תנו למקצוענים לעשות את העבודה

השאלות שאלות - ותשובות אין. הממשלה מתכנסת מספר פעמים להחליט - והחלטות אין. תפוח האדמה הלוהט מונח בבית המשפט העליון - וההכרעה עדיין לא פורסמה.

חוסר היכולת להחליט מציק, אבל הסימפטומים של התופעה מכאיבים ומדאיגים. הכל מתנהל בלי תכנון ארוך טווח, וללא חשיבה מערכתית-כלכלית כוללת. מתאים לנו בימים אלה. בדיוק כמו שהכנסת מאשרת תקציב מדינה שהוא פוליטי בעיקרו, ואין בו אף מסר חברתי או כלכלי, כך גם לגבי סוגיית זכויות החקלאים בקרקע.

האם יש מי שיכול להסביר, מאין נולד המספר 27%, או של ההמלצה ל-20% של ועדת רונן? קראתי היטב את דו"ח ועדת רונן, ויש בו נסיון להסביר את המספר, אבל ההסבר קלוש מאוד לטעמי. יש במספר זה הגיון והצדקה כלכליים בדיוק כמו ב-10% של ועדת מילגרום. האם יש בשלושת הערכים האלה איזו שהוא היגיון והצדקה כלכליים? האם הם התקבלו לאחר מחשבה מעמיקה ומדודה, או שגם הם משקפים החלטות פוליטיות, ולא חשיבה כלכלית משקית ארוכת טווח?

27% הוא מספר יפה. אבל מדיניות קרקעית מתכננים על פי יעדים ומטרות כלכליות ארוכות טווח. האם 27% פיצוי בקיבוץ גליל ים שקולים ל-27% בגדרה או ביבנה? ודאי שלא. אבל כל המקומות האלה נמצאים במרכז הארץ, ונקבע להם קריטריון אחיד. איש לא טרח ובדק, האם 27% פיצוי בגדרה מהווים תמריץ כלכלי להפשרת הקרקע, ועוד יותר לביצוע עיסקה שתהיה כדאית לכל. אולי בגדרה בכלל צריך לקבוע שהפיצוי הוא 32%, ואילו באדמות קיבוץ גליל ים די בפיצוי של 11.5%? מישהו בדק את זה לעומק?

אני די משוכנע, כי ההיגיון הכלכלי בקביעת 27%, או 20%, או 10% כפיצוי אחיד וזהה באיזור גיאוגרפי נתון, מעוגן באותם קריטריונים לפיהם הוחלט על הוזלת הריבית בשיעור 2% בבת אחת. מה קרה לאחר הורדת הריבית הדרסטית כולם יודעים. כל המשק נכנס לסחרור של אי ודאות וחוסר יציבות. אם יש משהו שאינו אהוב על משקיעים, הוא אי ודאות. ולכן, גם לגבי קביעת שיעור הפיצוי לחקלאים המאפיין היותר חזק הוא חוסר הוודאות. ובאין ודאות העגלה ממשיכה לדשדש בבוץ העמוק בו היא תקועה כבר שנים רבות.

כולם יורים מהמותן, ומי שמשלם את המחיר הם אזרחי המדינה, שמצבם הכלכלי והאישי הולך ומדרדר. המשק במצב מזעזע, המיתון מעמיק, האבטלה מחריפה והממשלה ממשיכה להקים ועדות.

נושא הפשרות קרקעות חקלאיות והפיצוי לחקלאים הוא נושא טעון חברתית במילא, ובמקום להתמודד עם הבעיה בצורה סדורה, יסודית ועניינית, ממשיכים להקים ועדות ולהגדיל את חוסר הבהירות, כאילו מחפשים איך להוסיף עוד שמן למדורה.

אני די משוכנע, כי גם אנשי הקשת המזרחית לא יטענו לקיפוח אם יתברר להם, כי הפיצוי שייקבע לחקלאים איננו אחיד, וכי הוא מבוסס על קריטריונים כלכליים ועל הפוטנציאל הטמון בקרקע בכל מקרה לגופו, ולא על פי איזו החלטה סתמית ואחידה.

אבל בשביל להגיע למצב הזה צריך לבצע עבודה מקצועית ומקיפה. ראשית צריך להחליט, שלחקלאים מגיע פיצוי. כמה? את זה יש לקבוע לגבי כל חטיבת קרקע. במקום אחד 13% יספיקו, ובמקום אחר גם 35% לא יהוו תמריץ לביצוע עיסקה.

כאשר אנשי הקשת המזרחית יראו, כי הפיצוי לא ניתן בעלמא, ויש מאחריו הגיון כלכלי, אני בטוח שגם הם יגיבו אחרת. והרי במילא את מירב התמורה מהפשרת הקרקע מקבלת המדינה, בין אם באמצעות שיווק הקרקעות ליזמים, ובין אם כמסים הנובעים מעיסקה שקושרים החקלאים על הקרקע שקיבלו כפיצוי.

כיצד יש להשתמש בכסף זה? בשביל זה יש את תקציב המדינה, שאחת ממטרותיו לקבוע סדרי עדיפות לאומיים בהקצאת משאבי המדינה. אבל כאשר התקציב נראה כמו איזו דאון נטול מנוע, והחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל "טסות" בקצב בג'מבו, מה לנו כי נלין?

אבל לא רק טרוניות יש בפי. אני מבקש גם להעלות הצעה לפתרון המצוקה אליו נקלע ענף הנדל"ן בפרט, והחברה הישראלית בכלל. ואם שרינו המכובדים אינם יכולים לקבל את ההחלטה המתבקשת, יואיל נשיא בית המשפט העליון, אהרון ברק, לעשות זאת.

וזאת הצעתי: ייבחרו שני אתרים לגביהם תבוצע בדיקה מקיפה. לכל אתר יוקם צוות של מקצוענים, שיכלול אדריכל, כלכלן, יועץ תשתיות, שמאי מקרקעין ומומחה למיסוי. תפקידו של הצוות יהיה לגבש את הפרוגרמה המיטבית לקרקע, ועל פיה לקבוע את הפיצוי שיקבלו החקלאים בגינה. הצוות יפעל על פי קריטריון אחד וברור - כיצד להפיק את המיטב ואת המירב מהקרקע לטובת החקלאים ולטובת כלל תושבי במדינה.

זה הקריטריון היחיד שיכתיב את עבודת הצוות. עבודה נקייה מכל שיקול פוליטי. רק שיקולים של כדאיות כלכלית. עבודה מקצועית נטו.

הגם שלא ביצעתי בדיקה מן הסוג המוצע, אני די משוכנע כי שיעור הפיצוי לחקלאים בכל אחד מהמקרים יהיה שונה, בהתאם למאפייני המקום ומחירי הקרקע לבנייה. לא יתכן שבשני איזורים שונים (ורצוי כי הבדיקה תבוצע בערים במרכז הארץ), עם פערים כה גדולים במחירי קרקע, תתקבל מסקנה שהפיצוי צריך להיות זהה.

אני סבור שהרעיון כל כך פשוט וקל ליישום, עד כי אני מרים גבה ומופתע שאיש לא חשב עליו לפני. זה חייב להצליח.

הכותב הוא יו"ר ועדת ההסברה של לשכת שמאי המקרקעין.