הלכת השיתוף גוברת על משכנתא של הבנק

מדובר במצב מיוחד, שבו הבנק שילם את התמורה המלאה, כלומר העמיד לרשות הלווה את כל הכסף, בעוד צד שלישי כלשהו טוען לבעלות ומבקש למחוק את המשכנתא מעל זכויותיו.

לא אחת תחרות זו מתקיימת בין הבנק לבין בן או בת הזוג של הלווה. הקושי במצב זה נעוץ בעובדה שבעסקאות נוגדות לעתים התחרות היא בין שני מתמודדים, שכל אחד מהם שילם חלק מהתמורה, וכעת הם נלחמים על זכות בכירה לקבל את המקרקעין. כאן התחרות היא בין הבנק, שבתום לב נתן תמורה מלאה בדמות משכנתא, לבין צד ג'. בשלב כלשהו לאחר מתן המשכנתא מתברר לבנק, שלא בדק די הצורך את מעגל בעלי הזכויות הפוטנציאליים במקרקעין (ראו גם מאמר קודם בעניין דומה מ-26.6.00, המופיע באתר האינטרנט של "גלובס נדל"ן").

מתעוררת השאלה: מה גורל משכנתא המוטלת על דירה, שרשומה כולה על שם אחד מבני הזוג בעוד שבן הזוג הלא רשום טוען לזכויות על מחצית הדירה מכוח הלכת שיתוף? כידוע, הלכת שיתוף בין בני הזוג חלה על בני זוג שנישאו לפני 1.1.74, ולגבי זוגות שנישאו לאחר תאריך זה ההסדר החוקי המחייב הוא איזון משאבים מכוח חוק יחסי ממון. הלכת שיתוף קובעת, כי במקום שהנכס נרכש תוך כדי חי משפחה הרמוניים ובמאמץ משותף, הנכס שייך לשני בני הזוג, גם אם רק אחד מהם נרשם כבעלים על הנכס (ראו: ע"א 92/89 ראובן עובדיה נ' שולמית מה(5) 113). יודגש כי בשנות ה-50 וה-60 היה נהוג לרשום את הדירה על שם הבעל גם כשלא היתה כל כוונה להדיר את בן הזוג הלא רשום מהנכס.

שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א, בעניין ה"פ 192/00 שרה לויאן נ' בנק כרמל למשכנתאות בע"מ. במקרה זה מדובר בבני זוג שנישאו לפני 1974. הבעל, שהיה איש עסקים, משכן את כל דירת הזוג, שהיתה רשומה רק על שמו, לטובת בנק כרמל, מבלי שהבנק החתים את האישה על שטרי משכנתא (ובמקרה זה על הסכמה מטעם האישה, שכן האישה לא היתה רשומה על הדירה ובמקרה כזה אין להחתימה על שטרות).

בני הזוג פנו לבית המשפט בבקשה להצהיר על קבלת שני סעדים. האחד, כי הבעל לא הבין את משמעות שטר המשכנתא, והאחר כי המשכנתא צריכה לחול רק על מחצית הדירה, באשר מחציתה שייכת לאישה מכוח הלכת שיתוף.

הבנק טען לעומת זאת, כי האישה היתה שותפה לחיים של הבעל וידעה על מהלכי הבעל וכי במשך כחמש שנים בני הזוג אף שילמו את תשלומי המשכנתא ועל כן היא מנועה מלטעון נגד תקפות המשכנתא. המבקשת טענה, כי איננה עותרת נגד תוקף ההלוואה, אלא היא טוענת כי הביטחון שניתן למשכנתא, קרי זכויותיה בדירה, אינו בתוקף כל עוד לא חתמה על הסכמה מעין זו.

בית המשפט דחה את טענת הבעל וקבע, כי אמנם הוא מנוע מלטעון נגד המשכנתא באשר מעשיו מעידים על השלמה עם המצב ועם תשלום המשכנתא. לגבי האישה קבע בית המשפט כי:

"המבקשת היא שותפה מלאה ולחיים ולרכוש עם מבקש 2. מחצית הזכויות בדירה הן קניינה. בנסיבות אלה לא היה מקום לרשום את המשכנתא אלא על מחצית הדירה. מה עוד, שהמבקשת לא נתבקשה כלל לחתום על מסמכי המשכון והדעת נותנת שהייתה מסרבת לעשות זאת אילו נתבקשה".

בית המשפט בעניין דנן הלך בתלם של פסק הדין בעניין ע"א 3002/13 בן צבי נ' סיטון פד"י מט (3) עמ' 5. עם זאת, יש בפסק הדין לויאן היבט אחר של הבעיה. במקרה של סיטון, המלווה לא רשם משכנתא בפועל על הדירה אלא היתה בידיו רק התחייבות לרשום משכנתא, כלומר זכות אובליגטורית. בעניין סיטון נקבע, כי מכוח הלכת השיתוף בן הזוג גובר על בעל משכנתא לא רשומה. במקרה של לויאן נקבע, שלמעשה זכותה של האישה מכוח הלכת שיתוף גוברת גם על משכנתא שכן רשומה.

פסק דין לויאן מחדד ביתר שאת את חובת המלווה לבדוק היטב את מלוא הזכויות בנכס מקרקעין העומד לשעבוד. על המלווה, ובוודאי על בנק שחלה עליו חובת זהירות מוגברת, לבדוק אם הלווה או הממשכן נשוי (במקרה של הלכת שיתוף גם ידוע בציבור במשמע), ואם כן, מהן זכויותיו בדירה, גם אם בן הזוג אינו רשום כבעל זכות. סיבה נוספת להלכה שנקבעה בעניין לויאן ניתן לראות במגמה של הפסיקה, שמקפידה בעניין זכויות מכוח הלכת שיתוף בכל הנוגע לדירת מגורים של בני הזוג.

ככל שהתחרות היא על המעגל הקרוב ביותר של נכסי בני הזוג, ובראשם דירה, ולאחר מכן בית עסק שעליו פרנסתם הבסיסית של בני הזוג, הנטייה היא להעדיף את זכויות של בן הזוג הלא רשום ביתר קלות, וזאת מתוך מגמה שלא לנשל את בן הזוג הלא רשום מנכסים בסיסיים. אין ספק שהלכת לויאן מטילה על הבנקים חובת זהירות מוגברת ביותר שעליהם למלא.

הכותב מתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל.