עלייתו ונפילתו של השוק בבנגלדש

הכלכלה המקומית, מכל מקום, רשמה שיעור צמיחה ממוצע של 5% בשלוש השנים האחרונות, למרות שפרוייקטים מתוכננים רבים לא הגשימו את הפוטנציאל שנצפה מהם. שיעור צמיחה זה מפתיע לאור המיתון בייצור התעשייתי, ורובו נזקף דווקא לעלייה בתפוקה החקלאית וביבולים מצוינים שנתיים ברציפות.

תעשיית הנדל"ן בבנגלדש, ובמיוחד בעיר הבירה דקה, בת 6 מיליון התושבים, פרחה ב-6-5 השנים האחרונות, ויצרה עודפי היצע ביחידות דיור בטווח המחירים שמעל הממוצע ועד קצה דירות היוקרה. המשקיעים בנדל"ן לצורך השכרה, תחום שנהג להעניק תשואה שנתית נאה, מצאו לפתע כי השוק, במקום להמשיך לצמוח כמצופה, ביצע נחיתה רכה, ועודפי ההיצע גרמו לירידה חדה במחירי השכירות ברוב האיזורים. כיום, רכישה לצורך השכרה כבר אינה נחשבת להשקעה טובה.

גורמים בענף הנדל"ן במדינה הצביעו על שלוש סיבות עיקריות להאטה בענף: נסיקה במחירי הקרקעות ברחבי המדינה ובמיוחד בדקה; פרוייקטים שאפתניים שבוצעו על ידי יזמים מבלי לשקול כראוי את דרישות השוק; כניסתם הפתאומית לשוק של יזמים רבים בלתי מנוסים.

לדברי נשיא התאחדות הנדל"ן והדיור של בנגלדש, תאופיק סראז': "פרוייקטים שאפתניים מדי ולעתים אף לא מתוכננים הם שגרמו ליזמים רבים להיקלע לקשיים". למרות שסראז' לא ציין זאת, מקורות בתעשייה אומרים, שהיזמים הגדולים והמנוסים שרדו את המשבר, אם כי בקושי. את עיקר המהלומה ספגו השחקנים החדשים בשוק, ובמיוחד אלו שלקחו אשראים כבדים מבנקים מסחריים.

סיפור אחד מני רבים הוא סיפורו של משקיע מקומי, שהרוויח כספים רבים בבורסה של דקה ב'בום' של 1996, ורכש באמצעות הלוואה 4 דירות בבניין בשכונת מגורים חדשה בדקה, שכונת ברידהארה. מועד מסירת הדירות התארך, והמשקיע קיבל אותן לבסוף בתחילת שנת 2000, באיחור של שנה.

בזמן שקיבל לבסוף את הדירות, ירדו חדות הביקושים לדירות שכאלו, והמשקיע נקלע להפסדים כבדים ולחובות לבנקים. רק לאחר 6 חודשים הוא הצליח להשכיר שתיים מהדירות, וגם זאת במחיר הנמוך ב-40% ממחיר ההשכרה הצפוי. כדי לפרוע את חובותיו, הוא מנסה כעת למכור את אחת הדירות, אך אין אף קונה המוכן לשלם מחיר ריאלי.

החל משנת 1997, חברות נפט בינלאומיות החלו להתעניין בכניסה לשוק הבנגלי, דרך מכרז אספקת גז שפרסמה הממשלה המקומית. דבר זה עורר תקווה להתעוררות מיידית בשוק דירות היוקרה והבתים הפרטיים בדקה, לשימושן של חברות הנפט הזרות. גל של ספקולציות בעניין פשט בעיר, ויזמים רבים בנו, כאמור, דירות יוקרה בתקווה 'לגזור קופון' מהיר וקל.

למרות שהציפיות לביקושים לדירות יוקרה היו אמיתיים, הממשלה עכבה את השלמת העיסקה עם חברת נפט זרה, והחברות המתוסכלות החלו עוזבות את המדינה אחת אחרי השנייה. דבר זה זעזע את שוק היוקרה, ולפתע מצאו עצמם יזמים עם עודפי היצע.

אומר סראז': "שוק דירות היוקרה, שמחירן בין 8-4.5 מיליון טאקה (150-85 אלף דולר), כבר רווי, וקונים פוטנציאליים כבר לא ממהרים להשקיע בו, בשל הירידה החדה במחירי השכירות". סראז' טוען, כי ישנה חשיבות רבה שיזמים ישקלו מחדש את אסטרטגיות ההשקעה שלהם, ויתמקדו בשוק הפונה למעמד הביניים, הרוכש דירות במחיר הנמוך מ-2 מיליון טאקה (37 אלף דולר).

בנגלדש היא המדינה הצפופה ביותר בעולם (להוציא ערי מדינה כגון סינגפור). במדינה בשטח של 144 אלף קמ"ר בלבד, בדומה לשטחה של יוון, מתגוררים 132 מיליון תושבים, בצפיפות של 917 תושבים לקמ"ר (!). לשם השוואה, במדינת ישראל, השביעית בצפיפותה בעולם, מתגוררים כ-297 תושבים לקמ"ר.

אוכלוסיית הרפובליקה של בנגלדש הומוגנית ביותר - 98% בנגלים. בחלוקה הדתית, 87% מהאוכלוסייה הם מוסלמים, 12% הינדים. תמ"ג לנפש: 1,290 דולר לשנה; אינפלציה שנתית - 8%; תעשייה עיקרית: טקסטיל; ארצות יצוא מרכזיות: ארה"ב, יפאן ודרום קוריאה.