מהי חובתו של מתווך במקרקעין? האם חייב הוא לבדוק את מצב זכויות הבנייה בבית?
האם חייב הוא להודיע לקונה כי בבית קיימות חריגות בנייה? ביהמ"ש המחוזי בנצרת
שלל ממתווך את זכותו לקבלת דמי תיווך, היות שהמתווך לא יידע את הקונה בדבר
חריגות בנייה בבית.
טלי שושן (להלן: "המשיבה" או "המתווכת") הינה מתווכת מקרקעין. המשיבה הגישה
תביעה נגד זיוה וזאב מאיר (להלן: "המבקשים" או "הקונים") בבית המשפט לתביעות
קטנות בטבריה, לתשלום דמי תיווך ע"ס 15,150 שקל, וטענה כי סיפקה למבקשים שירותי
תיווך ושימשה גורם מתווך בעיסקה שבה הגיעו המבקשים כדי הסכם מחייב (להלן: "חוזה
המכר" או "ההסכם") עם מוכרי הדירה (להלן: "המוכרים").
המבקשים טענו בכתב הגנתם, כי פנו למבקשת לקבלת שירותי תיווך, והאחרונה הבטיחה
להם כי תמצא עבורם בית על-פי דרישותיהם, "ללא פגמים או הפתעות".
לטענת המבקשים, הם הופנו לביתם של המוכרים, לאחר שהמבקשת מסרה להם, כי עם הבית
"אין בעיות מיוחדות", וכי שוויו, על-פי הערכות שמאי, הוא 190 אלף דולר. בסופו
של דבר, ולאחר משא ומתן בן מספר שלבים, נחתם חוזה המכר בין הצדדים למכירת הנכס
בסך של 158 אלף דולר. לאחר החתימה על ההסכם, ולאחר תשלום חלק מן התמורה, אמרו
המבקשים למשיבה, כי הם מבקשים להמתין עם התשלום עד לאחר בדיקה של עו"ד ושמאי.
לטענת המבקשים, שמאי שהעריך את הדירה קבע, כי מתוך 150 מ"ר בנוי, ניתן היתר
ל-80 מ"ר בלבד, וכי להערכתו, שווי הבית עומד על סך של 110 אלף דולר. המבקשים
בדקו את העניין בעיריית טבריה, וקיבלו תשובה, לפיה לבנייה שנבנתה ללא היתר
לא יינתן היתר.
המבקשים ביטלו את הסכם המכר, ופנו למשיבה בטענות כי הפרה את הבטחתה לספק להם
בית ללא פגמים, אך המבקשת השיבה פניהם ריקם, ודרשה את תשלום דמי התיווך, ומשלא
נענתה בחיוב - הגישה את התביעה כאמור. המשיבה טענה, כי כל תפקידה הסתכם בכך
שהיא הראתה למבקשים את הבית והפנתה אותם, לשם עריכת חוזה, לעו"ד.
בית המשפט קמא הגיע למסקנה, כי גרסת המשיבה "אמינה ועדיפה" בעיניו, וקבע כי
אין זה מחובתה של המשיבה לתת ייעוץ מקצועי או משפטי לנתבעים בעניין פגמים בדירה
או בעניין שווי הדירה.
המבקשים הגישו לבית המשפט המחוזי בנצרת בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית
המשפט לתביעות קטנות. הנשיא אברמוביץ' דן בבקשה כבערעור.
חוק המתווכים במקרקעין קובע בסעיף 8 את גדר חובת המתווך:
8. "חובת הגינות וזהירות (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת,
וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות וסבירות, וינקוט אמצעים הראויים
בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".
בית המשפט קמא לא עמד על תוכן חובת המתווכת בנסיבות המקרה ולא יישם את הוראות
החוק על פעילותיה. לפיכך - קובע הנשיא אברמוביץ - אין מנוס מלבחון חובה זו.
אין המדובר בהתערבות בקביעות עובדתיות ובקביעות מהימנות, כי אם פרשנות משפטית
ויציקת תוכן לחובתה על פי חוק של המתווכת, ולחובתה, שנבעה מכוח הבטחתה לקונים,
לספק להם בית "ללא פגמים". אמנם, אין אנו דנים בתביעת הקונים נגד המתווכת בגין
רשלנות האחרונה, אך יש בטענות המבקשים כדי לבחון את פועלה ואת היחס בין פועלה
לבין זכאותה לדמי התיווך.
פסק הדין המנחה, עובר לחקיקת החוק, המתייחס ליחסי מתווך-מקבל שירות הוא ע.א
166/77, ניסים דדון נ' ברוך אברהם, פ"ד לג(3) 365 (להלן: "עניין דדון"). בית
המשפט עסק בעניין דדון בשאלת החלת חובת הנאמנות, הקבועה בחוק השליחות - על
המתווך.
בעניין דדון, הקונה פנה אל בעל משרד התיווך בבקשה למצוא לו דירה לרכישה. המתווך
הציע לו דירה מסוימת, ולאחר שהקונה הביע נכונות לקנותה, ערך המתווך זיכרון
דברים שבו נכתב, בין היתר, כי המוכר הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה. למחרת התברר
לקונה, כי אשת המוכר, כשותפה בבעלות על הדירה, מסרבת לחתום על חוזה המכר. הקונה
סירב לשלם דמי תיווך, שכן לא ראה את המתווך כמי שיצא ידי חובתו כלפיו.
השופט אלון, בדעת מיעוט, קבע, כי ניתן לחייב את המתווך גם מכוח פעילותו כשלוח
לפי חוק השליחות, שכן בהתערבותו בניהול המשא ומתן ביצע פעולה משפטית ובפועלו
ניתן לראות הרבה מעבר להפגשת הקונה והמוכר.
השופט אלון הגיע לאותה מסקנה: שלילת זכאות המתווך לדמי תיווך, גם לאור בחינת
ההסכמות בין הקונה למתווך.
שני שופטי הרוב, השופט לנדוי והשופט ויתקון, הצטרפו לשלילת הזכאות לדמי תיווך,
לאור העובדה כי המתווך לא עשה את המוטל עליו ולא הציג נכס אותו ביקש הקונה
לרכוש. כיום מעוגנת החובה על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת,
בסעיף 8 לחוק, שנכנס לתוקפו ביום 1.4.97.
השאלה האם ניתן בגדרו של סעיף 8 לכלול גם את פרטי המקרה הרלבנטי. בלשון אחרת,
האם מכוח חובתה בדין של המתווכת והבטחתה לקונים היה עליה לחקור, לשאול ולבדוק
ביחס לחוקיות בניית הבית, או שמא בדין הסתפקה בדברי המוכרים או הסתמכה על תחושותיה
כי הבית הוא ללא פגמים ובעיות?
למעשה, ניתן היה לדחות את תביעתה של המתווכת על בסיס אותו נימוק, עליו הסכימו
כל השופטים בעניין דדון הנ"ל. הקונים התקשרו עם המתווכת בהסכם תיווך לפיו ביקשו
לרכוש דירה "ללא פגמים וללא הפתעות". המתווכת לא מילאה את מבוקשם, ועל כן איננה
זכאית לדמי התיווך.
אמנם, הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס,
אך אין ספק ספיקא, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס ופרט זה נכלל
ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח. נראה, כי בעיני המתווכת, במקרה
דנן, פרט מהותי הוא פרט המתייחס לשווי הדירה, מיקומה, זהות בעליה ותו לא, אולם
- קובע הנשיא אברמוביץ' - אין כך הוא הדבר.
עניין נוסף המחזק את הדעה כי המתווכת נהגה בפזיזות היא העובדה, שאינה שנויה
במחלוקת, לפיה הקונים הסבו את תשומת לבה לעובדת היותם קונים שאין להם ניסיון
בשטח זה ומבקשים הם בית ללא פגמים או הפתעות. ציון עובדה זו, כשלעצמה, היה
אמור להביא את המתווכת להתנהגות זהירה וקפדנית יותר. לציון עובדה זו, חוסר
נסיונם של הקונים, יש חשיבות נוספת: היא מלמדת על מעמדו של מתווך בעיני קונים
הבאים לבקש את שירותיו, לרבות קונים המטילים את כל יהבם על המתווך. "הודאת"
המתווכת כי אין הקונים העידו על עצמם כעל קונים בעייתיים מחזקת את טענתם, לפיה
אכן המתווכת הבטיחה להם בית "ללא פגמים ובעיות".
ניתן לומר, כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי
בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך.
אין עסקינן בתביעת רשלנות נגד המתווכת, ועל כן במקרה דנן ניתוח המושג "מידע
מהותי", כפי שמופיע בסעיף 8 לחוק, נועד ליצוק תוכן להבטחת המתווכת למצוא עבור
הקונים בית "ללא פגמים" ו"ללא הפתעות" - אותם "פגמים" ו"הפתעות" שבעניין זה
מתייחסים לעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, לפיה לחלק ניכר מהחלק הבנוי של הבית
אין היתרי בנייה והבטחת המתווכת כוללת בחובה הבטחת גם לבדוק את מצב היתרי הבנייה.
משהתרשלה המתווכת בחובתה, הרי שלא סיפקה לקונים את מבוקשם, ודי בכך כדי לשלול
את זכאותה, בנסיבות מקרה זה, לדמי תיווך.
אין כל ספק, כי העובדות שהובהרו מצביעות על כך שבעניין זה מדובר במידע מהותי,
חשוב וחיוני, שאם הקונים היו מודעים לו הרי כי לא היו מבצעים את העסקה, כפי
שסוכמה בין הצדדים.
התוצאה הסופית: הערעור שהתקבל. פסה"ד של ביהמ"ש קמא בוטל. נקבע כי המתווכת
אינה זכאית לדמי תיווך.
בר"ע 209/01.
ביהמ"ש המחוזי בנצרת.
הנשיא: י. אברמוביץ'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
