בריטניה: לונדון והמחוזות סביב לה

שוק הנדל"ן בבריטניה בכללותו, נמצא לפני פרשת דרכים. האמונה הרווחת היא, כי בעשורים הקרובים יתרחשו שינויים מהותיים שיעבירו את כובד המשקל בשוק הדירות למגורים, מבתים קהילתיים מסורתיים לבתים חד משפחתיים בפרברים.

שוק הדירות למגורים בבריטניה מאופיין בפערים הגדולים שבו, בהתחשב בשטח המדינה הקטן יחסית למדינות אחרות באירופה ובצפיפות האוכלוסייה הגבוהה יחסית.

בראש הרשימה ניצבת לה בגאון לונדון הבירה עם מחיר ממוצע של 240 אלף דולר לבית בגודל של 100 מ"ר. בתחתית הרשימה נמצאות סקוטלנד וויילס, עם מחיר ממוצע של כ-80 אלף דולר לבית דומה.

בלונדון עצמה, הנחשבת לעיר השנייה בעולם ביוקר המחייה שלה אחרי טוקיו, מחירי הדירות גם כן נעים לאורך ציר המחירים בהתחשב במיקום הנכס. חלקו הצפוני של נהר התמז נחשב לאיזור היוקרתי ביותר של העיר, בנוטינג היל, למשל, המחירים יכולים להרקיע לרמה של 3,000 ו-4,000 דולר למ"ר, ולעתים אף ל-10,000 דולר למ"ר.

בהתאמה, חלקה הדרומי של המדינה מקושר בדרך כלל לאיזורי הפשע, ורמת ההכנסה של תושביו נמוכה, המחירים נמוכים הרבה יותר. בבריגסטון הנודעת ברמת הפשיעה הגבוהה שלה, מחירי הבתים ירדו אל מתחת ל-1,500 דולר למ"ר.

קיימים מספר מרכיבים המשפיעים על שוק הנדל"ן בבריטניה. מחד, האוכלוסייה משנה במהירות את אורחות חייה ויותר אנשים שוקלים את אפשרות המעבר מהבתים הקהילתיים המסורתיים, המאפיינים היטב את בריטניה, לאיזורי הפרברים לבתים חד-משפחתיים. טרנד שכזה, משמעותו שענף הבנייה בבריטניה יעמוד בפני עבודה מרובה לאורך שנים רבות. מיליוני בתים חדשים, משמעותם מיליוני משכנתאות, אחוזי ריבית גבוהים יותר, ומן הסתם, מחירי בתים גבוהים יותר. המחיר הממוצע לבית בגודל 100 מ"ר עמד בראשית שנת 2001 על כ-130 אלף דולר. שיעור האבטלה הנמוך בבריטניה, שעמד על כ-6% בשנת 2000 יחד עם הביקוש הגובר לאנשי מקצוע, יביא ככל הנראה לעלייה בקצב ההגירה לאי הבריטי. כוח עבודה זה, עם משכורות נאות, יכול לחזק את צד הביקוש וביחס ישר, יביא לנסיקה במחירי הדירות.

מאידך, התופעה שאינה שכיחה במדינות מפותחות בצפון מערב אירופה, ואינה פוסחת גם על האי הבריטי, היא קצב הזדקנות האוכלוסייה היחסית גבוה. תוצאה של תופעה זו היא מחד, הימנעות ממעבר לאיזורים חדשים ומאידך, גרוע מכך יעדיפו האנשים לעבור למדינות חמות יותר באירופה, דוגמת ספרד, פורטוגל ויוון. התופעה של הזדקנות ומעבר משמעותה ירידה בביקוש, שערי ריבית ומחירי דירות נמוכים יותר.

מי מהמשתנים הללו ישפיע לאורך זמן, קרי בשנים-שלושה העשורים הקרובים, קשה לחזות. בטווח הזמן הקצר, שנתיים שלוש, הציפייה היא לירידה בשיעור הריביות, עלייה בביקוש ואם לא יתחולל שינוי כלכלי מהותי, המחירים ישברו שוב שיאים חדשים.

מהלך שיכול להשפיע רבות על שוק הנדל"ן הוא הצטרפות בריטניה לגוש האירו, עובדה שיכולה להוריד את הריביות בבריטניה בצורה משמעותית (5.75% כרגע), ועוד טרם דיברנו על פרות משוגעות וכדומה.