יותר בהירות, פחות מיסוי

הנעת הליך פינוי-בינוי בקצב הראוי מחייבת השקעת מאמצים רבים וחשיבה חדשה ויצירתית בכל הקשור לנושא, תוך תיאום מוגבר בין הרשויות השונות. בענף המקרקעין היתה ציפייה ליוזמות חקיקה, פרסום הוראות מקצועיות והנחיות פנימיות, שיבהירו את עמדת הרשויות לגבי הליכי הפינוי, התכנון והמיסוי, במטרה להקל על ביצוען של עסקאות אלו ולפשטם. בפועל, מעט מאד נעשה, אם בכלל, בתחומים אלה. הצעות האוצר לתיקוני חקיקה בנושא, במסגרת הצעת חוק ההסדרים במשק התשס"א 2000, לא עברו בכנסת בגלל סיבות פוליטיות, לא ענייניות, אף שמטרתן היתה להקל בעניינים הבאים: * מינוי ועדה שתפקידה להמליץ לממשלה על הכרזת שטחים כמתחמים לפינוי-בינוי. * מתחמים שהוכרזו ע"י הממשלה כמתחמי פינוי-בינוי יוכרזו כמרחב תכנון מיוחד, ולמעשה יוקמו לתחייה הול"לים. * במתחמים לפינוי-בינוי תינתן תקרת פטור ממס שבח בסכום של 1.2 מיליון שקל. * הצעת חוק לעניין פטור ממס שבח באיחוד חלקות בהסכמת בעלים, שיש בה חשיבות רבה ותועלת מצרפית למשק וחשיבות גדולה גם לפרויקטים לפינוי-בינוי. בימים אלה נשקלת בהתאחדות הקבלנים האפשרות לקחת הצעות חוק אלו, שהוכנו ע"י האוצר כאמור, ולהגישן כהצעות חוק פרטיות באמצעות חברי הכנסת, תוך תקווה, כי הן תתקבלנה בהסכמה שבשתיקה ע"י משרד האוצר. המרכיב העיקרי והמכשול הגדול ביותר להצלחת פרויקטים של פינוי-בינוי הוא נושא ניהול המו"מ עם מספר רב של מפונים ומציאת נוסחה כלכלית מאוזנת שתאפשר את פינויים. המלצות לתמריצים לעידוד עסקאות הן תנאי להצלחת ההליך וכדאיותו, מנקודת ראותם של הדיירים והיזמים, תוך תמיכה ושיתוף פעולה מצד הרשות המקומית. לשם כך יש צורך לתת תמריצים לגורמים אלו, דבר שייצור אצלם מוטיבציה לשתף פעולה, ויאפשר היווצרותן של עסקאות אלו. לתמריצי המס בהקשר זה חשיבות גדולה, שכן יש בהם להקטין את הוצאות היזם ולהגדיל את הקופה שתאפשר פיצוי הולם למפונה. רשויות המס לא תצאנה נפסדות ממתן תמריצי מס לפרויקטים, שכן אלה יגדילו את נפח הפעילות בענף הנדל"ן והבנייה פי כמה, ויגרמו להגדלת העוגה הכלכלית והמרצת הצמיחה במשק, דבר שיגרום ממילא להגברת גביית המס. יהיה זה יעיל יותר להצביע, בהקשר זה, על אותם תמריצי מס שיש לדרוש מהמחוקק להעביר בחקיקה מיידית, כאלה שיוזילו את עלויות המס של עיסקת פינוי-בינוי ויגדירו את מהות העסקה ונוהל ביצועה כדי להבטיח את ודאות תוצאותיה. בדו"ח ועדת אגיס נקבע: "הוועדה מצאה כי להיבטי המיסוי השפעה מכרעת על פרויקטים לפינוי-ובינוי, וכי במיסוי, ובכלל זה באופן הגבייה, טמון פוטנציאל רב לעידוד מימוש הזכויות...". המלצות ועדת אגיס אומצו בהצעת חוק ההסדרים במשק. ברם, לדעתנו, הצעות אלו "רזות" מדי ואין בהן די כדי לתרום או להשפיע מספיק בכיוון עידוד פינוי-בינוי. התמריצים שיפורטו להלן הם כאלה שלא "הומצאו" לעניין פינוי-בינוי, אלא, אדרבא, הם הקלות במס שהיו או עדיין קיימות בחוקי המס השונים, ובמיוחד בחוק מיסוי מקרקעין ובתוספת השלישית לחוק התו"ב. במסגרת הקלות אלו ניתנו מעת לעת, הנחות או פטורים ממס לאוכלוסיות מסוימות, מועדפות, או לפרויקטים בעלי השלכות וחשיבות כלל ארצית ו/או לאומית, שהמדינה ראתה חשיבות וצורך לעודד או לפתח. להלן ההקלות במיסוי הנדרשות כדי להקל על ביצוע עסקאות פינוי-בינוי: * מס רכישה - מוצע, כי ההקלות הבאות יחולו בעסקאות עפ"י חוק מיסוי מקרקעין: (1) מס רכישה ליזם: תאומץ תקנה 10 ל"תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) תשל"ב 1974", שקבעה שיעור מס רכישה מופחת לגוף משכן בשיכון ציבורי. התקנה בוטלה ביום 1.1.97 ומוצע להחיותה, באופן שתקבע לענייננו כדלקמן: מכירת זכות במקרקעין לגוף בונה במתחם שהוכרז לפינוי-בינוי חייבת במס רכישה בשיעור 0.5%, ובלבד שעל המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, יוקם בניין. בדרך זו יופחת מס הרכישה ליזם מ-5% ל-0.5%. (2) השוואת מעמדו של מפונה ברכישת דירה חלופית מחוץ למתחם הפרויקט למעמד עולה חדש לעניין מס רכישה, דהיינו שיעור מס 0.5% עד לתקרה 1,039,180 ש"ח - מדד 15.1.2000, ולאמץ תקנה 12 ("עולה") ל"תקנות מס רכישה" תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), התשל"ה - 1974 בהתאמות המחויבות. (3) יש להבטיח, כי שווי הרכישה יחושב עפ"י שווי שירותי הבנייה, בהתאם להוראת ביצוע מס שבח 23/98 (עסקת אחוזים - קומבינציה). * מס שבח - (1) מוצע, כי הצעת החוק לקביעת תקרת פטור בעסקאות פינוי-בינוי בגובה של 1.2 מיליון שקל, כפי שהוצעה בחוק ההסדרים, תועבר בהליך חקיקה יעיל ומהיר. (2) ייקבע בהוראת ביצוע, כי שווי התמורה למפונים יחושב עפ"י שווי שירותי בנייה, וזאת עפ"י הוראת ביצוע מס שבח 23/98. (3) לדעתנו, ניתן לראות עסקאות אלו או לעצבן כקבלת אופציה במקרקעין כך, שתשלומי מס הרכישה, שבח ומכירה, יידחו עד למועד התחלת הבנייה. * מס מכירה - שיעור מס מכירה החל בעת מכירת זכות במקרקעין הוא 2.5%, ומאידך יש פטור מוחלט ממס זה במכירת דירה מזכה. על הזכויות לבנייה נוספת ("הזכות האחרת") יוטל מס 2.5%. לדעתנו, יש לפטור כליל ממס מכירה על "הזכות האחרת" בעסקאות פינוי-בינוי. * פטור ממע"מ על שירותי בנייה לדירות המפונים - מתן פטור ממע"מ על שירותי בנייה שמקבלים המפונים מהיזם הוא דבר ראוי ורצוי מכל היבט שהוא. במיוחד נציין פרויקטים בשכונות מגורים בג'נבה, שוויץ, ואף בפרויקט שאינו למגורים, כמו "קנארי ווארף" בלונדון, שם פטרו ממע"מ את שירותי הבנייה, במטרה לעודד את תחיית הפרויקט. כידוע, מע"מ על דירות חדשות בכלל, מהווה נטל מכביד ביותר על רוכשי דירות ויוצר עיוות חמור בשוק הדיור. ההצעה לעיל באה, לפחות, למנוע עיוות חמור במיוחד ולהקל על היתכנותם של פרויקטים לפינוי-בינוי. * היטל השבחה - מבחינת המיסוי העירוני, יש להתייחס לפינוי-בינוי כפרויקטים סגורים. הדבר מחייב הגדרת המסגרת הכוללת להיטלי פיתוח, היטלי מבני ציבור ותשתיות על, שיועמסו על המתחם, תוך קביעה מראש של היקף השתתפות היזם בהם. מסגרת זו תכתיב וגם תאפשר את ביטול היטל ההשבחה במתחמים אלו. להסדר זה סיכוי סביר להתקבל גם אצל הרשויות המקומיות, אשר תמיכתן בפרויקט בכלל, ובהסדר זה בפרט, הכרחית וחשובה. נציין, כי בכפוף למגורים של המחזיק או קרובו במשך ארבע שנים, בדירה שתיבנה באתר, יהיה הדייר המפונה זכאי לפטור מהיטל השבחה, וזאת לדירה בשטח של עד 120 מ"ר. * עסקאות על קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל - עסקאות פינוי-בינוי בקרקעות ממ"י הן למעשה עסקאות בהן מבקש היזם תוספת בנייה ושינוי ניצול. על עסקאות מסוג זה חלה החלטה 824 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו קובעת, כי בבנייה רוויה מהוונת למגורים בקרקע עירונית, ניתן להוסיף יחידות דיור ללא קבלת אישור ממ"י וללא תשלום דמי היתר. החלטה זו אינה מיושמת כלשונה ע"י משרדי ממ"י האיזוריים, הקובעים כי אין תחולה להחלטה במתחמי פינוי-בינוי אשר בהם נדרש לבצע איחוד וחלוקה, ובכך מסכלים ביצוע עסקאות רבות (ראה מאמר סמוך). הכותב הוא יועץ ועדת המיסוי בהתאחדות הקבלנים בישראל.