הוראות תוכנית שימור המבנים בתל אביב חלות הן על מבנים המיועדים לשימור, והן על מבנים ומגרשים אחרים, שאינם מיועדים לשימור, אך נכללים במתחמים המיועדים לשימור. לפיכך, כל בעל נכס בתחום התוכנית ראוי שיבדוק, אם התוכנית איננה פוגעת בזכויות הבנייה או בשווי המקרקעין שבבעלותו, כפי שיפורט להלן.
תוכנית בניין עיר 2650 ב' נמצאת כיום בהפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז ת"א. מטרת התוכנית הינה לקבוע הוראות ותנאים להבטחת שימור המורשת הבנויה של העיר תל אביב-יפו. לתוכנית מצורפת רשימה של 1,126 מבנים הבנויים בסגנונות בנייה שונים, כגון בינלאומי, אקלקטי ומיוחד, אשר מיועדים לשימור. על חלק מהמבנים חלות הגבלות בנייה מחמירות (כפי שיפורט בהמשך).
בהתאם לתוכנית, לא תותר כל הריסה של מבנה לשימור (למעט הריסת תוספות לא מקוריות), וכל פעולה חיצונית ופעולה פנימית, המשפיעה על מעטפת המבנה או משנה את מערך החללים הפנימיים, חומרי הגמר או הפרטים הייחודיים - תיעשה באישור הוועדה המקומית.
כאמור לעיל, התוכנית מבחינה בין שני סוגי מבנים לשימור - מבנים בהם אין הגבלות בנייה, ומבנים בהם קיימות הגבלות בנייה מחמירות.
במבנים לשימור, בהם אין הגבלות בנייה מחמירות, תהיה הוועדה המקומית רשאית להתיר תוספת בנייה, אם שוכנעה שאין בכך משום פגיעה במטרות השימור. במבנים לשימור עם הגבלות בנייה מחמירות, לא תתיר הוועדה המקומית כל תוספת בנייה, למעט מקרים מיוחדים של שינויים פנימיים ותוספת בנייה מתחת לפני הקרקע.
במטרה לעודד את הליך השימור, מקנה התוכנית תמריצים מסוגים שונים בהתאם לסוג המבנה לשימור, כאמור לעיל. במבנים לשימור, בהם אין הגבלות בנייה מחמירות, רשאית הוועדה המקומית לקבוע תכסית (היקף בנייה בקומה) מרבית של עד 60% משטח המגרש ועד 70% במגרשים פינתיים (אחוזים אלה גבוהים במידה ניכרת מהמקובל), קביעת קו בניין אחורי עד 3 מ', בנייה של שני מבנים על מגרש אחד, תוספת מרתפים עד 3 קומות עד גבולות המגרש, במסגרתה יותר מרתף עליון למגורים (חידוש שלא היה בעבר בת"א), שיכיל דירות בשטח שלא יפחת מ-60 מ"ר, שיהיו מעבר לצפיפות המותרת, והפיכת שטחים במבנה, שנקבעו כשטחי עזר בהיתר המקורי ומהווים שטחי שירות, לשטחים עיקריים.
במבנים לשימור עם הגבלות בנייה מחמירות, בהם לא מותרת כל בנייה, רשאית הוועדה המקומית להתיר בהליך של הכנת תוכנית בסמכותה תוספת זכויות בנייה "במגרש מקבל", אם שוכנעה, כי לא ניתן לממש זכויות בנייה תקפות במבנה לשימור.
מדובר בעניין בעל משמעות חשובה ביותר, שכן פעם ראשונה, בהיקף כה גדול, ניתן פיצוי לבעל נכס באמצעות זכויות בנייה שניתן לניידן לנכס אחר, ולמעשה למכרן בשוק החופשי לבעל מגרש אחר (לא ברור עדיין, אם ניוד הזכויות לכשעצמו מהווה אירוע מס, שכן הגבלת השימוש בזכויות בנייה תקפות על מגרש, והרחבת הזכויות בנכס אחר אינן מוגדרות כמכירה עליה יש חבות במס).
שטחי הבנייה להעברה למגרש המקבל כתמריץ לשימור מבנים מפורטים בטבלה.
בהתאם להוראות התוכנית, בחישוב השטחים הנוספים שיתקבלו מהאחוזים המפורטים לעיל, יתחשבו השמאים שיכינו את השמאות בעת אישור התוכנית בסמכות הוועדה המקומית, בהשפעות המיסוי שיוטל על בעל המבנה לשימור ובעל המגרש המקבל.
להערכתנו, סיכום השטחים, כאמור לעיל, יוכפל במקדם הנובע מהפער בין שווי הקרקע במגרש המקבל ושווי הקרקע במגרש המבנה לשימור, תוך התחשבות בחבות המס שתחול על בעל הזכויות בעת מכירתם, כגון מס שבח מקרקעין ומס מכירה.
תמריץ נוסף שמעניקה התוכנית, הינו לשני סוגי המבנים כאמור, והוא אפשרות לוועדה המקומית להתיר שימושים השונים מאלה שנקבעו בתוכניות התקפות או בהיתר, בהליך של שימוש חורג, ובלבד שהשימושים שיותרו יהלמו את אופי המבנה ולא יפגעו במטרות השימור.
במסגרת התוכנית נקבעו "מתחמים לשימור", המכילים בתוכם הן את המבנים הנכללים ברשימת המבנים המיועדים לשימור, והן מבנים שאינם מיועדים כלל לשימור (לא נכללים ברשימת המבנים כאמור).
לגבי המבנים המיועדים לשימור עפ"י התוכנית, יחולו הוראות התוכנית כפי שפורטו לעיל. לגבי המבנים שאינם מיועדים כלל לשימור, נקבעו הוראות כדלקמן:
תוספות או שינויים במבנים יותנו בשיפוץ המבנה עפ"י הנחיות השיפוץ, שייקבעו ע"י העיר לגבי כל מתחם ומתחם, קווי הבניין וגובה המבנים שנקבעו בתוכניות תקפות ייראו כהוראת עיצוב אדריכלי מחייבת, על מנת לשמור על האופי האדריכלי של המתחם, ותנאי להיתר בנייה למבנה חדש יהיה אישור של ועדת השימור, שתכנונו תואם את אופי המתחם.
לאחרונה נבדקו על ידנו מספר מבנים המיועדים לשימור, או שנכללים במתחם המיועד לשימור עפ"י תוכנית 2650 ב' המופקדת.
מבנה ראשון סווג כבנוי בסגנון בנייה בינלאומי, אך לא חלות בו הגבלות בנייה מחמירות. על המבנה חלה תוכנית מתאר מקומית "ס" - דירות על גגות בבניינים קיימים, המתירה במבנה הנדון הרחבת דירת גג קיימת עד לשטח של 150 מ"ר. תנאי למתן היתר בנייה לתוכנית הינו ביצוע בפועל של שיפוצים בחלקיו החיצוניים של הבניין כולו. בתוכנית "ס" נקבע, כי הוראות התוכנית לא יחולו על בניינים המיועדים או שיועדו בתוכנית לשימור. בפועל, הוועדה המקומית נוהגת להתיר תוספת בנייה בהתאם לתוכנית "ס" ובכפוף לעמידה בהוראות של שימור מבנים, דהיינו שיפוץ בהתאם לאופי הבניין, ולכן הדרישה לפי התוכנית המופקדת כמעט אינה שונה מהדרישה בעבר. ולפיכך, לאור תוספת זכויות הבנייה למגורים בקומת מרתף עליונה ובכפוף לבדיקה קונסטרוקטיבית של המבנה, לא חלה פגיעה בשווי המקרקעין.
מבנה שני סווג כבנוי בסגנון בנייה בינלאומי, בו קיימות הגבלות בנייה מחמירות, ולא ניתן לנצל בו זכויות בנייה עודפות שטרם נוצלו, אלא להעבירן למגרש אחר. במבנה בו היה קיים עודף זכויות בנייה לניצול, שטחי הבנייה להעברה למגרש המקבל כתמריץ לשימור מבנים בהתאם לטבלה שפורטה לעיל הסתכמו בכ-680 מ"ר (כולל מרפסות) בשווי של כ-800 אלף דולר (ברוטו לפני חבות במס, היטל השבחה ודחייה), הרבה מעבר לעלות השימור הצפויה במבנה.
לעומת זאת, במבנה לשימור עם הגבלות בנייה מחמירות, בו אין עודף זכויות בנייה לניצול, לא ברור אם תחול טבלת שטחי הבנייה להעברה למגרש המקבל כתמריץ לשימור. דהיינו, יתכן שלאותם מבנים, להם אין עודף זכויות בנייה לניצול, לא יהיה כל תמריץ לשימור, ותחול בהם פגיעה בשווי עקב הדרישות לשימור.
מבנה שלישי לא סווג כלל כמבנה לשימור, אך נכלל במסגרת מתחם המיועד לשימור. על המבנה חלה תוכנית מתאר מקומית "ג" - בנייה על גגות בתים, המתירה במבנה הנדון בניית חדר יציאה לגג בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר לכל דירה הממוקמת בקומה העליונה. בהתאם לתוכניות המופקדת, תוספות או שינויים במבנים כגון אלה המתירה תוכנית "ג", יותנו כעת בשיפוץ המבנה עפ"י הנחיות השיפוץ שייקבעו ע"י מהנדס העיר לגבי כל מתחם ומתחם, דהיינו, עשויה לחול פגיעה בשווי הנכס הנדון.
זאת ועוד, התוכנית מתירה, במסגרת התמריץ למבנים לשימור בהם אין הגבלות בנייה מחמירות, הגדלת תכסית המבנה, הקטנת קו בניין אחורי ותוספת של דירות בקומת מרתף עליונה. תמריץ מסוג זה עשוי לפגוע בנכסים גובלים, ולגרור תביעות לירידת ערך מצידם.
דבר נוסף שראוי להקדיש לו תשומת לב, הוא חוסר ידיעתם של בעלי נכסים רבים הנכללים במסגרת מתחמים לשימור, אך לא מיועדים לשימור, ואינם מופיעים ברשימת הנכסים המיועדים לשימור שפורסמה בעיתונות. הדבר מצביע על פרסום לקוי שנעשה ע"י הוועדה המקומית.
לאור האמור לעיל, מתבקשת מסקנה מרכזית, והיא, שעל בעלי נכסים הנכללים במסגרת תוכנית 2650 ב' המופקדת, ובפרט אלו הנכללים במתחמים המיועדים לשימור אך לא מיועדים לשימור, ובעלי הנכסים הגובלים בנכסים לשימור - לבדוק ע"י אנשי מקצוע את השפעת התוכנית על הנכס שבבעלותם, שכן השפעת התוכנית על כל נכס שונה במהותה: עם האחד יכולה להיטיב, ועם השני עלולה להרע.
הכותבים הינם שמאי מקרקעין ומוסמכים במינהל עסקים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
