהודית השלילית מירושלים אל יישובי מודיעין והסביבה. קו המשווה - %70 יהודים - נשבר, דיווחו בשבוע שעבר עיריית ירושלים והמכון לחקר ירושלים. ייחודה ההיסטורי של העיר, מסתבר, כבר אינו אטרקטיבי מספיק בשביל להתגורר בה. ראש העיר ירושלים, אהוד אולמרט, סבור שצריך להרחיב את ירושלים מערבה ולהגדיל את היקפי הבנייה לזוגות צעירים. חלק מהאדריכלים סבורים, שצריך לנצל טוב יותר גם את הקרקע הקיימת - לבנות גבוה, כדי למשוך אוכלוסיה חזקה.

את ההצעות שייחשפו השבוע לציבור, על בסיסן תגובש המדיניות החדשה, חיברו שלושה אנשי מפתח בתיכנון העירוני: מהנדס עיריית ירושלים, אורי בן אשר; מתכנן מחוז ירושלים, פסקואל ברויד; ומייק טרנר, שחיבר מסמך בשמה של עמותת האדריכלים הירושלמית.

בן אשר חוזר בו ממדיניות שהציע ב-97', להגביל את הבנייה ל-24 קומות, ומציע לטפס לגובה של עד 30 קומות. ברויד מציע לראשונה מפתחות להגדרת גובה הבנייה וקיבולת אחוזי הבנייה כפונקציה של רוחב הרחובות וגודל המגרשים; טרנר מציע לשמור על 24 קומות ולאסור בנייה סמוך לחומות העיר העתיקה.

בן אשר: עד 30 קומות

בן אשר מציע להגביל את גובה הבנייה בשורת הבניינים הראשונה הקרובה לחומת העיר העתיקה. באיזור זה יוגבל גובה הבניינים החדשים לגובה החומה, ויעלה בהדרגה עד ל-30 קומות, בחתך דומה לחתך של אמפיתאטרון. במרכז העיר תותר בנייה של 24 קומות בלבד. ב"שערים העירוניים" (כניסות של כבישים ראשיים לעיר) ובפסגות הרכסים העירוניים המרוחקים מהעיר העתיקה, תותר בנייה של עד 30 קומות.

מיקום בניינים גבוהים בעיר מתקשר, על פי הצעה זו, עם המבנה הכלכלי של ירושלים. במרכז העיר ובמרכזי המסחר היצעים נמוכים של קרקעות, היוצרים לחצים לביקוש לבנייה גבוהה, שצורתה צורת פעמון. הקמת בניינים גבוהים במרכז העיר תהווה גם נקודות ציון, שיאפשרו לתושבים ולמבקרים להתמצא בה.

בשערי העיר צריכה להיות בנייה לגובה שתוגבל ל-30 קומות. הכוונה למקומות בהם הכבישים המרכזיים חודרים לתוך מרכז העיר. איזור בניני האומה, איזור מלון הייאט, הגבעה הצרפתית ודרך חברון, סמוך לקניון מלחה.

ברכסים המרוחקים מן העיר תתאפשר בנייה בגובה של עד 30 קומות, שתלווה בבנייה פרופורציונית במדרונות. הפרופורציה בין הבנייה הגבוהה לנמוכה תישמר לפי העיקרון הבא: רוחב הבנייה יוגבל לשליש הגובה, כדי שלא תיווצרנה חומות. קו הרקיע צריך להיות אחיד, לא קופצני. אין להתיר בניית בניין אחד גבוה ולצידו בניין אחד נמוך.

מגרש מזערי לבנייה לגובה יהיה בשטח של שלושה דונם, כדי לשמור על מצבת שטחים פתוחים בעיר. בנייה גבוהה תותר רק ברחובות רחבים מ-12 מטר, כדי למנוע תופעות של הצללה.

ציפוי המבנים הגבוהים - אבן.

המשמעות הכלכלית: יזמים יוכלו להמשיך לבנות במגרשים סמוכים לחומות העיר העתיקה, שכלכליותם גבוהה. במרכז העיר יוכלו בעלי המגרשים להגדיל את זכויות הבנייה עד פי שישה. הגובה הממוצע הנוכחי של בניני מרכז העיר הוא כיום ארבע, שש ושמונה קומות. עד כה נמנעו בעלי המבנים מהריסה ובנייה מחדש של מבנים או מתוספת קומות, מאחר שאחוזי הבנייה שניתנו עד היום היו מוגבלים ולא יצרו מנוף כלכלי לחידוש פני העיר.

מגבלת שלושת הדונמים כמעט ואינה קיימת במרכז ירושלים, שם "שולטות" משפחות אחדות בהרבה מגרשים גדולים. עיקרון שלושת הדונמים נועד לשמור על מצבת שטחים פתוחים, ומבטיח לכאורה בנייה דלילה. השטחים הפתוחים יישמרו, ככל הנראה, במגרשים המעטים בהם ריבוי בעלים. שמירת העיקרון לפי הבנייה תצופה באבן תייקר את הבנייה הגבוהה.

טרנר: לא לבנות על יד החומות

מייק טרנר, נציג עמותת האדריכלים, מציע להתרחק מהחומות, מרחק של בריכה אולימפית ומחצה - לאסור לחלוטין כל בנייה במרחק 75 מטר מחומות העיר העתיקה, ובעצם לשמור על העיקרון שהופיע לראשונה בתוכנית האב לירושלים, שחיברו מתכנני העיר לאחר מלחמת ששת הימים.

בתוך העיר העתיקה להתיר בנייה בגובה זהה לגובה החומות.

לאסור בנייה גבוהה מ-16 קומות מסביב לעיר העתיקה ובקווי רקיע ראשוניים.

בחזיתות רחובות במרכז העיר החדשה להתיר בנייה בגובה של עד שמונה קומות, לפי קיבולת של עד %450 בנייה (גבוהה בהרבה מהמקובלת כיום). במרכזים משניים (כמו מלחה ובית חנינה) להתיר בנייה גבוהה יותר, אולם לאסור לחלוטין בנייה גבוהה מ-24 קומות בכל רחבי העיר.

משמעות כלכלית: היזמים יאבדו רווחיות במגרשים הסמוכים לחומות העתיקה ומסביב לה. אחוזי הבנייה המוצעים מציירים תמונה של בנייה נמוכה ורוחבית. הגבלת גובה הבנייה ל-24 קומות מורידה גם כלכליות מגרשים באיזורים החדשים בעיר. עמדתו של טרנר, יש לציין, אינה משקפת את עמדת כל אדריכלי ירושלים, אולם כולם כאחד סבורים שיש לגבש מדיניות. מרביתם סבורים שיש לבנות לגובה, והוויכוח הוא בשאלות של מיקום והיקף.

42 קומות ברויד: הכי גבוה -

מתכנן מחוז ירושלים, פסקואל ברויד, מציע להגביה את הבנייה בירושלים עד 42 קומות. הכל בהתאם לגודל המגרשים, רוחב הרחובות והתחבורה הציבורית. הצעתו כוללת שני מפתחות לקביעת גובה הבנייה (6 עד 42 קומות) ואחוזי בנייה, כפונקציה של גודל המגרשים ורוחב הרחובות. את הגובה המקסימלי מציע ברויד, להתיר לבנות בעיקר במרכז העיר, ובמרכזים משניים. ברחובות הרחבים הבאים ניתן יהיה לממש גובה מקסימלי (42 קומות): טיילת ארמון הנציב-כביש הרכס, שדרות הרצל, שדרות גולומב, שדרות הרצוג, שדרות בן צבי, צומת רמונה, צומת פת, הכנסיה לעיר, דרך חברון, דרך שכם וצומת בייט (שערי צדק), ולאורך כביש מספר אחד.

ברחובות מרכזיים מאוד וצרים יותר: רחוב יפו, המלך ג'ורג' וירמיהו (כ-26 עד 32 מטר), להתיר בנייה גבוהה, אם כי נמוכה מ-42 קומות.

משמעות כלכלית: יזמים יוכלו להשביח מאוד מגרשים כמעט בכל רחבי העיר