המנדט הבריטי עוד לא עזב

אני נוהג לאסוף פסקי דין ולמיין אותם לפי נושאים. בסוף השבוע שעבר עשיתי קצת סדר בקלסר בו מרוכזים פסקי דין והחלטות של ועדות ערר בנושא תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בשנה האחרונה ניתנו מספר פסקי דין והחלטות של ועדות ערר בנושא "מקרקעין גובלים". אספתי את כל ההחלטות יחד, וניסיתי לתת להן כותרת אחידה. ניסיתי וניסיתי, ולבסוף צירפתי לחבילה פתק עליו כתבתי: "גובל? - אני מבולבל".

שומת מקרקעין היא מסמך כלכלי, שמטרתו לקבוע שווי לנכס מסוים. השווי הוא נגזרת של מספר רב של משתנים. לא אדון בכל מגוון המשתנים אלא רק באחד מהם, והוא ה"פירוש" שנותן שמאי המקרקעין להוראותיה של התוכנית החלה על הנכס אותו הוא מעריך.

תוכנית בנין עיר היא חיקוק. בדיוק כשם שלחוק יכולה להיות פרשנות שונה, כן הדבר לגבי חיקוק. ניקח לדוגמא תוכנית אחת שהוכנה לפני עשרות בשנים והיא עדיין תקפה על שטחים נרחבים במחוז המרכז. המדובר בתוכנית מנדטורית הידועה בשם R6, המהווה תוכנית מחוזית לשטח רחב היקף (כמעט מגדרה עד חדרה).

בהוראות תוכנית זאת נקבע, כי 1,000 מ"ר יהיה שטח המגרש מינימלי לבנייה למגורים באיזור המוגדר בייעוד "איזור פיתוח" (כך הוגדרו השטחים שיועדו למגורים). שני שמאים התבקשו להעריך חלקה בשטח של 50 דונם, המוגדרת בייעוד זה. בידי שניהם לא קיימות עסקאות השוואה לגבי קרקע דומה, והם נדרשים להפעיל כלים שמאיים אחרים לצורך הערכת השווי של הנכס שהם התבקשו להעריך.

השמאי הראשון סבור, כי הוראות התוכנית מאפשרות הכנת תשריט לחלוקה החלקה בת ה-50 דונם למגרשים של 1,000 מ"ר כל אחד, וזאת לאחר הפרשה לדרכים. לאחר החלוקה ניתן לבנות בית מגורים אחד על כל מגרש חדש שייווצר. הוא אפילו אוחז בידו דוגמאות, כי חלוקה שכזאת אכן בוצעה בעבר (ולמרות שמדובר בתוכנית מנדטורית, המקרה אמיתי).

השמאי השני סבור, שחלוקת החלקה למגרשי בנייה אינה ניתנת לביצוע, ולכל היותר ניתן לבנות עליה בית מגורים אחד בלבד. הוא אפילו אוחז בידו דוגמאות, כי חלוקה שכזאת לא אושרה בעבר (וגם מקרה זה אמיתי).

מובן מאליו, שהפרשנות השונה תוביל כל אחד מהשמאים להערכת שווי שונה בתכלית. הפערים בין שתי השומות יכול שיהיו גדולים עד מאוד. כלום עשו השמאים את מלאכתם ברשלנות? כלל וכלל לא.

כל עוד השומה כוללת פרק המגדיר בצורה בהירה את עקרונות השומה, והסבר מפורט של השיקולים שהובילו את השמאי להחלטתו - הפרשנות השונה לגיטימית. פרשנות שונה של הוראות תוכנית דומה לפרשנות שונה הניתנת לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ולכל פרשנות שונה לחוק כל שהוא. שופט אחד סבור, שבמקרה מסוים הקרקע "גובלת" בתוכנית והפגיעה בה ראויה לקבלת פיצוי, ושופט אחר סבור במקרה דומה, כי הקרקע "אינה גובלת" והיא אינה ראויה לפיצוי.

כאשר נתקלים בפרשנות שונה של חוק, המובילה לפסקי דין סותרים, הדבר לגיטימי ומצביע על חשיבה פלורליסטית - וטוב שכך. כל עוד ההחלטות הן בידי בשר ודם, אין אפשרות אחרת אלא לקבל תוצאות ומסקנות שונות.

ולכן, כל עוד שומות נערכות בידי בשר ודם, תוצאות שונות הן לגיטימיות, אך בתנאי שהשומה מפורטת ומנומקת, והקורא אותה יכול להבין בצורה בהירה את קו המחשבה ואת שיקוליו של השמאי שערך אותה. לא כל פער בשווי מצביע על "שומה מטעם".

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי מקרקעין בישראל.